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正當防衛在房屋租賃關系撤銷和解除時的運用
日期：2011-04-01 作者：季克華 閱讀：3,993次
租賃關系撤銷、解除或者終止后，原承租人繼續惡意占有房屋拒不返還給出租人之糾紛時有發生。善意的出租人經常因此感到困惑：本來極簡單的返還交接，在承租人惡意拒不返還之情形下，是否有同樣簡便之方式能使房屋回復占有？訴訟的方式不應當是首選。因為，出租人若為此提起訴訟，則難免有耗時費力、曠日持久之擔憂。即使贏得訴訟，更有執行效力不彰之虞。與房屋出租所獲得的租金收入相比，出租人若訴訟而損失者，有律師費、訴訟費、房屋一時不能正常用益的損失等，成本、代價，可謂不小。
筆者拙見，於租賃關系撤銷、解除或者終止后，原承租人繼續惡意占有房屋拒不返還給出租人之情形出現時，出租人不通過訴訟，而直接對房屋的不當占有人行使正當防衛權，乃是最便捷、直接、有效且合乎法律規定的使房屋回復為出租人占有的方式。
一、從正當防衛的要件談起。
正當防衛，又稱自我防衛，亦稱自衛，乃是“對于現實不法之侵害，為防衛自己或他人之權力所為之行為”。正當防衛是法律上為數不多的自力救濟方式之一。
１、侵害之現實性
所謂“現實不法之侵害”是指正在進行的、持續的不法侵害，區別與過去的、已經完成的侵害和將來的，尚未進行的侵害。於租賃關系撤銷、解除或者終止后，原承租人出于主觀惡意而拒不返還房屋的行為，系對出租人的“現實不法之侵害”，符合正當防衛的第一個要件。此種“現實不法之侵害”始於租賃關系撤銷、解除或者終止之時，終於房屋回復出租人占有之時。在此期間，不法侵害始終處于持續姿態，出租人得隨時行使正當防衛之權。
２、侵害之不法性
正當防衛應當對不法侵害實施，此亦為正當防衛的要件之一。租賃關系撤銷、解除或者終止后，原承租人出于主觀惡意而拒不返還房屋的行為的不法性表現，一為侵權，二為犯罪。所謂侵權已如前述，即原承租人失去了繼續占有房屋的依據，繼續占有構成對出租人權利的侵害。所謂犯罪，依照《中華人民共和國刑法》第２４５條之規定，更是一種非法非法侵入他人住宅的犯罪行為。此時的原承租人的一個不法行為，卻有兩個不同的法律后果，為民事不法（侵權）行為與刑事不法（犯罪）行為在法律上的竟合。
３、財產權受侵害亦得進行正當防衛
所謂“為防衛自己或他人之權力”，系指公民一切的民事權利，包括人身權和財產權。此乃正當防衛的另一個要件。習慣上，人們總是將正當防衛與人身權受侵害聯系在一起，特別是生命、健康、自由權受到不法侵害時。這乃是一種錯覺。在財產權受到正在進行的（亦即現實的）不法侵害時，法律未禁止得對之實施正當防衛。在租賃關系撤銷、解除或者終止后，原承租人出于主觀惡意而拒不返還房屋的行為所侵害的，乃是出租人對房屋的占有、使用權能，即出租人對房屋的所有權。這種權利，乃是財產權的一種。
二、實施正當防衛不能過當
《中華人民共和國侵權責任法》第３０條規定：“因正當防衛造成損害的，不承擔責任。正當防衛超過必要的限度，造成不應有的損害的，正當防衛人應當承擔適當的責任”。
依照該條之規定，在正當防衛之情形下，正當防衛人即使造成對方損害，亦不承擔責任。只有“超過必要的限度，造成不應有的損害的”才承擔適當的責任。在租賃關系撤銷、解除或者終止后，原承租人出于主觀惡意而拒不返還房屋者，出租人得進行的“不超過必要限度”的正當防衛行為無非直接對人或者對物。
１、對人的限度
直接對人者，當指得直接將原承租人驅逐出房屋。出于驅逐的目的，而實施的驅逐行為，只要不超過驅逐的限度，驅逐人（出租人）即使因原承租人不允而發生肢體沖突，甚至造成原承租人損傷者，出租人原則上不應當承擔責任。但若出租人在沖突中不注意掌握限度而實施對原承租人的損害則屬例外。
２、對物的限度
直接對物者，應當包括對出租人自己之物及對原承租人的物。
對出租人自己之物，在法律上，有完全的占有、使用與處置權。對正當防衛有意義者，如出租人直接更換房門之鑰匙或者門鎖，以阻止原承租人繼續占有、使用房屋等，在法律上并無不當。
對原承租人置于原出租屋內之物，首先，出租人若故意毀壞，仍然要負賠償責任。但是，出租人對之并無保管之責，即出租人對之的滅失、短少并無法律上之責任。其次，上述物品置放於原出租房屋內，構成對出租人所有權的侵害，出租人得對之采取適當的措施。究竟何種措施為適當，筆者認為以出租人出于對房屋正常的占有使用而排除妨礙為必要。例如，得將物品放置於室外。復次，依照《中華人民共和國合同法》第１６７條第２款規定之規定，在租賃關系解除后，承租人仍然使用出租人房屋的，應當支付出租人使用費。原承租人將其物置於出租人房屋內，可以視為系原承租人一種對房屋的特殊使用。原承租人應當支付使用費用。在原承租人拒不支付此項費用之情形下，出租人得依照《中華人民共和國物權法》的相關規定行使留置權。
三、注意程序上的特別規定
依照《中華人民共和國合同法》第２３６條“租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期”規定，租賃關系到期，并不當然終止。只有在出租人提出異議之情形，原租賃合同方終止。基于此項規定，出租人若在租賃關系到期，承租人拒不撤離者，還應當先通知者終止，然后才有實施上述正當防衛之可能，而不可冒然行事。
（作者單位：上海市東海律師事務所）
滬公網安備 31010402007129號
