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案情簡介：
自“保姆縱火案”發生后，物業的安全保障責任為公眾所熟知，安全保障責任的承擔范圍更是成為討論的熱點，2021年6月10日新修訂的《中華人民共和國安全生產法》亦加大了物業公司的安全責任。本文將從上海市兩件涉及物業服務的生命權糾紛案例出發，針對物業服務中安全保障義務范圍與作為方式，同各位讀者進行分享與交流。
案例一：
2021年6某日陰雨天，小區一業主向物業公司反應衛生間有滲水情況，懷疑系鄰居裝修破壞共有墻面引發，要求物業公司、疑似漏水房間的房主核實情況，后房主通知裝修公司前往，物業亦出面協調。當日裝修公司指派維修工到現場，男業主跟隨維修工至疑似漏水房屋內查看情況，后不慎從三樓平臺處滑落至一樓，裝修工當即報警并聯系其家人送醫，入院后不久傷勢過重而亡。據公安機關調查拍攝的現場照片顯示，事發時男業主著普通塑料拖鞋。嗣后，死者家屬將當事維修工、裝修公司、鄰居、物業公司四方訴至法院，請求其共同承擔醫療費、死亡賠償金、被扶養人生活費、喪葬費、精神撫慰金等費用。經法院調查查明，在裝修過程中確有違規行為，物業也對其違規行為進行了告知和制止，經鑒定，該業主的裝修已對房屋結構造成一定破壞。
案例二：
2020年6月,商業廣場某店鋪員工在與空調維修人員為查看懸掛在商場二樓的餐廳空調外機時,進入由A公司（第一被告）經營、B物業公司（第二被告）管理的商場二樓內的空置商鋪，由該商鋪的窗戶爬出到外查看空調外機時，該員工不慎從二樓跌落,當場昏迷，被送至醫院搶救，不久不幸去世。涉事房屋由C公司（第三被告）建設并在2014年完工交付，現該房屋由個體工商戶C（第四被告）負責經營。案件發生后，死者家屬將房屋建設單位、物業公司、商場經營者、店鋪經營者訴至法院，請求判令四被告共同賠償家屬醫療費等費用。
法院觀點：
在案例一中，法院認為死者著拖鞋進入裝修時的房屋，案發時又是雨天，拖鞋易滑應屬常識，在此工地上行走更需小心，死者自身存在一定過錯，酌情確定死者應自擔的責任比例為35%；鄰居作為房屋業主，對裝修負有施工方選任和監管責任，應對裝修公司行為負有監管義務，其放任裝修公司從事違規違章裝修行為與死者墜樓存在因果關系，應承擔相應侵權責任，酌情確定鄰居應承擔責任比例為30%；裝修公司明顯違反行政規章的規定，存在部分拆除承重墻、建筑垃圾未按物業規范要求、拆除樓梯欄桿而未采取安全防護措施等危險行為，與死者墜樓存在因果關系，應承擔相應侵權責任，酌情確定裝修公司應承擔責任比例為30%；因無證據表明維修工邀請霍光進入涉事房屋且其任務主要是查看漏水原因并采取必要措施，對死者在鄰居屋內查看并不負有安保義務，與死者墜落間不存在因果關系，不應承擔侵權責任；物業公司雖對涉事房屋裝修有巡查、檢查，但做出整改通知等未直接、明確送達業主與裝修企業，對發現違章行為未采取有效勸阻，亦未在勸阻無效時及時報告業委會和有關行政管理部門，具有一定過錯，考慮到物業公司本身并無執法權，勸阻確有難度，物業公司未盡到相應職責并非導致死者發生墜樓的直接原因，遂根據公平原則，酌情確定物業公司應承擔責任比例為5%。
在案例二中，法院認為死者墜樓的商場雖系公共場所，但不能將安全保障義務主體擴大至店鋪的產權人，因此要求店鋪經營者承擔賠償責任，無事實和法律依據。商場經營者、物業公司是否未盡安全保障義務，首先，案發商鋪雖空置且未上鎖，但任何公民都無權侵犯他人的私人物業，故對空置的屬于私人所有的商鋪進行上鎖或張貼警示標識等并不屬于商場經營者、物業公司的管理或服務內容；其次，死者作為具有完全民事行為能力的成年人，擅自進入他人房屋后，始終在室內，商場經營者、物業公司均無法知曉室內情況，要求二者承擔的義務顯然超出了物業公司合理服務管理職責范圍，不應承擔侵權責任。
律師分析與啟示：
以上兩起案件均是由人員墜樓引發的生命權糾紛，最終判決結果卻截然不同——案例一中物業公司需要承擔一定的責任，案例二中物業公司不承擔侵權責任，產生這一差異的原因在于物業公司履行安全保障義務時是否存在過錯。
安全保障義務是指經營者在經營場所對消費者、潛在的消費者或者其他進入服務場所的人的人身、財產安全依法承擔的安全保障義務，是在誠實信用原則之下的一種法定、積極的作為義務。具體而言，在物業服務中，安全保障義務的范圍在公共場所，如：小區內的公共花園等是由所有的業主共有的場所。住宅內為業主個人所擁有的空間，不屬于公共場所。一般在物業服務合同中會明確的約定物業公司安全保障義務的內容，實踐中主要分為三種：一是依照法律規定的最低限度，即《物業管理條例》第四十六條、四十七條；二是合同雙方當事人約定的安全保障義務；三是根據實際情況確定的安全保障義務，一般體現為小區入口處需要有人值班、不定時地進行巡邏、物業工作人員發現形跡可疑之人應及時采取合理的預防措施、對火災等突發事件有應急預案、事發時及時報告等。文中兩個案例即體現“公共場所”這一概念對法院裁判的影響，在案例一中，房屋處于裝修狀態，系經過涉事房屋業主、物業公司、裝修單位等主體允許后共同進屋查看時發生意外，雖然案件發生于住宅內部，因其仍處于裝修狀態，因此屬于物業安全保障義務的責任范圍；在案例二中，死者未經允許進入無人的房屋內，法院基于該房屋“私人物業”的屬性，認為其不屬于物業負責的公共區域，因此判決物業公司不承擔侵權責任。
