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2025年4月25日下午，由中聯全國項目開發與城市更新專委會主辦、上海律協城市更新（征收）專業委員會協辦、中聯上海項目開發與城市更新專委會承辦的“城勢煥新·法智賦能”城市更新法律實務研討會在上海中聯律師事務所圓滿舉行。本次研討會聚焦城市更新領域的政策動態、法律實踐與創新模式，特邀上海、北京、蘇州三地律師分享實務經驗，吸引了眾多行業專家及法律從業者參會，共探城市高質量發展的法治路徑。
本次活動由中聯上海辦公室合伙人甘妮娜律師擔任主持，上海律協城市更新（征收）專業委員會主任、北京煒衡（上海）律師事務所合伙人馬永健致開幕詞。馬永健主任提到，城市更新正在各地如火如荼地進行中，本次研討會聚焦滬、京、蘇三地城市更新的特點，通過多維視角及多地實踐探討城市更新的前沿議題，期待本次討論能為行業實踐注入創新活力與破局動能。
北京：多元共治驅動可持續更新
中聯北京辦公室合伙人齊集律師以北京市城市更新模式為樣本，解析政策導向與實施成效。從政策框架到典型案例，齊律師通過介紹首鋼園、隆福寺等工業遺址轉型案例，系統闡述了北京以“減量發展”為核心，通過“留改拆”并舉、街區更新試點等舉措，探索出的“政府主導+市場運作+公眾參與”多元共治模式。
北京城市更新的核心特點體現在三方面：一是文化傳承與創新并重，如南鑼鼓巷、前門大街片區采用“修舊如舊”原則，在保留歷史風貌的同時引入現代業態；二是綠色可持續發展，在老舊小區改造中強制要求節能建材、光伏設施配套，推動低碳更新；三是數字化賦能與產業升級，首鋼園從鋼鐵廠蛻變為冬奧賽場與數字科技園區，798藝術區轉型為當代藝術地標，實現工業遺址與新興產業的有機融合。
在主體協作層面，北京形成了“政府統籌、企業差異化參與、公眾深度介入”的機制：政府通過專項基金、簡化審批提供支持；國企主導首鋼園等大型綜合項目，民企聚焦社區微更新，外企引入綠色建筑技術；“街鄉吹哨、部門報到”機制則有效解決群眾訴求超萬件，滿意度達90%以上，為多元共治提供了實踐范本。
蘇州：制度創新破解更新難題
江蘇劍橋頤華律師事務所朱唐盛律師系統解析了蘇州城市更新的法律實踐與制度創新。作為全國首批城市更新試點，蘇州2025年出臺《蘇州市城市更新條例》（江蘇省首部城市更新地方性法規），以“盤活存量、低效再開發”為核心，形成了多項特色制度。
在老舊專業市場改造領域，蘇州針對產權復雜、危房隱患等難題，創新“項目盡調+危房整治+更新改造”聯動機制。例如，在紡織品市場轉型中，通過梳理歷史產權檔案、核查實際權利人，破解“登記主體與實際使用人不一致”的歷史遺留問題；同時設計市場化協商與行政程序雙軌方案，對拒不配合的業主，通過危房安全鑒定、公益訴訟等路徑推動改造，既保障商戶權益，又避免行政強制引發的矛盾。
拆遷補償創新是蘇州的另一亮點。“安置房回購”模式通過“安置補償協議—虛擬拿房協議—國企收購合同”三重協議銜接，以市場價收購被拆遷人安置房權益，既讓被拆遷人靈活兌現收益，又避免安置房閑置浪費；房票可兌現金政策則配套標準化審查流程，律師全程參與轉讓、繼承見證，防范主體資格認定錯誤（如未成年人、繼承人遺漏）等風險。
立法層面，《蘇州市城市更新條例》的“低效用地分割轉讓”“公積金支持自主更新”等制度極具突破性：允許企業將低效產業用地節余部分分割轉讓，鼓勵“垂直園區”“工業上樓”；業主自主更新可提取公積金支付成本，市政設施新增建筑量不受容積率限制，為存量資源激活提供了制度保障。
上海：法律服務賦能城市更新全周期
