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小區破墻與街區制的法律思考

2016年第03期    作者:許倩 整理    閱讀 8,012 次

本期主持：

施克強   上海市律協宣傳委委員、民事業務研究委員會副主任

         上海市爾立律師事務所主任

嘉賓：

鄒  榮   華東政法大學教授、社會管理綜合治理研究院常務副院長、社會協同處處長

宋安成   上海市律協房地產業務研究委員會委員、北京盈科（上海）律師事務所合伙人

米玲玲   上海市律協社會矛盾化解業務研究委員會副主任、上海長策律師事務所合伙人

■ 施克強：

今天很榮幸能請到在座嘉賓，一位是華東政法大學社會協同合作處處長鄒榮教授，是行政法方面的專家；一位是宋安成律師，在物業房地產方面很有研究，是盈科所的房地產法律事務部主任；另一位米律師是市律協社會矛盾化解專業委員會副主任。我們今天的主題有關于近日印發的一個新聞，中共中央國務院印發《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，文件里有短短一行字引起了大家的熱議：新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區，已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開。我提議從三個方面來討論：第一，街區制是不是符合市場經濟和城市發展的需求，優點在哪里；第二，文件里提到以后不再審批封閉式小區，這在未來規劃和社會管理上會有哪些問題，在法律上，作為法律人，如何來解讀并提出建議；第三，已建成的住宅小區、單位大院要逐步打開，大家特別熱議的是《物權法》如何來適應這個政策導向。

城市街區制優點在哪里？

■ 施克強：

我個人覺得街區制是符合未來城市需要的，無論從一個城市的人文角度、完善角度還是交通角度等，上海在上世紀90年代以前很少有封閉小區，那時候就是一個個里弄，可以任意走動。大家去港臺地區或西方發達國家的城市去看，很少有封閉小區，我個人是認同街區制的。不知道在座嘉賓如何看待這個問題。

■ 鄒榮：

我想是這樣的，第一個問題關于不設封閉式小區對城市管理是好是壞這個問題，討論這個問題恐怕要講一件事情，就是城市里的土地在我們國家和發達國家是不一樣的。如果是私人所有土地，通過購買或轉讓，不屬于公共規劃的范疇，屬于私人物權。說到規劃使用土地如何安排，就涉及到政府所控制的公用土地，設立小區是否科學，是否更符合未來城市發展的方向性，我相信中共中央國務院發文的時候，應該有所調查、有所了解。這件事對城市交通、城市發展到底有沒有利，肯定要有科學依據。還有就是以中共中央國務院的名義發文，今后在城市規劃中，有導向性、政策性的東西出來了，中國是非常大的，每個城市的情況各不一樣，人口密集型城市里可能有這個問題，那么很多其他地方城市的情況可能跟北上廣等不太一樣，這些城市如何來規劃，涉及到很現實的問題，就是城市的規劃建設是國家事務還是地方事務。從現在的《立法法》情況來看，城市規劃屬于地方事務，地方如何來規劃，是由國家制定統一法規地方來執行，還是地方根據自身發展需要來進行規劃的問題。所以從法律上考慮這個問題，是不是科學。現在十八屆三中全會、四中全會提出決策的科學性合法性，特別是科學性這個角度來說，經過哪些數據哪些城市的調查發現這個情況，是對未來城市發展不利的。決策要讓人心服口服，要拿數據、科學依據來說話。很多人說了，封閉不利于交通等，國外有很多地方不是這樣的，我相信這是事實，但是要把決策過程的依據拿出來，這樣才能以理服人。在科學性這個問題上，他們講的情況是不是和每個城市的情況都一樣，差異度太大，有些土地可能比較廣大，但是交通不成問題。其實封閉式小區也有好處，在地方差異度較大的情況下，中央整個決策形成政策導向是依據什么出來的，我們應該有權利知道。