對于安全保障義務的范圍，我國《民法典》并未作明確規定，但根據最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第一款，“安全保障義務人因未盡合理限度內的保護義務而致使他人人身損害的，應承擔相應賠償責任”可知，“合理限度內的安全保障義務”是義務人責任承擔的判斷標準，但在司法實踐中認定義務人是否有過錯仍較為模糊。實踐中，法院判斷“合理限度內的安全保障義務”的標準即是一般人謹慎注意義務，案例一中雨天著拖鞋進入工地以一般人的視角看，該行為存在一定的風險，因而死者需要承擔部分責任，同樣，案例二中，死者系私自進入他人房屋并實施了爬出窗外這一明顯超越日常行為的風險行為，因而死者需要承擔部分責任。
回顧兩案例中法院在面對安全保障義務時的裁判，對物業如何改善服務質量，避免此類意外的發生具有指導意義。
首先，物業服務企業對正在裝修中的房屋負有監管服務區域內室內裝修活動義務，物業服務者應切實、嚴格地履行此項義務，監督業主、裝修單位，保障物業服務區域內的安全。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定，“物業管理單位應當將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業；發現裝修人或者裝飾裝修企業有有違規行為的，應當即制止，造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。”，同時按上海市房屋管理局2019年發布的《關于加強本市住宅物業管理區域物業服務企業履行裝修管理工作職責的通知》的要求：“物業服務企業應加強對裝修活動日常巡查，做好每日現場監察記錄；對發現違規裝修現象，應及時采取則稱停止施工等有效措施進行勸阻、制止并督促改正，同時拍照留存證據，對拒不改正的，應在二十四小時內報告業主委員會和有關行政管理部門”。上述行政法規、地方性規章都明確具體地對物業服務企業的監管行為作出要求：物業服務企業不僅應當要求業主進行備案，及時巡查、檢查裝修，而且在發現違規裝修的情況時應及時做出整改通知等并直接、明確送達業主與裝修企業，對發現違章行為采取有效措施勸阻。筆者建議，物業服務企業在發現違規裝修行為時不僅應當通知裝修公司該行為違規，更要及時通知業主本人，確保業主本人對裝修具體情況知悉，在勸阻無效時，及時將情況報告給業委會和有關行政管理部門。要真正讓業主履行好自己的義務，還是要多方主體共同發力來杜絕這類事件的發生。由于物業服務企業沒有執法權，勸阻存在難度，作為政府主管部門，應當在接到物業公司報告的情況后積極督促業主承擔主體責任，排查相關安全隱患，保障小區的安全。
其次，物業服務人對于保障服務安全的證據應進行妥善保留。案例一中，物業公司內部留存多份“裝修現場監控記錄表”記載施工主要情況，內容較為具體，明確記載了違章裝修的內容及發現時間。另物業公司在涉案房門口張貼過整改通知書及裝修現場監控記錄表，明確指出安全隱患，上述證據均被法院采信，成為證明物業服務企業履行自身安全保障義務的證據之一。筆者認為，清晰明確地保留證據是物業服務企業避免法律風險與糾紛的重要方式，在履行自身法定義務的同時，可以通過對現場拍照錄像、黏貼通知單并拍照記錄、通過郵件向業主本人寄送通知等方式，確認自身義務履行情況，確保記錄真實可查。
再次，從法律規定看，并未將物業公司的管理職責完全定位于公共部位、設施、設備的管理工作，這就意識著物業公司的管理責任可能會延伸至專用部分，比如說業主家中的安全問題可能與物業公司公共秩序管理不到位有關，包括本案例1中業主裝修時物業公司的安全管理責任也不因為在專用部位內物業公司無需擔責。案例2中雖未判令物業公司承擔責任，但空調架與設備陽臺的維修問題到底與物業公司有無關系，司法實踐中有非常大的爭議，物業公司對業主或使用人做好安全提示義務，加強安全檢查即是相關法律、法規的規定，也是行業管理中的慣例，切不宜事不關已，高高掛起。
最后，物業服務人的安全管理責任不僅是民事賠償的問題，還涉及到物業公司行政處罰，嚴重的還涉及到刑事責任，按照2021年6月修正的《安全生產法》，對企業安全責任、從業人員的安全責任、安全培訓、現場管理等各方面均提出的明確要求，如有違反，企業一方面會面臨行政處罰，造成人身傷亡的企業責任人或相關直接責任人也會承擔刑事責任。2021年3月1日起施行的《上海市房屋使用安全管理辦法》明確規定了物業公司對房屋安全的管理責任，合理界定了業主、業委會、物業公司對房屋安全管理的法定責任，企業也應當關注和嚴格執行，否則也會面臨行政處罰的法律風險。
綜上，本文所述案例針對物業服務企業更好地履行安全保障義務、保障人員生命安全具有積極意義，雖然目前依然存在物業服務企業作為不足或業主漠視自身權利義務的情況，但案件的發生揭示了物業服務中的漏洞，也為物業服務者敲響警鐘，對物業服務企業改進自身服務、保障業主人身財產安全有著非常重要的現實意義。
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