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律師是城中村改造不可或缺的參與者
日期：2007-08-23 作者：袁延頂 閱讀：6,302次
城中村改造是一項非常復雜的系統工程，牽涉面廣，環節復雜，利益沖突多，開發風險大，關系到村民、開發商、政府等多方主體的切身利益。但是，目前我國關于城中村改造的法律、法規相對缺失，雖然有些地方頒布了地方性法規和文件，但是在具體操作過程中，許多法律問題和利益沖突問題的解決仍然缺乏具體的依據。因此，在盡快完善法律、法規的同時，在城中村改造過程中充分發揮律師的作用，是順利推進城中改造的必要條件。律師職能體現
近兩年來，河南正大永信律師事務所對律師在城中村改造過程中的價值體現問題作了比較深入地研究，我們認為律師的職能主要體現三個方面：
一、作為政府的顧問
當前國家沒有頒布關于城中村改造的法律、行政法規，各地的城中改造基本上都是依據當地政府出臺的政策進行的，所以說城中村改造是一項政策性很強的工作。那么律師可以作為政府的顧問，在政府制定城中村改造政策時提供論證意見，對擬發布的規范性文件，從法律方面提出修改和補充建議，確保不與現行法律法規沖突，同時更能最大限度地兼顧各方利益。
二、作為村委會（村民組）的顧問
當村莊改造成為城市社區，村民已轉化為市民后，對原村集體資產的處置就成為村民關注的焦點，它關系到城中村的改造能否順利進行。如果把“撤村建居”看作是社會體制的變革，那么，城中村改造中農村集體經濟組織向規范化的股份有限公司或有限責任公司過渡，就是經濟體制的變革，兩者應相互作用，共同推進。
城中村集體經濟改制的目標應該是，在確保集體資產不流失的前提下，將模糊的集體產權清晰化，根據一定的原則量化成村民的股權。在此基礎上，探尋建立產權清晰、權責明確、管理科學、居企分開、結構合理、立足長遠的現代股份制企業。在實現集體利益最大化的同時，實現全體村民利益的最大化。
那么，在上述過程中，律師作為村委會、村民組的顧問，可以幫助做好集體資產的清產核資工作；處理村集體經濟組織的債務；制定集體資產處置方案，對股東組成、出資方式、股權設置等問題提供建議，協助辦理工商注冊手續；幫助組建公司法人治理架構等。
另外，城中村在改造過程中，拆遷安置、補償問題直接關系到村民的切身利益，必須慎重處理。律師在這個過程中可以協助村組與外部投資者談判協商，簽署合作開發協議，對城中村改造的整體方案，包括改造條件、改造模式、拆遷安置補償方式等提供咨詢意見。
三、作為開發商的顧問
城中村改造項目是典型的資金密集型工程，具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長、拆遷安置工作復雜的特點，律師必須在超前服務理念和專業法律技能的指導下，提前介入開發項目，才能幫助開發商防范和規避風險，其價值體現在以下方面：
1.前期階段律師服務：（1）為城改項目的可行性進行法律論證，出具《項目投資法律意見》。（2）通過起草文件、合同，參與談判、投標和拍賣，獲得土地使用權。（3）審查、起草征地、拆遷安置與補償合同訂立、裁定等事宜。（4）審查獲得土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的條件并協助獲得。（5）通過起草或審查合同協助開發商完成委托項目建筑方案設計和建筑施工圖設計。（6）通過合同管理和審查的方式使項目完成工程開工的前期準備工作。（7）以合法性、低風險性審查為原則，協助開發商匯集自有資金、抵押融資、發行公司債券和股票、吸收各類信托基金、借助有經濟實力的公司合作開發以及預售樓花收取定金和售房預收款等方式籌集開發資金。