■ 宋安成：

我覺得國務院文件有兩點值得解讀，第一個就是新建小區原則上不再批封尊閉式的，原來的小區成了社區或街區，有這個問題。目前關聯度比較高的一部法律就是2007年的《物權法》，明確提到小區建筑區劃內的綠化道路屬于全體共有。現在政府要打開圍墻，從我們以前處理的糾紛和碰到的問題來看，昆明包括廣州都曾經有過拆“圍”的情況，也確實遭到了一些業主的反對，當時一個是法律意識不強，另外確實沒有太尊重業主的權利。現在如果再拆“圍”的話，肯定要和《物權法》進行銜接，特別是買高檔社區的，對他們影響會很大。首先我覺得這個政策是好的，如果真的把社區打開，政府有一定的對價，這個對價不一定是出錢，政府能攬下道路維護、綠化維護等責任，對業主來說，未嘗不是一件好事，對大部分中等或中等偏下社區肯定是件好事。我一直講，物權是你的權利，但這個權利附帶的義務是非常大的，要為此承擔很大的成本。如果把這個權利過渡給政府，換成真正的看到經濟價值的權利，我覺得這是條好的路徑，但是這需要探索，畢竟各個社區不一樣，各個地方也不一樣，不能一刀切，上海的中心城區和郊區也不一樣，現在主要是解決中心城區的擁堵問題。我覺得下一步可能是要看各地如何出臺政策，找個比較合理的路徑，在保證《物權法》規定的業主權利的基礎上，以適當的方式、適當的形式來打開社區。

■ 米玲玲：

我個人的看法：街區制是未來城市規劃的發展趨勢。對普通民眾而言，街區制似乎是個全新的概念，但是從律師角度來說，其實我國本來就存在街區制。

一、街區制在中國自古有之，隨手翻閱一本歷史書籍，書籍中記載的市井生活都是街區制的模式，即便是在今天三、四線的縣級市中，市區的大多小區都是開放式的格局，沒有封閉的概念，物業、安全等就是由街道、轄區派出所來負責，而從集體土地來說，我們的農村就是個典型的街區制管理模式，由村委會進行業務管理，包括街道、公共管理等服務，因此街區制在我們而言不是個新生事物。

二、那么小區從何時封閉，為何要封閉呢？近現代的城市發展，開發商營造小區品質與環境的私密等方面考慮才建起了圍墻，初步產生了封閉小區。最早有封閉式住宅的概念來說，是來源于大家對權力的欲望，比如古時候的皇宮。

三、現在政府提出要在國有土地上實施這一城市規劃，我認為政策的初衷是為了將來城市有一個更好的規劃，那么是不是要打破原有已經建成的封閉式小區呢？我覺得沒必要完全打開。因為剛剛鄒教授提到每個城市的特點不一樣，有些三四線城市有了封閉式小區反而有利于政府管理；對于一線城市來講，可能面臨土地資源的緊缺，城市公共交通的擁堵，當然封閉式小區不是這些問題的根源，但是對這些問題會產生一定的影響。從這個意見的角度上來說，要把封閉式小區打開，我認為還是要從政府層面上做很多工作，一個首先要從立法上做銜接，各級人民政府要從行政角度做好相應配套的工作，這工作需要很多相關部門的政策、操作意見出臺，我覺得這只是個開始，從普通民眾的角度而言沒必要恐慌。

■ 施克強：

逐步推廣街區制到底如何論證出來，以及我們國家的地區差異，這些問題確實值得關注和研討。街區制照米律師所說古已有之，現在要進一步城市化。大家去看《清明上河圖》，里面都是四通八達的，城市很大，但只有一道城墻，這道墻相對于農村來說的一道屏障，農村不可能再建城墻了。象鄒教授說的，論證過程中依據在哪里，有哪些科學論證，如果能夠披露，更有利于大家理解。