上海市律師協會城市更新（征收）專業委員會副主任、上海中聯律師事務所合伙人武順華律師以“城市更新法律服務實踐與發展趨勢”為題，系統介紹了上海的政策框架、典型類型與爭議解決案例。
一、政策框架與核心任務
上海以2021年《上海市城市更新條例》及2022年《上海市城市更新指引》為綱領，構建“一個地方性法規+三個配套文件”的政策體系，聚焦六大核心任務：老舊住房持續更新、存量產業用地轉型升級、商務集聚區與傳統商圈升級、公共服務與市政交通設施提標改造、保護建筑修繕活化、公共空間品質提升，實現更新對象全覆蓋。
二、典型更新類型與案例
1. 城中村改造：2014年啟動首批49個項目，截至2023年4月已批62個，計劃2032年全面完成，涉及10.9萬戶、682個地塊。其中，中交城投青浦新鳳溪項目作為上海最大城中村改造項目，用地1272畝，涉及1829戶居民及62家企業，通過資金封閉運作、協議出讓土地等政策支持高效推進。
2. 舊區改造：徐匯東安項目作為“上海歷史上單地塊一次性征收體量最大的舊改項目”，涉及6057證住戶，2024年10月啟動簽約后5天內生效率達99.95%，最終100%完成簽約，后續開發價值超577億元，刷新上海舊改紀錄。
3. 舊住房成套改造：泗塘二村項目通過拆除4棟舊樓、新建2棟20-21層住宅及地下車庫，實現248戶居民“廚衛獨用”，總建筑面積從改造前的5695.6平方米提升至25240平方米。
4. 產業轉型升級：依托《上海市低效產業用地再開發政策工具箱(1.0版)》，明確“工改商辦”“工改保障性租賃房”等模式，盤活“淘汰類”產業用地、閑置用地等低效工業用地。
5. 加裝電梯：普陀某小區項目通過業主大會表決程序合規性審查，法院支持符合“有利生產、方便生活”原則的加梯項目，有效平衡相鄰權沖突。
三、典型爭議解決與法律服務策略
武順華律師結合實務案例，解析了上海城市更新中的常見法律爭議及應對思路：
1. 簽約主體資格糾紛：某城中村企業租賃集體土地建房，改造中明確村集體為簽約主體，承租人可依據租賃關系主張裝修、經營損失等權益。
2. 行政原告主體資格爭議：昌邑路地塊案例中，法院明確普通承租人無權直接與征收部門簽訂補償協議，需待所有權人協議簽訂后另行主張權益。
3. 舊住房改造配合義務爭議：泗塘新村案例中，法院認定公有房屋承租人需配合公益性質的成套改造，不得以“方案不合理”為由拒絕搬遷，優先保障公共利益與多數人權益。
焦點碰撞：破解更新難題的法治智慧
分享環節結束后，圓桌談話環節邀請上海市建瑋律師事務所鄒翊律師、上海市海華永泰律師事務所金毓律師、上海明庭律師事務所張丹中律師、上海中聯律師事務所米玲玲律師，圍繞“城市更新中的爭議解決”展開深入探討。嘉賓們結合滬、京、蘇三地實踐，從產權、用地、利益平衡等維度碰撞觀點，為城市更新法治實踐提供了多元思路。
一、產權碎片化：從“僵局”到“破局”的路徑設計
鄒翊律師首先提出，產權碎片化是城市更新的“老大難”問題，尤其在舊區改造、老舊市場中，“一證多戶”“多代共居”“產權與實際使用分離”等情況普遍存在，極易導致改造方案難以通過。以上海徐匯東安項目為例，6057證住戶中近30%存在產權共有人分散、承租人與產權人不一致的情況，項目團隊通過“逐戶建檔+分類施策”破解：對產權清晰的住戶，直接簽訂補償協議；對共有人分散的，協助通過公證或訴訟明確代表權；對承租人，單獨制定裝修損失、搬遷費補償細則，最終實現100%簽約。
金毓律師補充道，蘇州的“產權瑕疵補救機制”值得借鑒。在老舊專業市場改造中，蘇州通過政府信息公開調取歷史檔案，對“實際權利人未登記”等問題，允許通過社區證明、納稅記錄等輔助材料確認權益，再通過“協議回購+產權整合”推動改造。“關鍵是要在法律框架內找到‘柔性解決方案’，避免因嚴格的產權登記要求卡住整個項目。”
