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以業主視角，反觀現行市場環境下

地產企業法律風險預防及應對方案

2025年第01期    作者:王俊偉    閱讀 1,000 次

隨著房地產市場的深度調整，無論是購房者還是開發商，都面臨著前所未有的挑戰。政府對于房地產行業的管控日趨嚴格，同時，市場參與者對法律環境的認知和適應也顯得尤為重要。

在這樣的背景下，本文旨在從購房業主的角度，通過深入探討業主在購房過程中可能遭遇的法律風險，特別是資金監管、房屋質量、降標減配、虛假宣傳等方面，反向督促開發企業采取有效的預防措施和應對方案。

一、問題的提出

目前關于我國爛尾樓數量的數據，引用最多的是《2023年全國爛尾樓研究報告》上的數據。該報告顯示：“2023年上半年一、二線城市的爛尾率約為5%，而三、四線城市則約為4%。全國范圍內，樓盤爛尾率約為3.85%。也就是說，全國的爛尾樓面積大約是2.31億平方米。按照每套房子100平方米計算，那就是231萬套爛尾樓。”這兩年一些中小型房地產開發商，甚至碧桂園、綠地、融創等大型房地產開發商都陸續出現爛尾樓的情況。其中最重要的就是資金監管，監管需要政府與商業銀行、開發商簽訂監管協議，由政府、商業銀行對預售資金的使用進行審核、監管。由于有的監管部門沒有履行好自己的職責，使監管資金被挪用，從而導致資金鏈斷裂、項目爛尾。

除了爛尾樓頻發，房地產市場存在的另一個大問題就是房屋質量，這成了業主購買新房必然面臨的問題。一些開發商為了追求利潤，在房屋建設過程中偷工減料，使用劣質材料，導致房屋出現漏水、墻體開裂、配套設施缺失等問題。這不僅影響了業主的居住質量，更對業主的生命財產安全構成威脅。

再者，降標減配頻繁出現。一些房地產企業在簽訂購房合同時承諾高標準配置，但在實際交房時卻以各種理由降低配置標準，這種行為嚴重違背了契約精神。開發商在預售階段宣傳的豪華裝修標準在實際交房時大幅縮水，業主們不得不為額外的裝修費用買單，這引發了業主的強烈不滿。

另外，虛假宣傳也呈現出愈演愈烈的趨勢。房地產企業在銷售廣告中夸大其詞，承諾無法兌現的配套設施和優質服務，以此吸引購房者。實際交付后，購房者發現與宣傳嚴重不符，這導致業主對開發商的信任度大幅下降。

上述問題的出現，源于房地產企業在追求利潤最大化的同時忽視了對法律風險的管理，以及對業主權益的尊重。在后續文章中，我們將詳細探討這些問題的成因，以及業主和地產企業可以采取的預防和應對策略，以期在當前的市場環境下找到一個平衡點，實現共贏。

二、爛尾樓出現的直接原因：資金監管

（一）資金監管的方式

據了解，目前對于資金監管的主體，主要有行政監管和金融機構監管兩種方式。行政監管需要政府與商業銀行、開發商簽訂監管協議，由政府部門對預售資金的使用進行審核、監管，此前廣州、武漢等城市主要采用這一模式；而包括北京、上海、深圳、杭州、寧波等城市主要是由商業銀行對預售資金使用進行全流程監督，需要銀行與開發商簽訂監管協議。

（二）監管資金失控的原因

商業銀行作為監管方，在自身利益的影響下，未經監管各方同意，擅自將商品房預售款從專用賬戶劃出，用于歸還開發商自己在銀行的貸款，成為監管資金被挪用的“燈下黑”，此其一；其二，嚴格來講，商業銀行并不具備資金監管的真正職能，且沒有完善的追責機制約束，這就導致商業銀行在履行監管時，很難盡職盡責；第三，很多房企，通過故意開設多個賬戶，甚至指定付款至第三方等各種付款方式逃避預售資金監管。

（三）資金監管方面的應對建議

1.強化政府部門對資金監管的力度

政府部門通過公開招標方式確定監管銀行，確保監管銀行的資信狀況、監管能力和服務水平符合要求。同時，政府部門與房地產開發企業和商業銀行簽訂三方監管協議，明確資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容，確保預售資金專款專用。

2.資金用途專款專用的條件下，適度的資金比例撥付

根據《關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號），監管額度內的資金應按照工程建設進度予以撥付，確保資金用于項目建設。監管賬戶內的資金達到監管額度后，超出監管額度的資金可由房地產開發企業提取使用，這樣可以在保證項目正常建設的同時，給予企業一定的資金使用靈活性。

3.引入第三方資金監管擔保或保險機制

目前，已有專家建議設立房地產預售資金保險機制，通過中央財政或人民銀行提取預售保險基金，允許房企依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金。如果房企開發項目出現爛尾，由預售保險基金先行賠付，以保障購房者的權益。