■ 鄒榮：

我補充一句，你剛才講街區的問題，實際上中國在解放前除了地主大院，在剛解放的時候，基本沒有封閉式小區，只有單位大院，被圍起來的是國家機構和一些設施。為什么后來有了封閉式小區，因為房地產開發，這首先需要有規劃許可，是經過規劃部門審批，是符合《規劃法》的。今后不再設立封閉式小區沒有問題，這是國家出臺了規劃政策，但是已經建成的小區要打開，這里涉及到很多利益，政府、老百姓、其他公眾各有需求，怎么平衡這幾方面的共識，這就是按照習近平總書記十八屆三中、四中全會說的，在這個問題上，要找到最大公約數。現在強調法治思維、法治方法，法治思維就是首先要有法律意識，在做之前在法律上要論證。

街區制納入城市發展導向后的

立法前景

■ 施克強：

我們今天的解讀有兩個層面，第一個是以后不批，我覺得這個法律問題好解決，就是推動立法程序，把政策導向推動到立法程序中去，以后從規劃審批這塊再慢慢控制調整，從立法和行政途徑都可以做到。我們先看看如果未來有立法方面的一些新的動向或要注意哪些事項，既是從普通老百姓角度，又是從職業律師角度、法律研究者角度來預測，哪些地方會帶來立法上的需求，以及要修改現有的法律有哪些障礙，我們就先從立法角度講。

■ 宋安成：

我當時寫了篇文章，就是《住宅街區制對房地產開發模式的影響》，里面講到我們實行街區制之后，房地產開發流程，政府和事業單位、開發商之間的分工有比較大的變化。第一個變化就是招拍掛的方式，一塊土地給開發商，大配套、小配套都是開發商來完成，現在新的模式來了，招拍掛也變了，現在有個代建制，超大型樓盤都有，由政府出錢，開發商代為修建道路。這樣的話，要完善這種代建制度，這是目前整個土地出讓、規劃模式，包括政府和開發商、事業單位（水電煤氣）的分工，整個影響非常大。原來的小區是以小區為單位的，現在如果街區化之后，街區可能是個大的單位，可能是以棟為單位，然后政府可能會在這個街區配一個維修中心，整個模式會發生很大的變化。上次我在物業管理協會開過一次研討會，特別關注這個問題，一旦街區打開之后，整個物業管理模式也受影響。所以從拿地、規劃、開發到管理，地方政府都應該有相應的配套，否則現在沒辦法銜接。現在問題出在哪里呢，當時云南和廣州打開社區的時候，老百姓反應很大，那么以后再打開社區，要在一開始就設計好，以后打開的社區，土地出讓的成本、維護成本、業主的物業管理費相對應該低一點，關于住宅街區對房地產開發的影響還是比較大的。

街區制給城市治安管理帶來的挑戰

■ 施克強：

我想到公共安全問題，現在小區保安承擔了巡邏的責任，以后新建小區就沒必要這樣了。因為封閉式小區的保安承擔了一部分警戒責任，以后小區打開了，保安和公共安全保障部門之間的界限在哪里，可能就是門內門外，這對管理方面確實會帶來一些問題，以后這些立法規章制度都要跟上。

■ 宋安成：

政府的技防應該覆蓋，其實上海市政府已經做得很好了，一些老舊小區把技防裝在小區里，政府公安的聯網已經覆蓋。我覺得安全和私密性是個問題，但我覺得更多的是個心理作用，很多老舊小區的技防設施是癱瘓的，如果政府能夠統一規劃、統一管理，那就更安全了。小區開放以后，安全性倒還好，私密性倒是有些問題，特別是高檔別墅區。

