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建筑物架空層的產權歸屬在法律層面上一直存在“立法空白”，隨著近年來業主權利意識的增強，架空層的所有權歸屬在實踐中引發了越多越多的爭議。本律師從自己承辦的一起架空層所有權歸屬糾紛出發，與各位讀者探討架空層的所有權歸屬問題。
案情簡介：
原告系某小區的業主委員會，該小區由被告某開發商于2003年建設。根據《房屋土地權屬調查報告書》中房屋狀況匯總表顯示，該小區內的18-20號底層系架空層，面積305.71平方米；11-13號底層亦系架空層，面積322.87平方米。被告開發商占用了上述底層架空層的部分面積，并將其封閉分隔成7間房間，其中一間房間自行使用，用于辦公，其他六間房間用于出租并收取租金。
案涉小區業委會就架空層所有權糾紛訴至法院，并提出返還架空層并支付占用使用架空層的使用費的訴訟請求。
法院觀點：
法院認為，本案爭議焦點為系爭架空層的產權歸屬問題，系爭架空層雖然封閉作為商鋪、辦公使用，但從未單獨進行過權利登記。架空層系由業主和使用人共同使用的公共設施，與小區道路、綠地等公共設施性質相同，依附于主體建筑而存在，并非獨立的房屋主體。當開發商將新建住宅全部出售之后，公共設施的權屬亦應隨房屋主體轉移并歸屬于業主所有，開發商無權單獨保留架空層的使用權，被告作為開發商的股東同樣無權繼續占有使用，故判令被告返還系爭架空層。小區地面架空層歸小區業主共有，業主享有占有、使用等權利。被告占用或出租收益系爭架空層多年，致使小區業主對系爭架空層的使用權益受到侵害，應當綜合考慮被告收取的租金情況、管理投入等因素，酌情確定應當賠償的損失。
律師分析與啟示：
根據《民用建筑設計統一標準》（GB50352-2019）的規定，房屋是四界有墻體圍合成一個封閉、獨立的空間；架空層是僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間層；房屋與架空層在結構及外觀上存在明顯差異，架空層的典型特點是有結構支撐、開闊寬敞且高度不低于2米。
根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》第二條第一款規定：“建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為民法典第二編第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。”從架空層的物理屬性來看，其具有依附性，不具有建筑物結構上的獨立性，也無法排他使用，更不能登記為特定業主所有權的客體，不屬于建筑物的專有部分，屬于全體業主共有部分。
目前，全國性法律規定并未對架空層的產權作出明確規定，但部分地區的法規或規范性文件中已經有所規定。例如，《上海市住宅物業管理規定》第四十三條規定，小區門衛房、電話間、監控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊屬于業主共有。《珠海經濟特區物業管理條例》第十六條規定，物業管理區域內的下列配套設施設備和相關場地屬于業主共有，任何單位和個人不得擅自占有、處分：……
（二）共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間、垃圾房以及屋面、外墻的附屬空間……《湖南省物業管理條例》第七十二條規定，共用部位，是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等。
盡管部分地區已經對架空層的產權歸屬作出規定，但實踐中在架空層產權問題上產生爭議的例子仍屢見不鮮，開發商與業主雙方各執一詞，有些開發商會認為架空層權屬規定模糊，可以本著“誰投資誰獲益”的市場規律歸其所有，業主會認為架空層依附于房屋，系從屬物，在購買房屋取得房屋產權后，即相應取得架空層的所有權。
我們認為，建筑物架空層屬于建筑物的附屬設施，隨著開發商出售建筑物，架空層的權屬也一并轉移給業主，直至房屋售空，架空層的權屬全部概括轉移給業主完畢。因此，建筑物架空層的權屬應當屬于全體業主所有，開發商無權擅自使用和出租。
上述案例中，即使開發商對架空層進行了“違章搭建”，將架空層改造為封閉空間，并分隔成單獨的房間用于辦公和商業，仍不能改變架空層系小區業主共有部位的性質。開發商擅自侵占架空層的，應當向全體業主返還架空層并賠償由此給業主造成的損失。
架空層雖不是某個業主的專有部分，但其為業主們的生活帶來便利，營造更舒適的生活空間，若架空層被侵占難免影響業主的居住體驗，減損業主的居住利益。因此對于業主而言，在面臨架空層等共有部分被非法侵占的情況，應當運用法律武器保護自己的合法權益。對于開發商或物業公司而言，應當謹慎使用小區架空層，如需利用架空層進行經營活動的，應當經過全體業主表決通過。
滬公網安備 31010402007129號
