網上投稿
2021年6月11日下午，上海律協婚姻家事業務研究委員會在線下舉辦民法典時代下“上海房產新政”對離婚房產分割的影響專題講座。
本次講座由上海律協婚姻家事業務研究委員會副主任、北京隆安律師事務所上海分所合伙人付忠文律師，上海律協婚姻家事業務研究委員會委員、上海申同律師事務所合伙人陳燊昊律師分別作題為“‘上海房產新政’對離婚房產分割的影響”“新舊法律對離婚房產分割的比較分析”的講座。
一、北京隆安律師事務所上海分所合伙人付忠文律師：“‘上海房產新政’對離婚房產分割的影響”
（一）上海房產限購政策概要
1、滬籍單身人士：
（1）單身且名下有房，限購。
（2）單身且名下無房，但本人和父母共有超過3套（含3套），限購。
（3）單身名下無房或雖有房但系本人和父母在2011年1月30日之前共有且不超過2套（含2套），可新購一套住房。
2、滬籍已婚人士：
（1）夫妻雙方都是上海戶籍
① 夫妻雙方在2011年1月30日之前各自和父母共有不超過2套（含2套），可新購二套住房。
② 夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有3套，但另一方無房或雖有房但系與父母共有且不超過2套，可新購一套住房。
③ 夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有超過4套（含4套），限購。
（2）夫妻雙方有一方為上海戶籍
① 購買首套房產證可單獨上非上海戶籍一人，但非上海戶籍購買者需提供滿5年社保或滿5年個稅證明。
② 購二套房，上海戶籍的人必須登記為產權人，否則限購。
3、非滬籍人士：
（1）非滬籍單身，限購；
（2）夫妻雙方均為非滬籍人士，至少夫妻一方社保或個稅在購房之日前連續繳納滿5年及以上，同時雙方名下均無房（在滬），可購買1套房。
4、境外人士買房（含護照）：
境外人士在本市無住房且可提供在本市滿1年以上的勞動合同及在有效期內的護照的在本市可購買一套自住用房。
5、公房限購：
《上海市公有住房差價交換辦法》（滬府發[2019]19號）第十條
本市戶籍家庭擁有2戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權和住房產權）的，不得再通過本辦法第五條第（二）項規定的差價換房方式，取得公有住房承租權。
本市戶籍單身且年滿18周歲個人擁有1戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權和住房產權）的，不得再通過本辦法第五條第（二）項規定的差價換房方式，取得公有住房承租權。
（二）上海房產限購政策對離婚案件房屋歸屬的司法影響
1、夫妻一方因規避限購政策購房，離婚時不能取得房屋產權
（1）案例基本事實
男女雙方于2013年登記結婚，婚后未生育子女。2015年女方以夫妻感情破裂為由起訴要求離婚，審理中男方表示同意離婚。男女雙方結婚前，雙方共同出資購買了一套上海市某區房屋，因男方限購原因，該房屋產權登記在女方名下。雙方于2013年簽訂了“共同購房協議書”，明確了該房總價98.4萬元，首付含稅收、中介費和定金，由雙方共同出資，由女方出資16萬，男方出資19萬，貸款共同支付。訴案件審理中，雙方確認房屋價值為123萬，剩余未還貸款本金56萬余元，雙方均主張取得房屋產權。
（2）法院判決
男方自認因其屬限購范圍，即說明當時男方名下已有產權居住房，不能再購買第二套，而雙方在2013年簽訂的“共同購房協議書”，明顯是規避國家法律法規的行為，男方要求取得該房產權不予支持。本案處理男方出資款時應考慮房產的升值因素，同時男方規避國家法律法規行為，應在處理房款時有所體現，最終法院酌情判決女方給付男方26萬元，房屋產權歸女方所有，剩余貸款由女方負責清償。
