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2025年4月29日下午，上海律協城市更新（征收）專業委員會（以下簡稱城更委）和上海律協房地產專業委員會（以下簡稱房產委）聯合舉辦了房地產與城市更新交叉融合前沿問題研討會（以下簡稱研討會）。研討會在上海邦信陽律師事務所（以下簡稱邦信陽所）舉辦，由城更委李維世副主任主持。房產委副主任袁曉東、城更委委員李剛、房產委委員赫少華、城更委委員吳華彥分別圍繞房地產與城市更新領域的交叉疑難問題進行了主題演講；城更委委員朱守俠、高原，房產委委員張春潮、王輝，聚焦城市更新涉房地產疑難問題，進行了圓桌討論。
一、袁曉東：城市更新模式多元化的若干思考
（一）上海城市更新的核心任務
近年來，隨著市場對城市更新的認知持續深入，房地產市場的動態變化使得城市更新中商品住房開發標準日益嚴苛。目前，上海市城市更新聚焦多項核心任務：在人居環境方面，通過老舊小區改造、社區功能完善等舉措實現提質；產業空間上，推動園區轉型升級、培育新興產業集群，促進升級；存量產業用地則通過用途轉換、復合開發等方式實現轉型升級；商務集聚區與傳統商圈借助業態創新、場景重構優化功能；同時大力推進公共服務設施與市政交通設施改造，精心修繕活化保護建筑，并著力構建高品質公共空間網絡。
（二）一二級聯動城市更新項目案例分析
袁律師結合兩個典型的一二級聯動城市更新項目案例，深入剖析市場化主體參與城市更新所面臨的新挑戰。在現有案例中，或通過政府主導下的企業參與方式，或通過政企聯合成立項目公司的方式，一級開發者負責前期征收補償、拆遷安置及土地整理。土地整理完成后通過招拍掛程序確定二級開發權。其中，可能會發生政策風險，包括土地政策調整等對項目進度造成影響；資金風險，包括因一級開發周期長所導致的資金占用風險；市場風險，包括房地產市場下行導致的市場波動等。
（三）城市更新法律服務要點
袁律師強調，律師在為市場化主體提供城市更新項目法律服務時，不僅要敏銳識別現行法律框架下的風險點，更需立足項目全局，結合城市規劃調整趨勢、政策導向變化、市場需求演變等因素，為客戶制定可持續性的法律解決方案，前瞻性地考量未來發展方向，提前布局法律風險防控體系，助力項目在動態發展中始終保持合法合規，實現經濟效益與社會效益的平衡。
二、李剛：城市更新（征收）中房地產物權問題探討
（一）從拆遷到征收的房地產物權問題探討
李剛律師開篇聚焦房地產物權在政策轉型中的關鍵變化，深入剖析從拆遷到征收時代的物權爭議焦點。李律師指出，傳統拆遷模式下，開發商憑借拆遷許可證實施拆遷，這種市場化主體主導的行為與居民基于房產證享有的物權存在天然矛盾。而征收政策的革新，由政府直接作出征收決定，通過法定程序明確征收范圍、補償標準，從法律層面重構征收秩序，從根本上化解了這一矛盾。
（二）案例：自然人甲某訴某區住房保障和房屋管理局征收補償協議
李律師分享了以下案例：甲某是私房產權人，該房屋被征收，故2005年甲某與某區住房保障和房屋管理局（以下簡稱某房管局）簽訂征收補償協議。但某房管局未履行安置房屋過戶及補償款交付的合同義務。面對甲某的質疑，某房管局抗辯，甲某90歲的叔叔一直居住在該房屋內，至今未搬離。而征收補償協議約定的是搬離后支付補償款；搬離后6個月內辦理安置房進戶手續。此前甲某起訴其叔叔排除妨害，但法院認為征收補償協議已經簽訂，甲某對被征收房屋的權利已消滅，甲某與排除妨害案件無直接利害關系，并裁定駁回起訴。
（三）房屋征收補償協議簽訂后卻無法取得征收補償利益的困局
結合上述案例，李律師探討了被征收房屋產權人在簽訂征收補償協議后是否有權提起排除妨害之訴；若認定房屋產權人喪失對被征收房屋的權利，能否在排除妨害之訴中追加征收事務所；以及貫徹先補償、后搬遷規定的難度等問題。
李律師認為，城市更新和征收過程中的房地產物權變更，往往會引發錯綜復雜的法律問題，涉及行政、民事等多領域法律關系，亟需多部門協同配合、多方力量共同參與。在此背景下，律師需充分發揮專業優勢，依據個案實際情況，量身定制切實可行的爭議解決方案，為城市更新與征收工作的依法依規推進保駕護航。
三、赫少華：城市更新中存量工業用地轉型路徑探究
（一）上海產業用地的現狀
根據《上海市產業用地“兩評估、一清單、一盤活”專項行動工作方案》，目前上海工業、倉儲、研發三類產業用地存量達728平方公里，結合規劃和產業發展導向，將對A、B類用地提出城市更新、提容增效等鼓勵激勵方案，對C、D類用地制定土地收回、收儲、減量化、城市更新等處置方案，以盤活利用低效用地，優化產業空間布局。因此區域產業規劃直接決定產業用地轉型方向，并且對配套的土地規劃調整、稅收優惠等政策均將產生影響。
