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2022年疫情之下上海商業地產租金減免政策解讀

2023年第01期    作者:文│夏明亮 姚微    閱讀 2,437 次

2022年開年，新冠疫情再次在全國范圍內多點相繼暴發；上海本土疫情自3月起發展迅猛，對承租商業地產進行經營的小微企業帶來了強烈沖擊。在此情況下，中央和上海均出臺了針對小微企業的租金減免政策，作為總體扶持政策的組成部分。這些租金減免政策在很大程度上緩解了承租房屋進行經營的小微企業的經營壓力，對促進上海復工復產、經濟復蘇具有重大的現實意義。本文將對上海的商業地產租金減免政策進行要點梳理，并就實踐中可能產生的政策解讀問題進行探討。

 

一、2022年疫情背景下的租金減免政策框架

就國有房屋租金減免事宜，中央和上海均出臺了相關政策。政策框架均為先出臺包括租金減免在內的總體扶持政策，再就租金減免頒布專項政策。具體包括：

2022年2月18日，國家發改委等14部門發布《關于促進服務業領域困難行業恢復發展的若干政策》（發改財金[2022]271號），包含八條43項。其中，第一條第6項規定了對承租國有房屋經營的服務業小微企業及個體工商戶減免3至6個月的租金。

2022年3月23日，國務院國資委發布《關于做好2022年服務業小微企業和個體工商戶房租減免工作的通知》（國資廳財評[2022]29號），對租金減免的主體、對象及減免幅度進行了明確。同時，針對服務業的劃分標準存在一定模糊性的問題，特別指出“原則上第三產業都可以視為服務業”。

2022年3月28日，上海市政府辦公廳發布《上海市全力抗疫情助企業促發展的若干政策措施》（滬府辦規[2022]5號），包含六條21項。其中，第二條第（七）項規定了減免小微企業和個體工商戶房屋租金的政策。與中央的政策相比，上海的政策沒有再將從事服務業作為承租人的資格要求之一。這一變化雖然在擴大減免對象范圍方面的作用有限（因承租國有房屋從事農業及工業生產經營的小微企業及個體工商戶數量有限），但大大簡化了審核難度和流程。

2022年3月30日，上海市國資委、住建委及房管局共同發布《上海市國有企業減免小微企業和個體工商戶房屋租金的實施細則》（滬國資委規[2022]1號）（以下簡稱《實施細則》）。

2022年3月31日，上海市國資委發布《〈上海市國有企業減免小微企業和個體工商戶房屋租金的實施細則〉解讀》（以下簡稱《實施細則解讀》），對《實施細則》的內容進行了進一步細化，以指導租金減免工作的實際操作。

二、上海2022年租金減免政策要點分析及實操指南

（一）實施主體及適用房屋

《實施細則》第一條第（一）項規定了實施主體為“上海市、區國資委監管的市屬、區屬國有企業集團（含委托監管企業）及納入合并報表范圍內下屬企業”，第（二）項規定了適用房屋為“實施主體自有經營性房產和使用權房”。

問題1：承租人如何確認其承租的房屋是否適用租金減免政策？

根據政策內容，承租人在判斷其所承租的房屋是否適用租金減免政策時需核查的核心問題為房屋的所有權屬性，而房屋的所有權屬性又取決于房屋所有權人的性質。即僅當所承租房屋的所有權人屬于政策規定的實施主體時，其承租的房屋才可納入減免租金房屋范圍。筆者之所以強調這一問題，是因為實踐操作中存在很多國有企業將其名下的房屋委托給其他主體對外出租經營的情況，這時承租人簽署的租賃合同所記載的出租人可能并非該房屋真正的所有權人，而是受托經營者。因此，承租人在考察其承租的房屋是否享受租金減免政策時，首先應確認真正的所有權人是哪一方，并以該所有權人的性質來判斷所承租房屋的性質。

問題2：“國有企業集團”的范圍包括哪些主體？

根據《實施細則解讀》第1條的規定，在判斷相關房屋的所有權人是否為國有企業集團時，首先可查詢上海市國資委網站及各區國資委網站的公開披露信息。根據筆者查詢情況，市國資委網站中可查詢到“市國資委系統管理單位分類一覽表”（https://www.gzw.sh.gov.cn/shgzw_xtdw/index.html），其中對國有企業集團的名稱進行了明確的列表披露。而各區的網站導航設置不統一，有些查詢起來相對困難，建議直接通過《實施細則解讀》后附的電話或電子郵箱查詢，可以較快獲取準確的信息。其次，對于國有企業集團納入合并報表范圍內的下屬企業，則須由下級企業向上級企業進行確認。