2、法院判決時明確闡明判決房屋歸一方所有時考慮限購因素
（1）案例基本事實
原、被告于2012年7月底經人介紹相識戀愛，于2012年11月登記結婚，未生育。婚后，雙方因故產生矛盾并分居。2014年6月，被告曾起訴要求離婚，后撤訴。之后雙方仍然分居，夫妻關系并未改善，2014年11月原告起訴要求離婚。
上海市某房屋原由雙方共同在2012年10月簽訂過房屋的預售合同與貸款合同，被告當時支付了房款人民幣83萬余元。2012年12月19日，雙方就該房屋重新簽訂了預售合同與貸款合同，被告為此支付了部分房款，加上原支付的房款共計人民幣145萬余元，而原告則支付了人民幣30萬元，雙方還各自支付了契稅，房屋貸款的主貸人為原告。
審理中，雙方確認該房屋經現值為人民幣340萬元，剩余貸款118萬元。
（2）法院判決
雙方財產應根據財產的性質，以照顧女方權益為原則，以不影響雙方生活為考量，予以合理分割。關于系爭房屋的性質與分割，房屋的購買過程是雙方曾在婚前共同簽訂了預售合同，又因故在婚后重新簽訂，產權登記在雙方共同名下，故房屋應為雙方的共同財產。關于被告支付房款的認定，原告雖表示雙方所付房款均為婚后行為，且不清楚被告在婚前是否支付錢款，但其并不否認雙方婚前簽訂過購房合同的事實，其也認可了雙方各自出資的金額，在被告提供了日期為婚前的不動產發票的前提下，可以確認人民幣83萬余元系被告婚前支付，且并無證據證明被告婚前支付的房款在重新簽訂合同時是否已退還并另行收取，至于雙方婚后重新簽訂合同的支付行為，根據合同的簽訂日期，確為婚后所為，但應考慮自雙方辦理結婚登記至購房的間隔僅有二十天，在無證據證明雙方支付錢款的來源系共同積累及積累方式為何的情況下，根據常理，也可確認為系以雙方的婚前財產支付。
至于婚后的還貸，根據雙方當事人的陳述與原告的公積金明細單，可以確認原告將其婚前公積金人民幣8萬余元用于婚后還貸。
至于房屋的需要問題，被告雖系外地來滬人員，但不應因此受到歧視，考慮到其在本市工作需要居住地方與其在本市購房受到限購令限制的情況，其對該房屋的實際需要顯然更優于按原告所述受貸款利率限制的原告，故房屋應歸被告所有為妥，最后法院酌情判決房屋歸被告所有，被告支付原告60萬元，且被告需于判決生效之日起15日內還清全部貸款。
3、法院判決時不考慮限購因素，僅以照顧女方和子女權益的原則進行判決
（1）案例基本事實
2014年1月，男女雙方結婚，婚后生育一子。2014年2月，雙方共同購買案涉房屋，其中首付款為68萬余元，銀行按揭貸款為156萬元（組合貸款），男方為主貸人，貸款期限為：2014年至2044年。其中，男方支付首付及稅費51萬余元女方支付23萬余元，產權登記為男女雙方共同共有。
2018年6月，男女雙方經法院判決離婚，婚生子隨女方共同生活，法院以 “關于涉訴房屋的處理，雖然原、被告就涉訴房屋價格及取得方式達成一致協議，但因涉訴房屋的借款人變更需涉及案外人中國農業銀行股份有限公司上海金山支行的利益”為由不予處理。
離婚后，女方與婚生子共同居住于案涉房屋內。
2019年2月，男方向法院提起離婚后財產糾紛，要求對涉案房屋進行分割；雙方均主張房屋的所有權，且均同意支付對方房屋折價款；第三人上海市住房置業擔保有限公司表示需全部清償公積金，不同意變更主貸人、第三人中國農業銀行股份有限公司上海金山支行表示若變更主貸人，則需提前結清50萬商貸本金；女方表示其無能力立即清償公積金貸款及歸還50萬商貸本金。
（2）一審法院判決
