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論房地產律師如何提高自己的專業素養

2014年第10期    作者:宋安成    閱讀 6,932 次

　　所謂素養，是指由訓練和實踐而獲得的技巧或能力。而房地產專業律師的素養，就應當是房地產律師處理各類房地產訴訟和非訴案件的技巧和能力。作為房地產律師，需要什么樣的素養呢？筆者根據自己多年來的房地產律師的執業經驗，對此進行詮釋。

　　首先，是和大家分享專業素養對律師執業的巨大意義，主要體現在以下兩點：

　　一是好的專業素養可以打通與客戶溝通的專業屏障。作為一名房地產專業律師，一定要具備與客戶嫻熟溝通的能力。如果一個律師聽不懂客戶在講什么，那將非常糟糕，因為它不僅會嚴重影響到與客戶的正常溝通，還會在客戶那里失去信任感。對于初涉房地產業務的律師，這可能是常見的事情，而每一個從事房地產專業業務的律師，也一定或多或少遇到過對客戶提到的專業問題自己不知所云的尷尬場面。早年時候，筆者給一家上海當地的民營商業地產商提供服務。有一次，筆者代表地產商與一家策劃公司談招商合同，老板在談判中提出招商后的“坪效”（每3.3平方米的年銷售額）要達到多少錢時，筆者一下子沒反應過來這是一個什么概念。恐怕現在仍然會有一些剛入行的專業律師不理解這一概念。如果一名房地產專業律師沒有一定的專業素養，往往當客戶談到一些專業概念、開發流程、操作模式時會一頭霧水，而這種情況又不便當場請教客戶。而如果律師注意了自己在專業方面的積累，提高了自己的專業水準，這種尷尬的情況則會減少，甚至完全有可能避免“學藝不精”的限制而影響與客戶的溝通。

　　二是正確地把握案件的動向，更好地洞悉法律風險。作為一名專業律師，應當有“初生牛犢不怕虎”的膽識和勇氣，但對案件未進行專業分析，便匆匆得出結論或憑感覺分析又過于魯莽。不管是訴訟還是非訴案件，要想將其做得讓客戶滿意，專業律師一要精通法律，二要熟悉專業知識，二者缺一不可。在此，筆者再舉一例說明：筆者的一位房地產開發商客戶同時賣給一購房人兩套房屋，面積、房型全部一樣，但是在交房時卻發現一套房子里面有一根近40厘米的柱子，另外一套則沒有。業主馬上找到開發商，認為我們測繪有“貓膩”，要求退房并賠償，并聲稱要向媒體曝光。開發商的營銷部認為問題比較嚴重，一下子沒有了方向，向筆者咨詢。筆者結合其具體情況給出了兩點意見：首先從專業角度講，按照房屋測繪的相關規定，房間里面的柱子是可以算做購房人的自用面積的，所以多了一根柱子房屋的面積與少一根柱子房屋面積相同并不違規；其次從法律角度講，就算面積出現問題，面積誤差如未超過總面積的3%，則達不到解除合同的條件。營銷部門根據筆者的兩條意見，與對方進行了溝通，對方不再要求退房或要漫天要價賠償。考慮到事情發展下去可能對營銷造成的影響，筆者進一步建議開發商進行適當的補償，盡快將問題徹底解決。