三、房屋質量引發的交房即維權

（一）常見的質量問題

通常的房屋質量問題包括：

(1) 樓體不穩定，如過了沉降期依然沉降不止，不均勻沉降等；

(2) 裂縫，如樓板裂縫及墻體裂縫；

(3) 滲漏，如水平滲漏及垂直滲漏；

(4) 墻體空鼓、墻皮脫落；

(5) 隔音、隔熱效果差；

(6) 門窗密閉性差、變形；

(7) 上下水跑冒漏滴；

(8) 水、電、暖通、氣設計不合理，影響小業主正常使用；

(9) 公用設施設計不合理，質量不過關，如樓梯位置不方便等；

（10）其他。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、第十三條根據質量問題的嚴重程度將商品房質量問題分成了三大類型：

第一種是主體結構質量不合格，是指商品房未能通過驗收或經核驗被認定為不符合質量要求，如：樓體不穩定，包括地基、承重墻等部位出現結構性迸裂、傾斜、坍塌等嚴重質量問題。這種情況比較少見，說明政府相關部門對于直接影響居住安全的房屋主體結構的質量是重視的，管理也是有效的。

第二種是除主體結構之外的其他質量問題，經修復后不影響正常居住使用的商品房質量問題，如商品房滲水、地面空鼓、墻皮脫落等。

第三種是除商品房主體結構質量問題以外的其他工程質量問題，并且該質量問題能夠達到足以影響商品房正常居住和使用“嚴重”程度，如樓板裂縫、墻體裂縫、不能正常供水供電等。

關于第二種和第三種質量問題，實際是遞進關系，但法律法規并沒有關于嚴重影響正常居住使用的客觀標準，更多是根據日常生活法則予以判斷。

（二）質量問題產生的根源

首先，開發商違約違法的成本太低。對于精裝修房，開發商可以通過高收費低配置的方式獲取高額利潤，就算被發現違法違約，也很難受到應有的制裁。簽購房合同時，用的是開發商提供的合同，除了示范文本部分，其他的都是格式文本，都是對開發商很有利的，同時限縮了購房人權利。

其次，精裝修房往往又伴隨著虛假宣傳，而虛假宣傳的違法成本也是很低的。一方面開發商所提供的合同中往往會約定宣傳資料不是合同的組成部分，對雙方沒有約束力。另一方面，哪怕行政部門認定了虛假宣傳，處罰往往只有數萬元，而開發商因虛假宣傳而獲得的利益往往是數千萬以上，違法所得非常豐厚。

再次，精裝修的相關規定極為不完善。常規的竣工驗收備案針對的是毛坯房，并不包括精裝房。

最后，層層轉包、層層分包是房產建筑行業不是秘密的秘密，而非法轉包、非法分包帶來的是利益的層層分割，真正做工的人要想掙錢，很多會在材料上用工上做文章，偷工減料，以次充好。

（三）房屋質量問題的應對建議

1.規范關于保修期的約定期限

根據《房屋建筑工程質量保修辦法》，房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內出現質量缺陷，施工單位應當履行保修義務。保修期限通常包括地基基礎工程和主體結構工程的合理使用年限、屋面防水工程及防滲漏為5年、電氣管線和給排水管道為2年等。業主在簽訂購房合同時，應明確保修期限和范圍，并在交房時獲取《住宅質量保證書》，其中應詳細列明保修期限和責任。

2.規范交房環節的驗收流程

交房時，開發商應提供《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》等文件，業主應仔細核對這些文件，確保房屋符合交付標準。業主應進行詳細的房屋驗收，包括但不限于檢查墻面、地面、水電設施、門窗等，確保無明顯缺陷。如發現問題，應記錄并要求開發商在規定時間內整改。

3.建立業主、物業、開發商三方維修反饋系統

可以建立一個在線平臺或使用現有的物業管理軟件，讓業主可以直接上報房屋問題，物業負責收集問題并協調開發商或維修團隊進行處理。

業主、物業和開發商應定期召開會議，討論維修進度和質量問題，確保溝通暢通，問題能夠得到及時解決。

四、降標減配引發購房業主要求補差價

（一）降標減配的成因

降標減配通常出現在開發商出于成本控制或追求利潤最大化的目的，對預售階段承諾的配置標準進行削減。這可能涉及到房屋的室內裝修材料的品質、電器設備的品牌、園林綠化、公共設施的建設等方面。開發商通常會辯稱，這種變更是在合同允許的范圍內，或者是在市場變化、成本上升的情況下做出的必要調整。然而，這種做法在法律上并不總是站得住腳的，尤其是在合同中明確約定了房屋交付標準的情況下。

