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? 2018 年10月18日下午，上海律協律師學院、房地產業務研究委員會、破產清算業務研究委員會、商事爭議解決業務研究委員會聯合舉辦的“市律協房地產法律活動月培訓班”上，上海律協破產清算業務研究委員會副主任李凱律師作“從投資人視角試析房地產企業破產重整若干實務問題——以AT公司破產重整為例”的專題講座，浙江律協企業破產管理專業委員會副主任葉智煥律師就如何破解房地產破產案件僵局分享了經驗和心得，上海律協破產清算業務研究委員會主任陳明夏律師主持。
一、李凱：從投資人視角試析房地產企業破產重整若干實務問題——以AT公司破產重整為例
李凱律師以其親身參與的AT公司破產重整為例，另辟蹊徑地選取投資人的視角，深度剖析了房地產企業在破產重整中涉及的若干實務問題。講座主要分為如下四個部分：
1、中國房地產行業的發展和現狀
首先對中國房地產行業近40年來的發展和變化做了簡要回顧和介紹。通過對國家統計局公布的歷年數據和政府對房地產市場的歷年監管政策的解讀，詳細闡釋了中國房地產市場近40年來的演變趨勢。在此基礎上，介紹了近期較為知名的幾起房地產企業破產案例，涉及華光地產、佳兆業地產、海南半山半島項目等，由此引申出對中國房地產行業目前存在的若干內在矛盾和根源問題的思考，指出在房地產土地供應不斷減少、土地拍賣價格不斷上升、房地產“綁架”過多社會資源的環境下，中國房地產行業目前正處在周期性的震蕩調整中，房地產企業面臨巨大挑戰。
2、特殊機會投資在中國的發展
對于中國當前形勢下特殊機會投資正在逐步崛起和發展的觀察，以及律師如何參與其中的機會。從國外特殊機會投資的理論和實踐，逐步聚焦到我國“三去一降”和金融監管政策的實施，以及由此催生的一批目前在中國市場上比較活躍的特殊投資機構。前述機構大膽創新，通過資產式、股權式、債權式等多種方式介入危困企業。同時，前述機構充分利用破產重整程序的特殊性，包括但不限于：在管理人工作報告基礎上開展盡調，確保投資盡調結果更高效、全面；利用重整程序最長九個月的法定期限，保證投資高效完成；合理利用破產撤銷權、待履行合同的挑揀履行權等特殊制度，精簡、優化企業負債和業務，藉此獲取更高的投資回報率，或獲得諸如上市公司“殼資源”、土地使用權等稀缺資源。作為律師，也應積極把握機會，為投資人參與前述投資提供全方位的法律服務。
3、AT公司破產重整案背景介紹
李凱律師從資產規模、負債類型、破產進程等多個角度，介紹了其代表投資人親身參與的AT公司破產重整一案。AT公司的核心資產涉及酒店、寫字樓及商場，因實際控制人涉及集資詐騙犯罪導致工程爛尾，最終進入破產程序。AT公司債權人數眾多（債權人數總計約2000人，涉及債權金額總計超過人民幣20億元）、債權類型復雜（包括但不限于簽訂商品房買賣合同的權利人債權、工程款債權、擔保債權、稅款債權、普通債權等），但同時又具備較高的重整價值，作為房地產項目破產重整具有一定的典型性。
4、投資人主要關注問題和解決思路
以AT公司的重整方案為基礎，分享了代表投資人參與此類項目通常需要關注的若干重點事項，包括但不限于投資人介入程序的時間點、重整投資人的確定、管理人對破產債權的審查和確認、重整資金安全保證、后續經營安排等。
具體而言，投資人在破產程序中介入時間點的不同，會極大影響投資人對后續投資策略的設計，以及對該投資項目確定性的判斷。在AT公司破產重整案中，投資人在破產清算階段就已介入，并在與管理人協商一致的情況下首先制作預重整計劃草案，待預重整計劃草案得到大部分債權人支持后再申請轉入重整程序，以此贏取充分時間與債權人溝通，進而設計出更有利于投資人的投資方案。
就破產債權的審查和確認而言，與一般管理人關注的風險點不同，投資人最關心的是管理人的債權審查結果是否有被異議的可能，以及債權異議是否會影響重整計劃草案的表決結果。同時，如果債權的清償方式包括實物房產清償的，投資人會關心實物清償是否會對相關房產的后續統一經營方案產生影響。