■ 施克強：

從這個角度來看，可能也是目前城市土地已經短缺了，政府也發現私家小區占了那么多地，有點資源浪費，現在小區的土地白天都是閑置的，其他功能統統被屏蔽了。

■ 米玲玲：

我覺得從立法層面上要解決這個問題，兩大法是必須要改的，一個是《物權法》，對業主共有部分面積要做出明確修訂。另外一個就是《城市規劃法》，這兩個根本立法要修訂，后續的地方性立法再進行相應修訂。為什么要從這兩部法進行修訂呢，《規劃法》就是從政府角度來講，城市規劃法是政府在城市建設中所應依據的首個法律，包括規劃立項、審批等流程，都以此依據；再者開發商拿地、招拍掛這一系列是要從行政管理的角度，讓其有法可依。就是將來的住宅小區拿到地以后，包括容積率這些細節性的東西都要有相應變化，容積率是跟公共面積相關的。將來《規劃法》改變了以后，綠化變成了公共市政的任務，就不在小區開發商的硬性要求里了，所以這是必須要改的。那么為什么要修改《物權法》呢，從業主的角度來說，將來買了房子，綠地的面積包括小區內人行道面積和自己的利益不相關了。小區內的綠地及道路因為不屬于業主共有，所以對其的使用及管理權自然不受限于小區的業主。

對于老小區來講，在沒有立法之前，原有法律還在實行，或者新法頒布以后，怎么去解決尾巴的問題？政府在做這項工作的時候，首先要進行意見征詢。就是鄒教授前面剛剛講的，小區因為公共原因要進行征收或征用，肯定要業主同意，從《物權法》角度，處分共同共有財產的時候，要達到三分之二以上業主同意，而且要召開業主大會，同意了以后，再按照國家征收條例來進行相關征收補償工作。一定要按照程序去做，做完這些事情，小區圍墻打開，那才會產生后面公共物業管理的問題。

與此同時，帶來的問題就是將來的物業公司可能越來越沒有市場，而公安機關、市政綠化管理部門等要做的政府性的工作會越來越多。如果原來的封閉式小區逐漸減少，業務沒有新增，只能在原來的工作量里進行細化，那對原來的物業公司來往，將來會承擔越來越多的義務，做到小而精，在原有的份額里面做到精耕細作，才會保有業主的信賴。我們也注意到，上海市政府管理部門現在也主動承擔起了越來越多的義務，意見一出來，他們最先警覺，覺得這是一塊他們將來可以從事的業務，除了公共市政道路外，如果業主的小區道路打開了，業主可能也需要向他們繳納一定的費用，這是個潛在的市場，而且他們已經進行布局了，我覺得這倒是個好事。

回顧封閉式小區是怎么出現的

■ 鄒榮：

我覺得還是要把法律關系分析清楚，從小區過去的形成到今后的發展，首先我很奇怪的就是為何會形成封閉式小區，國有土地根據城市規劃變成住宅建設，開發好了以后，這里形成了什么法律關系。國家允許開發商去開發樓盤然后出售，政府給你土地是建住宅的，住宅建完了以后賣給老百姓，老百姓是和政府發生法律關系，怎么這地方一圈就變成了公共物業。業主買了房子，連帶把公共部位變成了封閉在小區里的權利和義務。如果在私有制社會里，即便是在我們國家，土地不是國家的，通過購買等方式變成私人土地是自己的權利，購買了住房怎么就連帶著這里的土地就一塊買走了，變成我的權利了，圍墻一圈，就變成大家共同的物權。在法律上是怎么形成這個局面的，我找不到法律依據。

■ 宋安成：

我解釋一下，三年前我就研究過這個問題，這個問題最早開始于深圳，深圳在1981年最早有一個小區叫東湖麗苑。中國最早的小區一般都是外銷的，價格很高，那要講究一個私密性、安全性，所以這種模式就形成了。上海的房地產開發從1992年開始，一直沿用了這種模式，剛好政府進行了一系列改革，就是要發展物業管理企業，原來政府的水電煤進社區統統讓給物業公司了，剛好當時的房管所也改革沒有了，轉移給了物業公司。但實際上大的房產物業都在探索新型管理模式，例如萬科一直有開放式社區，后來因為安全問題、業主意見等也就封閉掉了。開發商往往考慮到老百姓的消費習慣已經形成，不可能再去造敞開式的，因此封閉式小區就這樣經過默認逐步形成了。