張丹中律師則強調，北京的“公眾參與機制”為產權碎片化處理提供了思路。南鑼鼓巷片區改造中，通過“居民議事會”“設計師進社區”等方式，讓產權人、承租人共同參與方案設計，將“是否同意改造”與“補償方式選擇”結合，用“參與感”降低抵觸情緒。“律師在此過程中不僅是法律審查者，更應是溝通橋梁，幫助各方理解權益邊界，找到最大公約數。”
二、低效用地再開發：風險防控與政策適配
米玲玲律師聚焦低效用地再開發的風險防控，她指出，此類項目涉及土地用途轉換、容積率調整等環節，政策適配性是關鍵。以上海“工改保障性租賃房”為例，需嚴格遵循《低效產業用地再開發政策工具箱》，核查土地出讓合同中“禁止改變用途”的限制性條款，同時測算補繳地價、規劃條件調整的合規性，避免后續行政追責。
鄒翊律師結合蘇州經驗補充，蘇州“低效用地分割轉讓”制度雖激活了存量，但也暗藏風險。例如，某電子廠將節余用地分割轉讓給科技企業，因未明確環保責任劃分，后續土壤污染治理引發糾紛。“律師需在交易結構設計中嵌入‘責任追溯條款’，明確原土地使用權人與受讓人的環保、消防等責任邊界，同時對接政府部門建立風險預警機制。”
金毓律師提到，北京“減量發展”政策下的用地轉型更需謹慎。首鋼園從工業用地轉為體育、商業混合用地時，律師團隊提前介入，核查土地利用規劃、文物保護范圍等限制，確保保留工業風貌的同時符合新用途要求。“政策合規審查不能停留在‘表面符合’，要深入評估隱性約束，比如歷史建筑保護對容積率的限制、生態紅線對業態的要求等。”
三、多元主體利益平衡：從“對抗”到“共贏”的調解智慧
張丹中律師提出，城市更新本質是利益重構，需平衡政府、企業、業主、承租人等多方權益。以上海普陀加裝電梯項目為例，低樓層住戶因采光、噪音反對加梯，高樓層住戶則迫切需要，法院最終支持加梯決定，但其背后是律師協助制定的“補償方案”——由高樓層住戶向低樓層支付一定補償金，同時優化電梯位置減少影響。“這體現了‘團結互助’原則在相鄰權中的適用，律師需設計出‘可量化的利益平衡方案’，讓法律原則落地。”
米玲玲律師結合北京“共生院”改造案例補充，文化保護與居住改善的利益平衡更需精細設計。前門大街某院落改造中，既要保留傳統建筑格局，又要滿足現代居住需求，律師團隊協調文物部門、規劃部門、住戶三方，確定“核心區原貌保留、附屬區適度改造”的方案，既符合文物保護法，又讓住戶獲得獨立廚衛等便利。“利益平衡的核心是‘區分剛性約束與彈性空間’，在法律紅線內尋找最優解。”
鄒翊律師總結，三地實踐表明，城市更新爭議解決不能依賴單一模式，需“政策解讀+交易設計+調解技巧”三位一體。律師應從項目初期介入，預判產權、用地、利益等潛在風險，通過合規審查、方案優化、爭議調解等全流程服務，將矛盾化解在萌芽階段，為城市更新提供“防患于未然”的法治保障。
本次研討會通過三地實踐分享與焦點碰撞，展現了城市更新領域的法治創新成果。上海以“全類型覆蓋+高效執行”為核心，構建了系統的政策體系與爭議解決機制；北京側重“減量發展+文化傳承”，探索多元共治的可持續更新路徑；蘇州聚焦“產業創新+特色業務”，以制度突破破解存量盤活難題。
三地實踐雖各有特色，但共同指向“存量提質”的核心目標，凸顯了律師在政策解讀、交易結構設計、爭議調解等方面的專業價值。中聯律師事務所作為承辦方，將持續聚焦城市更新法律服務，以專業能力助力各地探索高質量發展的法治路徑，平衡公共利益與私人權益，推動城市更新從“規模擴張”向“內涵提升”轉型。
（注：以上嘉賓觀點，根據錄音整理，未經本人審閱）
供稿：上海律協城市更新（征收）專業委員會
執筆：李維世 上海誓維利律師事務所