2.招投標階段律師服務：（1）審查施工招投標單位的合法性。審查招標書的合法有效性。（2）草擬招標文件或審查招標書、投標須知、合同條件、協議條款。（3）審查投標方的資質及其文件資料的合法有效性并出具法律意見書。（4）參加招標會、開標會、評標會，保證程序的合法性。（5）草擬、審查中標工程承包合同。（6）協調、處理在招標過程中招標方與投標方之間發生的爭議或糾紛。
3.工程建設階段律師服務：（1）協助審查或負責簽訂總承包、分包、采購、供用電、公共配套設施合同等一系列相關合同并監督合同的履行。（2）項目施工中建立規范嚴密的操作程序和議事規則，做好證據材料的留存。（3）項目竣工驗收階段協調與有關方面的關系，就法律責任問題與程序問題提出意見。（4）因項目停建、緩建，施工方逾期竣工、設計變更、工程量增減、工程理賠發生糾紛，律師作為委托代理人全程參與調解并出具法律意見書。
4.銷售階段律師服務：（1）審查待售商品房項目是否具備法律法規所規定的預售、銷售條件，并提出相應的法律意見。（2）為獲得預售許可證進行文件準備，協助或負責取得預售許可證，并協助辦理預售合同的登記備案手續。（3）協助選擇中介代理商、廣告商等并草擬、審查代理銷售協議、廣告協議及其他協議。（4）協助開發商辦理房產預售和現售，并提供預售和現售的法律服務。（5）審查、起草、修改《商品房銷售合同》，參與購房談判，并協助或負責簽訂售房合同和被充協議。（6）為簽約提供律師鑒證服務。協助公司監督商品房銷售（預售）契約的履行，負責調解和處理在合同履行中產生的糾紛。（7）起草和審查業主按揭中房產商作為擔保的有關合同安全性、合法性。（8）在前期物業管理階段起草、審核業主臨時公約、前期物業管理協議及其他相關法律文件。
5.交付驗房階段律師服務：（1）審查或起草《商品房使用說明書》、《住宅質量保證書》《房屋交付交接單》。（2）審查或起草《入住手冊》、業主臨時公約、前期物業管理協議，為訂立有關合約提供律師鑒證。（3）協助公司辦理業主入住驗收交房時的手續，協助或負責依法調處交房時與業主產生的有關爭議，代理公司參與仲裁或訴訟活動，維護公司的合法權益。（4）協助公司辦理商品房的產權過戶手續。審查有按揭的業主辦理他項權證，解除開發商的擔保責任。（5）協助或負責辦理項目完成后工程結算產生的爭議，及時提出法律意見。
6.其他項目實施中的律師服務：（1）房地產開發人員、銷售人員、管理人員相關法律培訓。（2）及時向公司介紹新頒布的房地產相關法律、法規、政策，并出具相關法律意見。（3）為公司提供訂立勞動合同等建全管理的法律意見。（4）為公司及時解答和解決有關法律咨詢和法律事務。
正在深入研究的問題
1.城中村改造的立法問題。由于城中村改造涉及社會生活的多個方面，是一項復雜的系統工程，為加快城中村改造，全面兼顧和平衡各方利益，我們正在研究擬定與城中村改造相關的法規，為城中村的改造提供全面、系統、完備的法律支撐和法治環境。屆時將通過合適渠道向政府提出建議。
2.改造后村民參加社會保險問題。城中村改造后村民的養老統籌問題，關系到村民的切身利益，但是目前還沒有比較完善的做法。我們研究能否參照國外和國內發達地區的經驗，從村集體經濟組織中提取部分土地補償金、公積金及其他收益（如土地信托收益），共同用作養老金保險基金，并將該保險基金交給實力和信譽俱佳的商業保險公司托管。商業保險公司為每位村民建立個人賬戶，依年齡為其辦理不同的保險。村民達到規定年齡后，由保險公司負責養老金的給付，提倡以年金方式領取。通過這種措施，既保障了被保險人的長期權利，一定程度上避免了征地補償款一次性撥付給村集體而被挪用，又把保險責任依法地移交給專業保險公司，減輕了政府的負擔。同時，社保福利功能的剝離，也利于村集體經濟組織的公司化。
3.如何引入集體土地信托制度，在不改變集體土地權屬性質的前提下，一方面創新集體土地使用權的流轉方式，另一方面可以募集城中村改造所需要的巨額資金。具體操作模式我們正在聯合鄭州大學法學院進行研究。