對于承租人來說，如果首先確認其所承租房屋的所有權人并非國有企業集團，則可以通過網上公開信息了解該所有權人的控股股東；如果該股東為國有企業集團，則可進一步與其確認該所有權人是否為其納入合并報表范圍的下屬企業。

問題3：集體企業所有房產能否強制適用本次租金減免政策？

《實施細則解讀》第1條規定，上海市的集體企業可參照執行本次免租政策。筆者在解答法律咨詢的過程中曾就相關問題咨詢上海某區國資委，該國資委的答復是集體企業不屬于國資委的監管范圍，國資委政策對集體企業不具有約束力。即是否“參照執行”由集體企業自行決定。

問題4：“經營性房產”是指哪些房產？

根據《中華人民共和國民法典》第二百七十一條，“經營性用房”是與“住宅”相對的概念，即強調其非居住、用于生產經營活動的屬性。因此，承租國有企業集團名下的房屋用于居住的情況不適用本次租金減免政策。

問題5：“使用權房”是指哪些房產？

《實施細則》將“使用權房”明確為“依法建立公房租賃關系、執行市政府規定租金標準，由本市相關國有企業負責經營管理的公有非居住房屋”。根據這一定義，如果相關主體所承租的房屋并非國有企業集團名下房屋，但已建立公房租賃法律關系、由國有企業集團對外出租管理并按市政府規定標準收取租金，亦適用本次租金減免政策。

（二）減免對象

《實施細則》第一條第（三）項規定了減免對象為“最終簽約承租實施主體房屋從事生產經營活動的小微企業和個體工商戶”。

上海2022年的租金減免政策不同于上海2020年及中央2022年的政策，減免對象不再局限于服務業，只對承租人的經營規模作出了要求（即小微企業和個體工商戶）。該限制的解除一方面在中央政策的基礎上擴大了減免對象范圍，另一方面減少了出租人的核查環節，無需再對租戶所屬行業進行審核判斷。

問題1：如何認定承租人是否屬于“小微企業”？

根據《實施細則》的要求，小微企業的確認應參照《統計上大中小微型企業劃分辦法（2017）》及《金融業企業劃型標準規定》（銀發[2015]309號）進行確定。實際操作中，小微企業名錄可在“全國個體私營經濟發展服務網”進行查詢。但應注意的是，該網站的信息來源為自行申報，可能有一些租戶自稱小微企業，但在該網站上查詢不到，這時就需要參照上述規定進行確認、核查。

上述規定對小微企業的劃分根據所屬行業的不同制定了不同的量化標準。實際操作中，首先需根據承租人的經營范圍來確認其所屬行業，然后根據所屬行業確認其適用的量化標準（一般從“從業人員”及“營業收入/資產總額”兩個維度進行考查）。因此，在無法通過上述網站獲取小微企業信息的情況下，需核查的材料相對比較復雜，一般包括承租人的社保繳納材料及財務報表。

問題2：享受租金減免政策主體的負面清單有哪些？

《實施細則解讀》第3條規定：“大中型企業集團及下屬的子企業、國有企業最終承租經營的，不在本次免租政策適用范圍內。”其基本邏輯應該是以上主體有國資和大中型企業的股東背景，資金及抗擊打能力較強，相對扶持力度無需那么大。

筆者通過電子郵件向上海市國資委咨詢了相關問題，包括：所謂的“子企業”是指全資子企業，還是控股、參股的情況也包括在內？所謂的“下屬”是穿透一層股東即可，還是需要逐層穿透至實際控制人？

對此，上海市國資委給予了及時、明確的回復：下屬企業包括所有具有實際控制權的子企業，覆蓋直接持股和間接持股。以實際控制權作為判斷標準，如果這家小租戶的控股股東是大中型企業，則該小租戶不在免租范圍內。大中型企業集團及下屬的子企業、國有獨資企業、國有全資企業、國有控股企業、國有實際控制企業最終承租經營的，不在本次免租政策適用范圍內。

