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《民法典》對物業服務行業影響解讀

2021年第01期    作者:宋安成    閱讀 12,642 次

2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）。這部法律將自2021年1月1日起施行。這是新中國第一部以“典”命名的法律，涉及人民生活的方方面面，集民事法律之大成，也是法律界學習、研究的熱點。這一部具有劃時代意義的民事法律大匯編，將對物業服務行業法律實務帶來什么影響？在此，筆者根據自己的理解做如下解讀。

一、《民法典》頒布后，物業相關的法律法規更加完善、系統，業主的權利意識會增強

1.原先由《物權法》規定的“業主的建筑物區分所有權”被納入《民法典》，并新增了部分內容

《民法典》頒布前，業主的建筑物區分所有權規定在《物權法》第六章第七十至第八十三條，共計十三條。《民法典》頒布后，建筑物區分所有權被規定在《民法典》第二編“物權”第二分編“所有權”中的第六章中，從第二百七十一條至第二百八十七條，共計十六條。主要內容包括業主對建筑物專有部分享有的權利和承擔的義務、建筑區劃內屬于業主共有的部分、業主大會及業主委員會的設立、業主共同決定的事項、維修資金、物業服務企業的選聘、業主侵權行為的處理等。

除上述內容外，《民法典》還新增了部分《物權法》中沒有的條款。第一，緊急情況下維修建筑物及其附屬設施時維修資金的申請，《民法典》第二百八十一條第二款規定“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金”。第二，利用共有部分產生的收益即公共收益的歸屬，《民法典》第二百八十二條規定“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有”。第三，物業管理人對業主詢問的答復義務，《民法典》第二百八十五條第二款規定“物業服務企業或者其他管理人應當及時答復業主對物業服務情況提出的詢問”。第四，有關行政主管部門對侵權行為的處理義務（詳見本文第二點）。

2.行政法規、司法解釋中關于“物業服務合同”的規定被納入《民法典》，法律效力層級上升

《民法典》第三編“合同”第二分編“典型合同”中新增了第二十四章“物業服務合同”章節。在過去，《合同法》中并沒有單獨列出物業服務合同，有關物業服務合同的內容大部分都規定在國務院制定的《物業管理條例》以及《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中。

具體而言，《民法典》第九百 三十七條至第九百五十條對物業服務合同作出了詳細的規定，主要包括物業服務合同的定義、內容及形式、前期物業服務合同、部分物業服務的轉委托、物業服務人的義務、業主的義務、物業服務合同的解除和終止等。其中，新增的內容主要有：

第一，物業服務人定期公開物業收支及履行情況的義務（詳見本文第六點）。

第二，業主對物業服務合同的任意解除權（詳見本文第五點）。

第三，物業服務人不同意續聘時的通知義務，《民法典》第九百四十七條規定“物業服務期限屆滿前，物業服務人不同意續聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或業主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外”。

第四，物業服務期限屆滿后繼續提供服務的法律效果，《民法典》第九百四十八條規定“物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方”。

第五，物業服務人不配合交接工作時的損害賠償責任，《民法典》第九百四十九條第二款規定，“原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失”。

第六，物業服務合同終止后、新物業服務人接管前原物業服務人繼續履行合同的義務，《民法典》第九百五十條規定“物業服務合同終止后，在業主或業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費”。

二、《民法典》頒布后，政府有關部門在物業領域的職責更加明確

1.地方人民政府有關部門、居民委員會對設立業主大會和選舉業主委員會的指導和協助義務

《民法典》第二百七十七條第二款規定，地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。相比而言，《物權法》第七十五條僅僅規定了地方人民政府有關部門的指導和協助義務。事實上，居委會作為基層自治組織，在政府派出機關即街道辦事處的指導下工作，在實踐中已經有不少居委會對小區業主大會和業委會的成立起著一定指導和協助的作用。此次《民法典》首次明確了居委會在業主大會和業委會成立中應承擔的義務，不僅明確了有關部門的職責，同時也對小區業主籌備業主大會、業委會指明了方向。

2.有關行政主管部門對物業相關的侵權行為予以依法處理的義務

《物權法》第八十三條規定，業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

《民法典》第二百八十六條保留了對物業相關侵權行為的描述以及業主大會、業主委員會的請求停止侵權行為并賠償損失的權利，與此同時，增加了被侵權人的救濟途徑。《民法典》生效后，物業相關侵權事件的當事人不再只能依靠向法院起訴來救濟，還能向有關行政主管部門投訴，有關行政主管部門接到投訴后應當依法處理。

3.有關行政主管部門對違反有關治安、環保等法律法規的行為予以處理的義務

《物業管理條例》第四十五條規定，對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

《民法典》第九百四十二條第二款采納了上述規定的部分內容，要求對物業服務區域內違反有關治安、環保等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

由上述兩個條款可見，《民法典》不僅明確了有關行政主管部門對物業區域內違反有關治安、環保等法律法規的行為的處理職責，將行政法規中的規定上升為了法律，同時還增加物業服務人在向有關部門報告后的協助處理義務。因此，物業服務企業在發現違法行為后，除了及時采取合理措施并向政府部門報告外，還要積極配合、協助有關部門對違法行為作出處理。