男女雙方在婚姻關系存續期間共同購置的房屋屬于夫妻共同財產；對于案涉房屋的分割，考慮到雙方離婚后孩子隨女方共同生活，且一直居住于案涉房屋內，為保護婦女兒童的合法權益，法院判決案涉房屋歸女方所有，由女方支付男方房屋折價款；女方還清所有公積金貸款及2019年7月1日起歸還商貸本金50萬元后一周內，男方與第三人協助女方辦理案涉房屋的產權轉移登記手續。
（3）二審裁判結果
男女雙方于二審中達成和解，男方撤訴，最終女方按照雙方調解協議履行，解決了被告購房資格的限制。
（三）上海房產新政對離婚案件房屋歸屬司法影響之展望
就目前審判實踐來看，離婚案件中法院分割夫妻共同財產時，可能仍會嚴格遵照以下原則：
1、民法典及相關司法解釋確定的夫妻共同財產分割原則系法院處理房屋歸屬時首要考慮的因素；
民法典第一千零八十七條規定：離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成的，由人民法院根據財產的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權益的原則判決。對夫或者妻在家庭土地承包經營中享有的權益等，應當依法予以保護。
2、“審執結合”原則系離婚糾紛案件中法院判決房屋歸屬時考量的重要因素；
3、房產限購政策系離婚糾紛案件中法院判決房屋歸屬時的參考因素而非決定性因素。
二、上海申同律師事務所合伙人陳燊昊律師：“新舊法律對離婚房產分割的比較分析”
（一）民法典婚姻家庭編的新變化概要
涉及財產的規定，民法典婚姻家庭編比婚姻法多了兩條規定。婚姻法當中有10條涉及到財產的規定，而民法典婚姻家庭編中有12條涉及財產的規定。民法典第1064條規定了夫妻共同債務的認定，這條是吸收了婚姻法司法解釋的規定；民法典第1066條關于分割婚內共同財產的規定，也是吸收婚姻法司法解釋三第14條的規定，因此民法典婚姻家庭編相較于婚姻法多了2條關于財產的規定。
民法典婚姻家庭編整體上來說相較于婚姻法有些內容是有較大改動的，但是可以看到立法思想一是強化對弱勢群體的保護，例如民法典離婚補償制度修改（1088條）和婚內共同財產分割（1066條）；二是更加尊重意思自治，例如民法典婚前財產約定（夫妻變為男女雙方）、共同債務認定（1064條）；三是增強了對婚姻過錯的制裁，例如增加了照顧無過錯方的法定原則（1087條）。
陳律師還提到，法律關系變了，法律也要適應。陳律師認為婚姻財產法律發生變化的原因主要有三個：一是市場經濟尊重意思自治，婚姻法是有時代特色的，我們國家只有兩部婚姻法一部是1950年的，一部是1980年，從1980年至2001年，婚姻法修改過一次，我國的市場經濟體系已經建立起來了，市場經濟的規則也相應的滲透到我們的法律之中；二是財富影響家庭實質平等，雖然不是絕對性的，但是一個較為普遍的現象是收入較高的人在家庭里往往占主導地位；三是婚姻法是社會基本法，新中國的第一部法律是婚姻法。
（二）父母出資購房的法律變化
陳律師指出，民法典婚姻家庭編司法解釋（一）總共有九條法律條款涉及房產，其中變化較大且對司法實踐產生一些影響的是第二十九條父母為子女購房。
首先婚前父母出資購房的規定是沒有變化的，民法典婚姻家庭編第二十九條的解釋和婚姻法司法解釋第二十二條規定是完全一致的，當事人結婚前父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女個人的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。