重整資金的安全保障同樣是投資人的關注點之一。在AT公司破產重整案中，為確保投資人的投資成本可控、投入的重整資金安全，重整計劃為投資人設置了兩重保障：一是為投資人設置靈活的退出機制，即為資產剝離過程中產生的稅費設定上限，如超過上限則投資人有權無責退出；二是清償現金要等到在建工程全部剝離完畢，即投資人拿到新的施工許可證后再行發放。
在此基礎上，進一步對AT公司破產重整涉及的若干特殊問題進行探討，如保殼式重整和出售式重整在房地產企業破產程序中的利弊、土地性質變更在重整程序中的可行性、現金和房產實物清償的綜合運用、在建工程轉讓的具體操作流程和風險控制等。
二、葉智煥：如何破解房地產破產案件僵局
葉智煥律師結合其承辦的案例，深入淺出地講述了房地產破產案件僵局產生的原因、以及各種僵局的表現。重點是提出了破產框架下解決企業債務問題的若干項有效措施以及如何破解僵局的綜合機制。
1、關于房地產破產案件僵局產生的原因和表現
總體而言，房地產破產案件僵局產生的主要原因是涉及利益主體眾多、利益沖突較大、利益訴求多元、法律關系復雜導致的。在管理人接管后，往往會面臨如下“一團亂麻”的局面。
對于拆遷戶而言，已拆的，要求優先保障其利益；未拆的，可能會不切實際漫天要價；對于購房戶而言，最主要的訴求就是盡早交房。在焦慮心理的影響下，購房戶還會偏向于采用一些非理性手段或非法律途徑，以施壓政府，形成社會不穩定因素。
此外，施工方一方面以不配合復工、交資料、驗收及辦證為條件，一方面可能以墊付工程款，無力支付農民工工資為由，督促管理人支付工程款。而在管理人還沒有梳理資產的情況下，抵押債權人就會要求盡快拍賣抵押物或補充進行查封凍結，以盡快實現其抵押權。普通債權人為了自身利益的最大化，往往會不實申報，給管理人平添工作負擔。
而與此同時，債務人的法定代表人或者實際控制人及其他高級管理人員，要么下落不明，要么涉嫌違法犯罪被捕；債務人則人去樓空，財務賬冊及重要證照散亂各處甚至無故遺失。
2、房地產破產案件中解決企業債務問題的若干有效措施
從實質上說，就是要充分利用和發揮《破產法》等相關法律制度中賦予管理人、債務人的權利，從實體及程序上保護債務人的現有資產，將債務人的資產最大化，以最終維護債權人的權利。具體措施包括：（1）管理人要充分發揮管理人的職責，提出法律上切實可行的償債思路；（2）積極發揮債權人會議和債權人委員會的作用，引導債權人理性解決債務糾紛；（3）重整期間，停息止付；（4）重整期間不用支付債務，債務固定；（5）破產重整期間，訴訟專屬管轄；（6）重整期間，企業財產不受保全；（7）重整期間，涉及企業財產的執行程序中止；（8）抵押權人、質押權人的權利行使受到限制；（9）有特殊的表決機制，少數服從多數，有利于決策和通過債務減免；（10）法院有強制批準重整計劃的權利等等。
3、關于破解房地產破產案件僵局的綜合機制
由于房地產企業破產具有涉及面廣、法律關系復雜、影響力大等特點，必須要依靠黨委、政府，本著公開、公平、公正原則，堅持合作多贏，建立與業委會、債委會、政府等之間有效的直接溝通平臺，群策群力，采取綜合措施，妥善化解。
具體而言，一是要迅速接管債務人資產及營業、鎖定資產范圍；二是要能夠靈活運用債權審查機制，分析各類債權的構成并進行綜合審查，著重核實其真實性、合法性、有效性。在審查程序上確保公平、公正、公開，掌握好債權認定的時機，形成牽制；三是加強信息溝通，建立各種溝通交流的平臺。發揮政府、法院、管理人、債權人、債務人、戰略投資人等各方作用，營造合作多贏的氛圍，并引導債權人樹立市場主體意識，理性管理債權受償預期；四是要特別關注復工資金籌集及資金安全保障的問題，利用一切合法渠道籌集資金并加強監管；五是要保障重整計劃的可操作性，避免“紙上談兵”，出現重整計劃通過后卻無法執行的尷尬局面。
此外，介紹了如何通過加強與施工單位的配合，積極采用“倒查式審計”，適當運用“府院聯動”機制以及合理利用“刑民交叉”的協同效應等措施在破解房地產企業破產僵局中的重要作用。
（注：以上嘉賓觀點，根據錄音整理，未經本人審閱）
供稿：上海律協破產清算業務研究委員會
執筆：李 凱 上海市方達律師事務所
賈 鵬 上海市瑛明律師事務所
滬公網安備 31010402007129號