（二）降標減配的后果

業主和開發商簽訂合同明確約定裝修標準，在此情況下，開發商提供的裝修應當達到約定裝修標準，而裝修的標準和價值應當通過勘驗和鑒定確定，存在差額的應當賠償差價。

根據《民法典》規定，合同雙方應按照約定全面履行自己的義務。開發商在預售階段對房屋的描述和承諾，構成了合同的重要組成部分，如果實際交付的房屋與合同約定不符，開發商已經構成違約。業主有權要求開發商按照合同約定的標準進行修復或更換，或者要求開發商承擔違約責任，包括支付違約金甚至賠償損失。在某些情況下，業主甚至可以主張解除合同，要求退還購房款。

（三）降標減配問題的應對建議

1.交付前現場實勘、集中整改

在房屋交付前，開發商應組織專業人員進行現場實勘，對照設計圖紙和質量標準，檢查房屋的施工質量，包括建筑結構、裝修材料、設備安裝等各個方面。對于發現的問題，開發商應立即組織施工隊伍進行整改，確保所有問題在房屋交付前得到妥善解決。同時，應將整改情況記錄在案，并向業主透明公開。

2.參建各方加強施工管控、嚴把質量關

房地產開發企業、施工單位、監理單位等參建各方應共同承擔起施工質量的管控責任。開發商應選擇有資質、信譽良好的施工和監理單位合作。施工過程中，應嚴格執行施工規范和操作流程，定期進行質量檢查和安全監督，確保使用的建筑材料和設備符合國家標準。監理單位應獨立、公正地執行監理職責，對施工過程進行全面監督，及時發現問題并督促整改，確保工程質量符合規定要求。

五、樓書廣告導致的虛假宣傳

（一）樓盤銷售的現狀

有一句描述業主購房遭遇到開發商各種套路的諺語：業主走過的最長的路，就是開發商的套路。可見，業主在購房中遇到問題多如牛毛，講來句句都是淚水和心酸。首當其沖的自然是吸引購房者的敲門磚——樓書廣告。

“樓書”，通俗來說就是宣傳廣告，是開發商為銷售房屋，制作的一種印有房屋圖形和文字說明的廣告性宣傳材料，一般包括以下方面：外觀圖、小區整體布局圖、地理位置、樓宇簡介、房屋平面圖、房屋主體結構、出售價格及附加條件（如代辦按揭）、配套設施、物業管理。但是，開發商為了吸引眼球，無所不用其極，留下了一條條雷人廣告。隨著互聯網的發展，樓書廣告的形式更是千變萬化，令購房小業主眼花繚亂。

（二）是要約還是要約邀請爭論不休

1.要約邀請的觀點

由于房地產樓書、廣告是向不特定多數人發出的，其目的是希望有購買房屋意向的人向開發商提出訂立房屋買賣合同的要約。因而，從法律性質上分析，房地產樓書、廣告一般屬于要約邀請，對開發商沒有法律約束力。

樓書等宣傳資料中關于廣告內容的描述屬于要約邀請，并非要約，只有在特定的情況下才能構成要約和合同的附件，即這種說明和允諾必須具體明確，必須載明設施的規模、面積、設計方案和交付時間等。同時，這些宣傳資料還必須對商品房買賣合同的訂立有重大影響。

即使樓書上的內容構成要約，開發商的行為也不構成違約。因為樓書中并未明確約定上述設施交付的時間和交付標準。

2.要約的觀點

開發商對一些具體公共設施有明確地說明，描述是具體確定的，且購房者就是基于這些配套設施和設計，才愿意購買涉案商品房。由此可以認為，樓書中的這些描述對于購房者決定是否訂立商品房買賣合同有重大影響。因此，該樓書應該成為合同的內容。

樓書中雖然有“以商品房買賣合同為準”字樣，但是在封底位置，且該文字字體很小，和其他內容相比不易為閱讀者觀察到，因此，不能僅以該段文字作為開發商能免除該義務的依據。

根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”該約定違反上述法律規定屬于無效條款。

（三）虛假宣傳問題的應對建議

1.規范銷售廣告的宣傳使用

開發商在進行廣告宣傳時，應確保廣告內容真實、合法，不得含有虛假或引人誤解的內容，不得欺騙、誤導消費者。廣告中對商品或服務的描述應當準確、清楚、明白，避免使用“國家級”“最高級”“最佳”等絕對化用語。

2.完善免責條款、最終解釋權的重點提醒義務

開發商在制定免責條款時，應確保其不違反法律規定，不得通過免責條款免除其因故意或者重大過失造成消費者損害的責任。同時，開發商應明確告知消費者有關“最終解釋權”的條款，避免產生誤導。

六、結語

通過這些綜合措施，房地產企業可以有效預防法律風險，保障項目的順利進行，同時提升企業形象，贏得業主的信賴。在法律風險防控的過程中，企業應注重與各方的溝通與合作，共同推動房地產市場的健康、穩定發展。

王俊偉

上海市浩信律師事務所合伙人，上海律協房地產專業委員會委員

業務方向：房地產、公司商事