三、小區表決增加了業主參與度的要求，可能導致小區重要事項通過難度增大

《民法典》第278條引入了業主“參與表決”的要求，根據該條規定，業主共同決定事項應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。

《民法典》第278條相較于《物權法》第76條，對全體業主表決事項、參與程度、“雙多數”規則均進行了調整。如下為《物權法》《民法典》相關條款對比（如右圖）。

通過上述的新舊條款對比，我們可以發現：

根據《物權法》第76條的規定，一般表決事項需達到全體業主和面積的50%以上才能算是通過，特別表決事項需達到全體業主和面積的約66.7%才能算是通過。此次《民法典》降低了該比例，如果是三分之二業主參與投票情況下，即一般表決事項僅需達到全體業主和面積的約33.3%就算通過，而特別表決事項，僅需達到全體業主和面積的約49.9%就算是通過。

因此，從表決要求通過的業主人數和專有部分面積的比例來看，好像《民法典》的要求比《物權法》的要求低了，但是在實際操作中可能會增加業主表決的難度及復雜程度，原因就是對參加投票表決的業主比例有了法定的明確要求。從立法者本意的角度來解釋，“參與表決”應當是一種積極、主動的行為。但立法時可能并未考慮到業主參與積極性不高的問題。

以物業服務企業調高物業費為例，這屬于《物權法》第76條規定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，要達到這個比例，在實際操作中其實是有一定難度的。《民法典》生效之前，業委會與物業服務企業尚可巧妙地利用《議事規則》制定“不表態視為同意”或“不表態視為同意大多數業主意見”的規則，來達到調高物業服務收費的目的。但是《民法典》生效之后，增加了小區業主參與表決的規定，而要達到人數及專有面積三分之二以上業主參與表決是有相當大的難度的，無法滿足參與表決的人數及專有面積的要求，會直接導致物業費上調不成。

在其他事項的表決上，如選聘/續聘物業服務公司、使用/籌集維修資金等，亦存在難以達到參與表決的人數及面積要求的，而導致表決通過難度的大大增加。這里需要說明的是，在《民法典》明確要求三分之二業主和面積參加投票的情況下，“不表態視為同意”或“不表態視為同意大多數業主意見”的規則已經沒有適用的空間，因為《民法典》所要求的絕對多數四分之三和相對多數二分之一是指已經投票的業主，如果已經投票的業主未達到四分之三或二分之一實際上是不能通過業主大會決議，所以不應當有“不表態”如何疊加的問題。

對此，本律師建議：

第一，小區的業主委員會應當通過多種方式及途徑（如專人送達、網絡平臺送達等方式）送達表決票、積極鼓勵業主參與表決。而物業服務企業在日常工作中亦要做好與業主的溝通工作，盡量確保業主對小區事務的了解度與參與度。

第二，我們亦希望能夠盡快出臺相應的司法解釋來進一步明確、細化該“參與表決”的具體認定問題。

在法律適用及解釋方面，我們既要考慮立法本意，又應當兼顧實際情況。如何在切實貫徹《民法典》保護業主表決權這一立法目的的同時，真正保障小區業主的表決權，是我們在《民法典》時代需要思考的重要問題。

四、明確要求利用公共部位開展多經業務需經全體業主表決，物業服務企業開展多經服務的難度增大

物業服務企業利用公共部位開展“多種經營”業務（下稱“多經業務”），主要包括對外出租小區樓宇廣告位、會所、泳池、公共場地等。

《物權法》中并未明確將利用公共部位開展多經業務列為需全體業主表決的事項，但在一些物業相關的法規及司法解釋中對此早有規定：

國務院《物業管理條例》第54條：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第7條：“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利其他重大事項。”

但在實踐中，基于物業服務企業管理不規范的現狀，物業服務企業在開展多經業務的過程中，往往不能嚴格按照上述法律法規的要求取得相關業主或業主大會的授權或同意。而在全體小區業主未表決通過由物業服務企業利用小區共有部分從事經營活動之前，物業服務企業開展多經業務是存在一定的法律風險的。

此次《民法典》將“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”明確列為全體業主表決事項，各物業服務企業應對此予以特別重視。

實際上，《民法典》頒布之前，全國多地均已存在因物業服務企業違規擅自開展多經業務而遭到行政處罰的案例，國務院《物業管理條例》第62條、第63條對該等處罰均有明確規定。

以北京某物業公司為例，該公司于2015年4月至2019年4月期間，在未征得相關業主、業主大會同意的情況下，利用小區多處共用部位、共用設施設備開展多經業務，最后被北京市住房和城鄉建設委員會處以20萬元的罰款。

這里需要說明的是，如果物業服務企業未改變共有部分的用途或利用共有部分從事經營活動的，比如說通過互聯網APP在小區發展網上多種經營服務、通過小區平臺提供針對業主的旅游業務或提供針對小區業主的家庭裝修服務等等。本律師認為，此類多經業務不受《民法典》和《物業管理條例》的限制。