根據上述回復，實際操作中需對小微企業承租人進行股東穿透審核。這個穿透過程同樣比較復雜，包括查詢股東和持股比例、根據所屬行業對股東進行劃分，從而確認其是否屬于大中型企業。而且鑒于股東包括間接持股股東，因此要一直穿透到實際控制人，而非只穿透到上一層股東。

問題3：存在轉租、分租情況時如何處理？

《實施細則》及《實施細則解讀》均明確規定，轉租方不享受本次租金減免政策，租金減免政策需落實到實際承租房屋進行經營的主體。具體來說，轉租方為國有企業的，應當與房屋產權方以各自實收的租金為限共同承擔減免的租金；轉租方為非國有企業的，應當配合房屋產權方及國有企業轉租方將減免的租金全部落實到最終承租方。

根據上述政策，對于最終實際經營的承租人來說，無論存在幾層轉租、轉租人是否為國有企業，其租金的減免額度均不發生變化。但對于享有房屋所有權的出租人來說，如果轉租人中存在國有企業，則因租金減免產生的收入損失可由各層國有企業分擔；如果轉租人中無國有企業，則因租金減免產生的收入損失將全部由房屋所有權人承擔。

（三）減免期限

《實施細則》第一條第（四）項規定了減免期限：“實施主體對最終承租方免除2022年部分租金，分兩檔執行。第一檔，普遍免除3個月租金。所有地區內的最終承租方，2022年免除3個月租金。最終承租方在2022年租期不滿一年的，根據租期按比例享受免租。第二檔，增加免除3個月租金。租賃合同存續期間，2022年被列為疫情中高風險地區所在的街鎮行政區域內的最終承租方，或按有關部門防疫要求被封控、停業、征用房屋的最終承租方，以及全年經營虧損的最終承租方，經出具上述任一證明材料，2022年再免除3個月租金，全年合計可免除6個月租金。最終承租方在2022年租期不滿一年的，根據租期按比例享受免租。符合第二檔免租條件的最終承租方增加免除金額不超過3個月租金。”

問題1：針對上海已采取普遍性封控措施的情況，是否還需分檔次進行租金減免？

從上海的封控情況來看，應該所有租戶都可以滿足第二檔中“被封控、停業”的條件。在2022年4月22日的新冠肺炎疫情新聞發布會上，上海市國資委表示，針對承租人普遍反映的免租期限認定問題，在原來方案細則的基礎上，經研究后作出進一步明確：承租本市國有企業房屋的小微企業和個體工商戶無需提供受疫情影響的證明材料，憑租賃合同等必要材料，全部可以免除2022年6個月租金，其中租期不滿一年的按比例免租。這大大減少了承租人的材料準備工作和出租人的審核工作，有效提高了租金減免工作效率。同時應注意的是，本次租金減免政策所涉及的僅為租金本金，不包括物業費、停車費等其他費用。

問題2：所謂“租期不滿一年”是指2022年租期還是總租期？

首先，從字面上看，《實施細則》中的相關表述均為“在2022年租期不滿一年的”；其次，該政策旨在降低2022年上海疫情對經濟發展造成的影響，促進生產經營的快速恢復。因此，“租期不滿一年”應指承租人在2022年度內的租期不滿一年。另外，如果承租人在2022年內根據租賃合同本來就享有免租期，則按照《實施細則解讀》的規定，在計算2022年租期時應減去相應的免租期間。

例如，某租賃合同的總租期為2022年8月1日至2032年7月31日，同時約定承租人在2022年內享有一個月的免租期，即從2022年9月1日開始支付租金。那么，承租人在2022年內的租期為4個月，按比例僅能享受2個月的租金減免。

結語綜上所述，2022年度上海租金減免政策的總體原則是“應免盡免，能免盡免”，鼓勵一切形式的租金減免；具體措施是國資企業對非國資的小微企業、個體工商戶進行減免；強制減免期限基本上都為6個月租金（不包括物業費、停車費等）。對于不完全滿足適用上述租金減免政策條件的小微企業及個體工商戶承租人來說，如果在經營過程中的確存在較大困難，應以不可抗力為由積極與出租人溝通，爭取參照執行上述減免政策，以達到雙贏的效果。