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及時繳納物業(yè)費是享受物業(yè)服務之前提，也是業(yè)主應盡之義務，然而由于種種原因，催繳物業(yè)費成為業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)矛盾激化與爆發(fā)的焦點。如何處理同業(yè)主的矛盾，提升服務質量做好樓盤的貼心“管家”，在遇到欠繳物業(yè)費如何合情合理又合法的催費？本文筆者將從一個案例出發(fā)，結合《民法典》相關規(guī)定，分析物業(yè)公司通過訴訟催繳物業(yè)費的方法。
案情簡介：
A小區(qū)開發(fā)商與B物業(yè)服務企業(yè)訂立前期物業(yè)服務合同，約定業(yè)主辦理入住手續(xù)時預付一季的物業(yè)服務費，此后物業(yè)服務費按季交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應于季度最后一個月25日前向乙方交納下期的物業(yè)服務費，在所交季度首月1日及以后交納的視為逾期交納，每逾期一日應按欠費總額的萬分之五向乙方支付違約金……某業(yè)主系A小區(qū)一房屋的權利人之一，該房屋建筑面積125.57平方米。2017年3月開發(fā)商通知該業(yè)主于同年3月31日辦理房屋交付手續(xù)，該業(yè)主同年入住，后因不滿B物業(yè)公司在交房時強行預收三個月物業(yè)服務費，且認為B物業(yè)公司提供的物業(yè)服務并未完全符合合同約定的義務，該業(yè)主屢屢投訴后也未得到改善，故自2017年7月起不再交納物業(yè)服務費，至2019年9月，共計欠費19,664.26元。后B物業(yè)公司將該業(yè)主訴至法院，要求其支付所欠物業(yè)管理費人民幣19,664.26元、支付2017年7月1日至2019年9月30日期間拖欠的物業(yè)管理費的違約金，至實際支付日止并承擔本案全部訴訟費用。
法院觀點：
建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同依法成立，合法有效，對業(yè)主具有約束力。合同約定的管理期限屆滿后，涉案小區(qū)業(yè)主大會尚未成立，且建設單位亦未另聘物業(yè)管理企業(yè)，而物業(yè)管理為住宅小區(qū)所不可或缺，原告繼續(xù)管理涉案小區(qū)有利于全體業(yè)主，本院予以確認。原告為被告房屋所在的A小區(qū)提供物業(yè)服務，被告作為房屋權利人，接受了原告的服務，應按合同約定向原告支付相應的物業(yè)管理費。原告要求被告支付2017年7月1日至2019年9月30日欠付的物業(yè)費19,664.26元于法有據(jù)，應予支持。被告對原告提供的物業(yè)服務不滿，并為此向有關部門屢屢投訴雖未構成其拒付物業(yè)費的理由，但系事出有因，并非惡意不付，故對原告主張的違約金本院不予支持。
律師分析與啟示：
物業(yè)公司通過訴訟的方式催繳物業(yè)費并不鮮見，業(yè)主欠費訴訟是物業(yè)服務合同糾紛中最為常見的一種。此類糾紛多為業(yè)主拒繳、拖欠物業(yè)費，物業(yè)公司進行催討時產生的糾紛。曾經物業(yè)費的催繳是社區(qū)管理的痛點，部分業(yè)主與物業(yè)公司矛盾激烈，部分物業(yè)通過斷水斷電催繳物業(yè)費，業(yè)主也以不享受物業(yè)服務為由拒交物業(yè)費，雙方矛盾不激化。隨著《民法典》的出臺，繳費與催費的行為都被進一步規(guī)范，《民法典》第九百四十四條規(guī)定“業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
根據(jù)《民法典》上述規(guī)定，交納物業(yè)費是業(yè)主的法定義務，不管業(yè)主是否入住，還是是否已經實際接受服務，業(yè)主均應當支付物業(yè)費，明確規(guī)定物業(yè)不可以采取斷水斷電等方式來催收物業(yè)管理費，有的物業(yè)公司采取不允許業(yè)主停車、限制業(yè)主使用電梯等方式來催收物業(yè)費也是不允許的，這一規(guī)定既保障了雙方的權利，又不會激化矛盾，守住民事法律關系各方行業(yè)底線，又為和諧社區(qū)的建設筑基。當業(yè)主拒絕支付物業(yè)費時，物業(yè)服務人員應當采取合理合法的措施予以追繳，一方面公司的服務應當被業(yè)主所認可，通過多多溝通來收取物業(yè)費，另一方面，針對無理欠費的業(yè)主可通過訴訟或仲裁方式催收物業(yè)服務費?！?同時，《民法典》也對催繳物業(yè)費的方法進行了明確，首先物業(yè)服務人員有催告的前置義務，一般采取發(fā)送書面催告的方式，告知業(yè)主在合理期限內支付物業(yè)費，業(yè)主收到催告通知還未予以支付的，物業(yè)服務人員此時才可通過訴訟、仲裁的途徑維護自身權益，物業(yè)服務人員在訴訟主張支付物業(yè)服務費時需要先走完前置程序。
為了提升服務質量，從根本上避免上述糾紛，物業(yè)服務公司首先應當及時與業(yè)委會（業(yè)主大會）簽訂《物業(yè)服務合同》，明確約定雙方的權利義務，確保簽訂的合同已經經過業(yè)主大會合法程序，并履行信息公示等相關義務，如果《物業(yè)服務合同》到期，物業(yè)公司仍然為業(yè)主提供服務的，根據(jù)《民法典》第九百四十八條規(guī)定：“物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人的決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。”從法律上講，不定期合同延續(xù)了原來的合同權利義務，物業(yè)公司提供管理服務，業(yè)主有義務按照合同約定交納物業(yè)管理費。