五、《民法典》頒布后，物業服務收支項目要求公開，包干制、酬金制計費方式差異變小

《民法典》第九百四十三條規定，物業服務人員應當定期將服務的事項、服務人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。 這里的“履行情況”，筆者理解實際上應當包括物業服務費的收支情況和服務管理服務提供的情況，按照新法的這一規定，無論選擇包干制還是酬金制的計費方式，物業服務企業都要對物業服務費的收支情況進行公開。

根據之前的相關法律規定，只有在選擇酬金的計費方式的情況下，物業服務企業才需要每年向業主委員會或者全體業主報告經審計的上一年度物業服務項目收支情況，提出本年度物業服務項目收支預算，并在物業管理區域內公告；而因為包干制下，因所有的盈余虧空都由物業服務企業承擔，所以在業主繳納物業管理費后，物業服務企業無需將物業服務費的收支情況進行公開。顯然新法的設立取消了這種差別，無論是包干制還是酬金制，都要對物業服務費的收入和使用情況進行公開。

實際上，這一規定并非首創。早在《〈深圳經濟特區住宅區物業管理條例〉實施細則》和《北京市物業管理條例》中就已經明確規定了所有物業服務企業應當對物業服務費的收支情況進行公開。這實際上是通過立法的方式，循序漸進地縮小包干制與酬金制之間的差異，不斷地完善物業管理的方式，讓業主和物業服務人更加科學合理高效地對小區進行物業管理，推動整個行業健康良性發展。

立法上的這種改變，無論是對業主還是對物業服務企業，都產生巨大的影響：

對業主而言，這樣的規定無疑是對權利的保障。通過定期向業主大會、業主委員會報告的形式，使廣大業主能夠更清楚、明確地知道小區物業管理服務的具體內容以及物業服務費的收支，明細加強了業主的監督權。同時，也能提高小區服務的透明度，減少業主與業委會、物業公司之間的矛盾。

對物業公司而言，新法的規定既帶來挑戰，也帶來機遇。一方面，新法的規定勢必使物業服務企業的義務加重了許多。定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開，勢必會造成工作量的增加；同時，隨著業主更加直接的監督，對物業服務的要求一定會更高。但另一方面，新法的規定有利于物業服務企業自身良性發展。面對新的要求，物業服務企業勢必努力提高物業服務水平，合理分配和使用物業服務費，為業主提供高性價比的物業服務，從而獲得市場競爭力；同時，通過對物業服務費收支的公開，能夠使業主了解到物業服務的成本所在，使業主能夠愿意通過提高物業服務費的方式，換取更優質的服務，從而實現業主和物業服務企業的雙贏。

六、《民法典》明確了業主對物業管理服務合同的任意解除權，更換物業會變得更容易

《民法典》第九百四十六條規定：“業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。約定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。”

本條規定實際上確定了業主的單方解除權。規定業主享有單方面任意解除權的，使業主能夠根據自己的意志，選擇滿足自己需求的物業服務人。但新法也同時規定，業主應當依照法定程序共同決定，即按照《民法典》第二百七十八條規定，由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決的專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。另外，對解除合同的提前通知期限作了規定，應當提前六十日書面通知，《物業服務合同》對此期限有約定的按照約定履行。

面對業主對《物業服務合同》的任意解除權，物業服務企業將面臨更大的服務壓力。雖然根據《民法典》規定，業主行使任意解除權的，如對物業服務人造成損失，應當賠償損失，但是無論如何物業服務企業都有可能隨時被“掃地出門”的危險。對此，物業服務企業必須提高自己的服務質量，全面考慮廣大業主的切身利益，為業主提供高性價比的物業服務。同時，為了維護自身利益，在訂立《物業服務合同》時，對解除合同的提前通知期限作出合理約定，使物業服務企業能夠盡可能地減少因任意解除合同而造成的損失。

業主任意解除權的規定，使物業服務企業面臨著隨時“出場”的風險。但從另一個角度考慮，優質的物業服務企業也會迎來隨時可以“進場”的機會。因此歸根到底，物業服務企業應當切實提高自身服務質量，制定科學的服務方案，獲得業主的認可和信賴。增強市場競爭力，獲得更好的發展空間和機會。

七、結語

《民法典》作為一部民事法律，卻列出了不少條文對行政部門的職責進行了厘定，這正是體現了國家對物業行業的重視，體現了對有關行政部門充分發揮政府職能，對物業行業予以指導、協助的要求。同時，將行政法的相關規定納入《民法典》中，也體現了國家對民事主體行為的指引，體現了《民法典》對業主、物業服務人在物業相關實踐中的指導意義。無論是業主、物業使用人還是物業服務人，在物業領域遇到問題時，都可以合理尋求有關行政部門的幫助，依法維護自身利益。

宋安成

上海市錦天城律師事務所合伙人，上海律協物業管理業務研究委員會主任，中國物業管理協會副秘書長

業務方向：物業、房地產