■ 鄒榮：

是的，現在《物權法》明確規定了，我們也不去追究這個問題了，我接下來討論的問題是，既然《物權法》已經明確了大家有共同的使用權，如果說基于城市發展概念，小區打開以后，就有一個征收補償關系，前提是首先要修改城市規劃。因為我現在住的地方形成這種狀態是符合原來的城市規劃的，那么基于現在的道路暢通或其他管理，需要被封閉小區的這塊土地，那就變成征收關系了，征收是一定要有補償的。但是前提在于規劃被修改的情況下，規劃變更修改了以后，按照新規劃來征收，如果沒有規劃在先的話，政府想征收土地，那會人人自危。我還要強調一個嚴重的問題，政府規劃法律效力的問題，修改立法和城市規劃，修改之后土地歸國家所有了，那是不得了的事。所以中國雖然有《規劃法》，每個城市所做的規劃的法律效力如何？在很多國家，城市規劃建設是個立法事項，要修改是修改法律，不是政府想改就改的。我覺得討論這個問題，從我們法律人的角度，不僅是城市規劃，說遠一點，其他規劃諸如養老事業、教育等規劃都是想改就改，沒有確定性。我的意思就是在這個過程中，我始終是這個看法，做得好不好，是否有利于城市發展，這個無法評價。但是我們講法律上的問題，現在要把原來的小區改掉，先修改規劃，因為我現在是根據原來的規劃，修改規劃之后再破墻，把公用面積拿出去用，這就是個征收的問題，這個法律關系要搞清楚。

■ 米玲玲：

其實從法律的層面上我認為這是件相對比較容易做好的事情，但最艱難的事情可能是業主對事情的認識，從更多的業主來講，有些是居住在比較高檔小區的業主，他認為這是對他絕對權利的侵害，買這個小區就是沖著小區的私密性，住在這個小區是種身份的象征，一旦把圍墻打開，他就失去了這樣一種載體，從這個角度怎么改變大眾的意識。我認為政府需要做大量宣傳工作，而這個宣傳不僅僅從立法層面，現在老百姓對于政府的認可度、接受度還有距離，因為大眾參政議政的氛圍相對比較弱，他們更多的是關心自己的利益。而現在立法如果一旦出臺，恰恰要動他們的利益，所以我們的政府一定要把工作做好做細，要做到公開透明，讓老百姓有這樣一個心理認同的程度，這條路還是要走得相對謹慎一些。

■ 鄒榮：

現在問題是老百姓基本已形成共識，我買了小區的房子，就享有這個小區公共物業的使用權，在這樣的情況下，把圍墻破了，就是影響了我的權益，政府需要補償，這是個法律問題。法治社會里，所有權利義務的改變和調整都要來自于法律程序和法律規定。所以我觀點非常明確，可以通過征收方法來解決，基于信賴保護的原則，已建成的小區不宜隨便更改，否則會出現什么情況呢。我剛剛講修改城市規劃，封閉小區的道路開放，政府要征收，如果這樣做，表面上來說法律程序上沒問題，但是給人的印象很可能就是政府想做什么事，這是法治社會絕對要防止的事情。

■ 米玲玲：

其實從另外一個層面上來講，政府在意見里沒有說得特別清楚，但是從普通法律工作者的角度來講，可能更多是從城市規劃和公共交通等一些公共資源利用上來打開封閉小區做這樣一項工作。那么老百姓可以說我的小區不是不允許別人走動，就把小區大門打開，不要拆圍墻，這種變通的方法是不是也可以適用，這樣就解決了政府的需求。

■ 鄒榮：

這是對的，這件事涉及到方方面面的權利義務。居民有居民的訴求和主張，其他公眾有公共交通的需求，政府也有其他方面的需求，在這個社會里，權利之間相互連接，相互滲透交叉，政府的任何一個舉措都涉及到權利方方面面的主體。怎么達成共識，不可以單方面說了算，就是要通過一定的程序明確共識，立法應當是這樣的。