　　上面談了專業律師素養的重要性，下面筆者再與大家交流一下專業律師如何提高自己的專業素養。在此，筆者從三個方面談起：

　　（一）應當積極主動學習房地產相關的專業知識，及時充電

　　房地產涉及的專業領域比較廣泛，包括房地產金融、土地出讓與轉讓、建設工程、房屋營銷、物業管理等等，這實際上與房地產的產業鏈條比較長不無關系。作為一名專業律師，不僅僅要從自己所承辦的非訴和訴訟案件中積累經驗，更為重要的是自己要主動學習房地產相關專業的理論知識。就筆者本人來說，不僅在執業之余考取了《國家物業管理師》、《國定二級建造師》的證書，還十分關注一些大型房企的動向，關注房地產重大的業內新聞。同時，筆者還要求自己的助理積極學習房地產相關知識，考取了與房地產相關的一些專業證書，大大提高了我們整個團隊為客戶的服務能力。筆者認為，律師主動學習的內容有兩個方面：一是對房地產專業法律知識的學習。房地產雖然在中國高速發展了20年，但并未發展成熟，這就導致其在發展過程中會有很多新的問題，這些問題都要國家通過立法和出臺政策來解決。國家的立法紛繁復雜，包括法律、法規、地方立法等各個層面，而政策則更具有多變性，這些都要求律師加強學習，否則一定會落伍；二是對房地產專業知識的學習。房地產土地前期開發、項目施工、項目營銷與物業管理，這四個環節都有一定的專業性。比如說項目施工，宏觀方面會涉及到工期、質量、價款，微觀方面會涉及到工程簽證、定額、清單等等，如果律師不能很好地理解這些概念的內涵與外延，就無法很好地為客戶提供專業的法律服務。例如，若不知道上海93定額與00定額的區別，就沒有辦法確定在訴訟案件中是適用93定額還是00定額。由于律師工作非常繁忙，專業知識的獲得主要是靠默而識之的方式積累，而不能像學生時代通過專門、系統的學習而獲得。所以，要想成為出色的房地產專業律師，就一定要積極主動地學習，海綿吸水式地積累經驗，厚積而薄發。

　　（二）強化與房地產從業人員之間的交流與學習

　　作為律師，可以從專業書籍上學習法律和與法律相關的專業知識。但不可否認的是，從書本上學的知識是靜態的、格式的，而房地產開發的現實過程是動態的、多變的，所以我們不能生搬硬套地用拿來主義處理問題，必須了解房地產行業的實際操作，而這些實際操作的知識很難從專業書籍上獲得。另外，房地產開發的每個環節，都充滿著潛規則，房地產律師作為專業人士，對房地產開發知曉的越是深刻，對這里面的潛規則知道的越多，那么針對房地產開發的重要環節所出具的法律意見書就更為實用。以開發商“拿地”為例，按照目前的法律、法規的要求，開發商出讓取得土地應當通過“招、拍、掛”的形式進行。但是，大多數的土地，即使是北京、上海這些房地產市場發展相對成熟的地方，“招、拍、掛”之前的開發企業基本已經內定，特別是商業地產、工業地產幾乎無一例外。所以，作為一名專業律師，如果不了解這些潛規則就為房地產開發企業的拿地行為出具《盡職調查報告》的話，一定會犯下比較低級的錯誤。而這些潛規則從什么地方學習呢？可以從房地產從業人員中學習，從房地產公司總經理到其下面的每個員工中學習，他們都會告訴你房地產開發“背后的故事”。所以，專業律師要和他們交流、向他們學習，不能讓自己學來的知識在法律實務中水土不服，而要將其運用的游刃有余、左右逢源才行。實際上，從律師執業本身而言，將條條框框的法律靈活運用到規則與潛規則極為豐富的房地產開發需求中，讓客戶真正減少和避免法律風險，也正是一個律師價值的所在。

　　（三）從具體案件處理中積累專業知識

　　作為律師，從自己辦理的具體案件中積累專業知識的最大好處是：可以牢記案件處理中所了解、學習的專業知識，而不是如同書上看到的一樣不久會忘記。從具體案件中積累專業知識的方式有兩種：一是認真做好每件案件，窮盡事實與法律。就訴訟案件來說，打官司就是打證據，如果沒有充分的證據法官是不會支持律師的訴求的，而證據就是法律事實，法律事實多了，法官才會依據證據優勢的原則支持訴求，反之則不可。一個案件取得證據的過程，實際上就是律師學習房地產專業知識的過程。比如說物業管理費的案件，該類案件會涉及到物業費收取是否應當按實結算的問題，而是否按實結算又涉及到物業管理的兩種收費模式：包干制和酬金制。如果是酬金制度又涉及到物業公司如何計成本的問題，這些事實查清的過程，實際上就是律師學習的過程。律師將自己學習到的物業管理專業知識，并結合案件的事實情況，通過法律關系詮釋出來，讓法官支持自己的訴求，這就是律師要做的事；二是對自己做過的案件進行認真總結。我們律師都沒有什么空閑時間，有人說律師的工作是“開不完的會、開不完的庭、吃不完的飯、改不完的合同”，這實為一個成熟律師繁忙工作的真實寫照。由于律師工作的性質使然，讓律師去對自己做的每個案件進行總結客觀上是非常困難的，很多同行甚至認為是不現實的。但是，通過近十年的執業歷程，筆者對自己處理的典型案例，總是會將其整理成集，作用有三：一則加深了對案件和相關法律的認識；二則總結案件就會大大提高自己的專業水平；三則寫的案例放在網上大大提高了自己的人氣。