（二）產業用地在城市更新中的轉型發展
《支持城市更新的規劃與土地政策指引（2023版）》明確應將城市更新融入國土空間規劃體系，鼓勵用地功能轉換兼容；《上海市城市更新指引》也提到規劃為產業用地的城市更新項目，應當按照產業用地高質量利用相關規定實施，完善產業績效、土地退出等全生命周期管理要求。應綜合采取各類措施對低效產業用地實施“一地一策”分類處置。鼓勵通過協議轉讓、物業置換、園區平臺回購、節余土地分割轉讓和節余房屋租賃等方式，盤活低效產業用地。律師需深度研讀城市更新與產業用地政策體系，明晰各區域產業規劃，為客戶規避因規劃不符引發的投資并購風險。
（三）低效產業用地盤活案例分析
通過分析現有案例，赫律師對低效產業用地盤活的各種路徑進行了歸納。赫律師還指出，根據《上海市城市更新條例》的相關規定，更新統籌主體需組織產權歸集與土地前期整理，實操中常面臨多主體權屬復雜、利益協調難度大等問題。當前上海城市更新與產業用地轉型路徑呈現多元化趨勢，涵蓋自主更新、聯合開發等模式，律師需密切關注規劃調整、產業政策動態及交易結構合規等風險，可在政策研究、產權架構設計、合規審查等多環節提供全流程法律服務。
四、吳華彥：城市更新中房地產租賃問題探討——以非住宅征收補償爭議為視角
（一）上海城市更新下非住宅征收補償爭議糾紛現狀
《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》強調以區域更新為重點，分層、分類、分區域、系統化推進城市更新，提出綜合區域整體煥新、人居環境品質提升、公共空間設施優化、歷史風貌魅力重塑、產業園區提質增效和商業商務活力再造6項行動。
當前非居住房屋征收引發的租賃糾紛高發于產權人與承租人間，呈現案件量大、標的額高、矛盾尖銳的特征。究其根源，該類型案件在地方性法規、規章及規范性文件的細化層面仍存在探索空間，同時上海高院尚未形成體系化的裁判指引框架，不同法院在審理同類案件時，對法律適用的理解和把握存在一定差異。
（二）非住宅房屋的征收補償對象與補償范圍
吳律師指出，從公共利益與征收效率、現行法律變遷路徑、法律關系相對性分析，非住宅房屋的征收補償利益的指向對象有且僅有房屋產權人。非住宅房屋征收補償范圍包括房屋及添附物的價值、經營價值、附帶性損失以及補償外的獎勵。
（三）非住宅房屋征收補償利益分配的基本原則
目前上海非住宅征收補償糾紛案件的案由多為房屋租賃合同糾紛，因此，承租人要求“分割征收補償”的訴求實質應被認定為合同解除后的損失賠償請求權。而對于該損失賠償，應遵從合同“有約定從約定”的原則，在雙方實際并無合同約定時，承租人若主張其因合同解除而產生客觀損失，則應就相關事實情況進行充分舉證。
就征收補償范圍內的各補償項目，吳律師認為，承租人需要證明其存在“變更營業執照”“及時搬遷”等事實行為，或證明其存在“完成房屋裝飾裝修工作”“添附設備”等事實行為，方能夠獲得對應的費用補貼或補償。在界定停產停業損失時，承租人的生產經營會因征收行為受到影響，同時產權人的出租行為也會受到影響，被征收房屋的經營價值也會受到影響，故實踐中存在多種處理方式。
（四）難點問題與解決建議
吳律師呼吁建立標準化操作口徑，一方面建議通過普法宣傳提升承租人對征收補償權益的認知，從源頭上降低訴累；另一方面強調征收單位需規范補償方案、公告及協議文本，法院亦應統一裁判標準，以此推動非居住房屋征收補償領域的規范化進程。
五、圓桌討論
城更委委員朱守俠、高原，以及房產委委員張春潮、王輝，共同聚焦城市更新涉房地產疑難問題，展開了深度的探討。圓桌討論由房產委委員赫少華主持。
（一）城市更新土地一級開發階段的疑難問題
在土地一級開發階段，一旦前期項目擱淺，開發主體前期投入成本難以保障，一級開發主體將面臨融資困難、退出機制缺位、政策與市場變動頻繁等痛點。因此，應當注意規范前期投入機制、探索實行第三方資金托管，在前期協議中明確退出觸發條件與補償條款，采用多階段分周期投入方式，同時創新融資模式以分散資金風險。
（二）征收過程中產權碎片化問題
城市更新中的產權碎片化是指在城市更新項目所涉及的區域內，土地或房產的產權被眾多不同的主體所持有，呈現出分散、零碎的狀態，故而難以進行產權歸集和集中談判。參與討論的各位律師就能否靈活地采用政府土地收儲的方式，由政府收儲后將開發經營權賦予國企，通過國企與民企合作，以租金為底層資產開展金融創新等思路進行了深入的討論。
（注：以上嘉賓觀點，根據錄音整理，未經本人審閱）
供稿：上海律協城市更新（征收）專業委員會
執筆：李維世 上海誓維利律師事務所