未來會有哪些新的矛盾產生

以及再談治安管理問題

■ 施克強：

其實新建小區造成周邊市民交通不便的矛盾已經屢有發生，不建封閉式小區也是為了道路考慮。從理念上來說，我是認同街區制，從立法程序上來說，無論是《城市規劃法》還是《物權法》，目前是有障礙。因為《物權法》是向二十年來的房產開發做出了肯定，現在馬上要改條款，確實需要很多工作要做。最后我想補充談談安全問題，因為普通百姓覺得安全是個問題，我也在思考這個問題。我住過上海的老街區，也住過相對開放的大的新村區，以前上海的老公房也沒有圍墻，以前開放式的街區制很少聽到過有失竊現象，但是圍墻一建好，失竊現象反而多了。如果街區川流不息，小偷難以下手，一封閉就有安全死角，我覺得大家可以思索一下這個問題，向公眾解釋說明，讓大家覺得有些事要從另外一個角度去看，用事實來證明。從安全角度來說，街區制未必不符合安全需求，這和整個社會治安也密切相關。我們今天討論的，街區制確實有優點，政策導向之后背后的那些論證，希望能知道這些論證的東西，有利于未來對立法的建議，有利于未來執法以及在案件處理時有個比較明確的標桿和價值判斷。還有就是我覺得對《物權法》、《城市規劃法》肯定要有修改，不修改法律障礙過不去。

■ 米玲玲：

我們從事法律工作的可能會更直觀地看到一些問題，現在有些小區尤其是封閉小區，他們跟物業管理的矛盾非常激烈。如果街區制打開，可能這部分小區會最早主動要求打開，他們要把工作交給政府。對他們來講，這是個出口，而且工作交給政府了，可能很多事情的主體更容易明確。我覺得不見得所有業主都不接受，一部分人會歡迎街區制的推廣。另外關于安全問題，我覺得安全問題一定是要跟公安部門、城市聯合執法部門聯合，讓他們加強這部分工作，社會公共安全的安全性要靠大眾的親身體驗去感受，不是建一堵圍墻就能阻止犯罪。所以說社會公共安全環境的氛圍營造需要政府來進行投入和宣傳，而且要加大公安部門對一系列犯罪行為的偵破力度，這樣才能震懾和防止犯罪，這才是源頭上的問題。

■ 宋安成：

我還是從物業管理角度來說，米律師說得很對，現在的物業矛盾非常突出，上海有70%以上的小區成立了業委會，但是和物業公司沒有矛盾的業委會很少，這里面有個最大的問題就是小區造成的。因為物業管的事情太多，如果一棟樓為單位請個物業或者保安，矛盾一定會大量減少，現在大部分矛盾集中在違法搭建等，如果以后敞開肯定是政府管理。去年上海有個一號課題，市長親自點名，我們也開了很多研討會，就是一定要通過創新模式解決物業管理的矛盾，但是現在這個課題研究結果還不是很理想，所以我覺得街區制對物業管理確實能解決很多矛盾。

■ 鄒榮：

這個我倒不太樂觀，從物業公司這個角度來說，小區打開了，為業主服務的內容減少了，可能和物業公司的矛盾是減少了。原來很多封閉式小區承擔了很多政府的責任，打開之后和政府的矛盾可能會增多。所有服務和保障都變成了政府應當提供的公共保障服務，政府是否想清楚了，原來交了物業費，由物業公司提供服務，打開之后政府將面臨巨大的考驗，社會管理成本要提高。

推廣街區制的節奏和路徑

■ 施克強：

我們再解讀一下文本，要推廣街區制，應該不是一個剛性的提法。第二個我注意到的就是原則上不再建封閉式住宅小區，那么這個原則是什么，這個原則怎么掌握，誰來掌握。

■ 鄒榮：

這在立法中也有些不確定的法律概念，原則上到底怎么來界定。如果土地從自己角度來說，是通過一定的法律程序獲得的國有土地使用權，這時候政府是無法干預的，除非妨礙了城市規劃，所以必須有“原則”兩個字，否則全部剛性化了。但是原則到底是什么情況，要把它細化，不然就給有些部門可乘之機，這里面就會有博弈了。