其次，婚后父母出資購房法律規定的變化巨大。民法典婚姻編司法解釋一第29條規定，從約定、無約定推定出資是否為贈與雙方，不再區分登記，不再區分哪方父母出資，也不再區分出資比例。婚姻法司法解釋二“該出資應當認定為對夫妻雙方的贈予，除非父母明確表示只贈與給一方”、婚姻法司法解釋三“如果產權只登記在其子女名下，視為對自己子女的單方贈與”。有著明顯的差別。也就是說，該司法解釋實施后，子女婚后買房，父母出資的，沒有約定或約定不明確的，無論是全額出資還是部分出資，無論是登記在一方名下還是雙方名下，都優先推定為夫妻共同財產，歸夫妻共同共有。
陳律師還指出，在夫妻財產制度方面，法律尊重意思自治，這給非訴留下很大的空間，可以通過簽訂婚內財產協議來明確約定。
陳律師提到，在司法實踐當中，法律是不斷根據經濟條件的變化而變化的，1980年婚姻法出臺時我們國家剛剛改革開放，隨著我們國家市場經濟的體系的一個建立，法律更加尊重意思自治，例如一中院不久前判決的案例，夫妻雙方以公示的方式登記房屋產權份額為99%和1%，那么法院裁判時也尊重夫妻雙方的意思自治。
（三）財產分割方式變化
陳律師指出，關于夫妻財產的分割方式法律規定也發生了變化，婚姻法規定了競價、補償、拍賣三種方式，民法典婚姻家庭編增加變賣這一方式。在實踐中當中，拍賣房屋時，起拍價格是參考評估價的，如果流拍房屋的價格就會貶損，這是不利于夫妻雙方共同財產的保值和增值。在法庭的組織之下去變賣房屋，這個議價空間就會比較接近市場價，而且容易實踐操作。
最后，陳律師提出，今天參加講座的大多數都是比較擅長婚姻家事的律師，當事人找到我們的時候，或多或少他的經歷、他的家庭已經遭受不幸了，因此用自己的善意來對待別人的善良，在真實的世界里面自由的穿梭，在辦案當中陪伴當事人度過人生當中最苦惱的最困難的一個階段，尋找到自己的一個幸福，這是我們做婚姻家事律師自己的一個追求！
三、交流討論
（一）外籍人士在滬購房問題
1、吳瓊律師向付忠文律師提問：家政公司的外籍人士在只能與雇主簽訂勞務合同的情況如何在滬購房，具體需要滿足哪些條件？
2、付忠文律師回復：第一，外籍人士在中國就業必須要有工作簽證，工作簽證上必須有工作單位，而工作簽證要和勞動合同匹配；第二，只要勞動合同的期限是一年以上的就可以在滬購房，不要求勞動合同已經滿一年。
（二）“老公房”的析產問題
1、吳瓊律師向付忠文律師提問：“老公房”的使用權具有財產價值是可以分割的，但是這類案子的案例很少，而且法院基本不受理這類財產分割的案件。
2、付忠文律師回復：2009年左右，“老公房”的析產案件比較多，這幾年確實不多了，因為“老公房”的數量不多了，“老公房”實際上是老百姓和國家之間建立租賃關系，老百姓對房屋的使用和占有是具有財產價值的。只要承租人和承租權人配合，也就是說老公房內的戶口成員都配合去物業公司去備案，是可以轉讓和交易的。
（三）關于父母出資購房問題
付忠文律師特別指出，大家對于父母出資購房的爭議很大，建議大家閱讀最高人民法院鄭學林、劉敏、王丹法官在人民司法2021年第13期上發表的文章。付律師認為，第一，父母全資為子女購房，并且房屋登記在自己子女一人名下的，從公示的角度來說還是認為是父母對自己子女的贈與，不是夫妻共同財產，抖音上好多人說父母無論何時出資購房都是對夫妻雙方的贈與，這是一個誤解；第二，父母部分出資，產權登記在自己子女名下，子女有銀行貸款，這種情況下出資的性質是借貸還是贈與？目前審判實踐當中還沒有統一的口徑，我個人認為一刀切地認為是借貸或者贈與都是有失偏頗的，需要根據案件的具體情況來判斷，所以這個問題目前的爭議是非常大的。
（注：以上嘉賓觀點，根據錄音整理，未經本人審閱）
供稿：上海律協婚姻家事業務研究委員會
執筆：吉祥 上海道朋律師事務所
滬公網安備 31010402007129號