■ 宋安成：

現在是個政策層面，怎么上到立法層面，上升到什么程度，這個文件貫徹到什么程度，下一步是值得期待或研究的，還有很多問題要解決。

■ 鄒榮：

所以我有個建議，如果要在上海做這件事，尤其復雜。應該組織方方面面的專家學者律師，特別是有房產開發管理經驗的律師，把所有問題想清楚，形成完整的法律方案，然后再經過一定的宣傳來操作。千萬不可以一個機關單獨做，這樣不能解決問題，反而矛盾會越來越復雜。把制度論證清楚了以后，試點完成的部分一定和后面的有差異度，這種差異又是一種矛盾的激發點。

■ 施克強：

從文本上來說，還有一個是已建成的住宅小區、單位大院要逐步打開，“逐步”這兩個字又耐人尋味，有沒有個時間表，以及最終目標是什么，打開小區的標準又是什么。

■ 宋安成：

逐步打開我我覺得這和目前的《物權法》還是有矛盾，76條明確規定屬于改建，要三分之二的業主同意，有可能業主不同意打開。我覺得這涉及政府征收問題，政府征收有兩塊，第一個，小區道路開放，應該把所有配套都接過去，像小區綠化、管線、小區娛樂設施等，在這個層面上已經對業主做了補償。另外征收就是土地價值，我覺得一些老舊小區不需要很多費用，還是有很多業主能接受，因此中低檔小區將來還是有可能打開的。現在不少業主覺得物業費是一筆難以承受的負擔了，因為中國的物業公司屬于“奢侈的物業管理”。

關于單位大院

■ 施克強：

從文件上看，還有個單位大院，這個概念大家怎么看。

■ 米玲玲：

我講一點，原有住宅小區打開肯定要從最早政府屬性的大院開始，政府先身體力行，讓普通老百姓看看單位大院打開了以后帶給他們哪些便利，讓老百姓感受到這種便利，而且對本身住在里面的人也有便利。比如減少了物業費，甚至我覺得以后物業費可能都不需要收了，因為現在交的物業費是按照產證面積來收的，物業費收取理由就是公共面積管理。既然是公共安全，如果上升到物權法，已經被國家征收掉了，就失去了依據，不存在費用支出，那慢慢的老百姓的大院也可以打開。

■ 鄒榮：

我還是講規劃問題，上海治理擁堵，如果有必要開條馬路了，那和開這條馬路解決城市擁堵問題有關的小區那要打開，沒有關系的就不必折騰。

■ 米玲玲：

可能將來我們做征詢，現在針對舊改項目內的人來做意見征詢，可能要涉及到社會公共利益的意見征詢，要在某個區開通一條路，可能整個區的居民都要進行投票，進行民意的征詢，這樣對工作開展會更有利。

■ 施克強：

看來新的小區如果建開放式街區制，有人愿意建，有人愿意買，讓市場去說話。老的要打開，如果把業主排除在補償之外，會形成新的社會矛盾，補償方式是可以討論的，同時讓業主覺得無后顧之憂，但是這無后顧之憂也需要示范。

■ 鄒榮：

政府要有些承諾，公共服務要彌補上去。剛剛施律師講的“逐步”，其實不是一個時間概念，可能需要相當長的時間來做這件事，這個“逐步”更強調是個步驟，成熟的、談妥的小區，法律上論證清楚，不能一刀切，“逐步”是這個意思。

■ 米玲玲：

總的來說，街區制是個好的制度，從城市規劃來講，這個制度對將來的城市環境、規劃，會惠及到更多老百姓，但是政府做這個工作一定要非常謹慎，處理好方方面面的程序問題、立法問題、銜接問題，要想清楚，然后再逐步去做。

■ 鄒榮：

我有句話，就是現在小區的形成都是違法形成的，政府要反思過去，老百姓一家一戶本來就是街區，怎么會變成小區的。

■宋安成：

我覺得是這樣，政策層面上升到立法層面或者上升到操作層面，可能還要許多時間。

■ 施克強：

三位嘉賓百忙之中參加我們的法律咖吧，并且給出了很多建設性意見，非常感謝你們的參與。

※根據錄音整理 系嘉賓個人觀點