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   己亥豬年尾末，在全國人民喜迎新春到來之際，一種名為“新型冠狀病毒”悄然在武漢滋生，并隨著春節大規模人員流動快速擴散至全國。因該病毒的高傳染性和長潛伏期，為防控疫情發展，中國內地31個省區市先后全部啟動了突發公共衛生事件一級響應，“取消各類大型公共活動”、“延長假期”、“停工停產”、“限制交通出行”等一系列防疫措施在全國部署實施，經濟和市場環境也因此遭受嚴重沖擊。

關于疫情對于商業地產市場的影響，根據全聯房地產商會商業地產工作委員會近期發布的《購物中心行業抗擊疫情專項調查報告》指出，“2020年春節期間，幾乎所有購物中心的客流和銷售額都在大幅度下滑。”廣東省餐飲服務行業協會為了解新型肺炎疫情對廣東省餐飲行業的影響所進行的調查報告顯示，“春節期間，30%持續營業的企業同比營收下降五成以上，其中30%的企業收入幾乎為0；絕大部分企業面臨租金、人工、能耗、稅收等多重成本壓力，客流、現金流嚴重不足的困境如無法得到及時緩解，將在1-2月內引發閉店潮。”在這樣的市場環境下，必然引發商業地產租賃合同的履行爭議。本文我們將結合目前市場實際從法律層面分析疫情對商業地產租賃合同履行可能產生的影響，并通過對比“非典”疫情時期的法院通知、司法判例以及最高院、各地高院針對本次疫情的司法指導意見，總結法律和政策救濟途徑，提出應對建議，希望對讀者有所幫助。

    一、疫情對商業地產租賃合同履行的影響分析

根據知名房地產咨詢機構仲量聯行關于本次疫情對商業地產影響的調研和分析，疫情對不同行業的影響截然不同，其中零售貿易、消費服務、交通運輸、外貿、酒店餐飲、娛樂傳媒等聚焦個人消費的產業受影響較大，而線上游戲、教育、視頻等科技互聯網產業以及生物醫藥大健康產業、環境保護關聯產業等行業反而會因本次疫情的突發而有所獲益 [①] 。因此，為免疑義，本文所探討內容僅限于受疫情影響而導致業績下滑、經營困難等負面影響的企業，不包括獲益企業。

那么，本次疫情到底給商業地產租賃合同的履行造成了那些影響？根據《法學大辭典》的定義，房屋承租方的租賃權又稱之為使用收益權，使用和收益也是承租方租賃房屋所欲達到的合同目的。因此，筆者從“使用”和“收益”這兩個租賃目的出發，將疫情影響歸納總結為以下三類：

第一類影響：因政府及有關部門因疫情防控需要責令停產停業。 ——影響租賃房屋的使用目的

若做進一步細分，政府及有關部門責令停產停業情形又可分為兩種：

1、政府根據《傳染病防治法》第四十一條、第四十二條之規定所采取的疫情防控措施

以上海為例，疫情爆發以來，經上海市人民政府及有關部門決定，上海市4200多處旅游文化設施已停止開放，121家劇場均已停業，原定春節期間有演出的26家重點演出場所關閉，取消104場演出，全市111家A級景區閉園。迪士尼樂園、上海動物園、上海野生動物園等停止開放動物養殖區域與場所。市、區體育場館暫停開放。各宗教活動場所暫停開放，并停止集體宗教活動。取消各類學校組織的大型活動，暫停各類教育培訓機構線下培訓活動。關停萬楊市場、萬商花鳥市場、嵐靈花鳥市場等3家大型市場內的鳥類及其他野生動物活體交易。關停關閉了40家“室內萌寵店”。

2、因有關單位違反防控措施而被所在地人民政府處以停產停業懲罰

根據《突發事件應對法》第六十四條規定，有關單位應當按規定采取預防措施和及時消除已發現的可能引發突發事件的隱患措施，若其未按規定采取預防措施，導致發生嚴重突發事件的；或者未及時消除已發現的可能引發突發事件的隱患，導致發生嚴重突發事件的，由所在地人民政府責令停產停業，暫扣或者吊銷許可證或者營業執照等處罰。

雖然第2種停產停業也與疫情有關，也是應相關部門要求下產生，但與第1種停產停業的區別在于承租方存在過錯，且該過錯與停產停業的結果存在直接關聯性，疫情影響在該情形中僅為間接因素。因此，第2種停產停業情形不包含在下文所述的法律分析和救濟途徑建議的范圍內。

第二類影響：基于防疫考慮、交通管制、經營成本、避免疫情所致損失的進一步擴大等原因，出租方要求或承租方自行停產停業。 ——影響租賃房屋的使用和收益目的

此類情形中的停產停業并非政府強制要求，而是出租方或承租方基于各方面的考慮和權衡而做出的決定，考慮因素包括防疫考慮、員工無法到崗、客流降低、政府復工要求高等。

第三類影響：疫情導致業績下滑，遠低于去年同期水平。 ——影響租賃房屋的收益目的

這也是這三類影響中最普遍的。疫情期間各商場的客流急劇減少，對“客流即生命”的實體零售商業而言仿佛進入“冬眠狀態”。部分中小企業因本次疫情已面臨生存擔憂，多家知名公司也面臨著因經營活動停滯而出現的現金流壓力。據報道，知名餐飲企業西貝的現金流僅能再支持3個月；北京“K歌之王”已因財務壓力決定于2020年2月9日與全體員工200多人解除勞動合同。疫情對于商業地產承租方的經營收益影響可想而知。

  二、疫情影響的應對分析

對于上文所述疫情影響，承租方往往會采取“要求延長租期”、“要求減免租金”或者“解除合同”的方式去解決疫情對租賃合同履行的影響，降低自身損失，從而引發與出租方之間的爭議。那么，如何解決疫情所導致的租賃合同租金支付和合同解除爭議？如何平衡承租方與出租方的利益？除了法律途徑外，是否還有其他途徑彌補疫情損失？接下來，筆者將從法律方面和政策方面分析和應對疫情對租賃合同履行的影響。

  (一)    法律方面

1、各地高院對疫情影響合同履行的審判指導意見匯總

 

 

各地高院所發布的審判指導意見中不約而同地出現了“不可抗力”和“情勢變更”這兩個法律用語，要求各法院在審理因疫情防控導致的履行合同糾紛案件中圍繞“不可抗力”和“情勢變更”情形的認定進行。

2、“不可抗力”和“情勢變更”的概念和區別

不可抗力：不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。因不可抗力造成不能履行合同的，可以部分或者全部免除責任。如果因不可抗力致使不能實現合同目的，當事人可以行使法定合同解除權，解除合同。

情勢變更：合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。（《民法典》草案中刪除“非不可抗力”表述）

兩者作為在發生不可預見事件之時，均用以平衡當事人之間的利益的抗辯理由，仍然具有明顯的區別，詳見下表：

 

 

3、本次疫情是否可認定為不可抗力

根據前述法律法規對“不可抗力”的有關規定，不可抗力具有不能預見、不能避免并不能克服的性質，本次疫情作為突發事件，具有不可預見性、不可避免的特點，同時目前亦未研制出特效藥或防御疫苗，符合不能克服的特點。筆者認為，在特定情況下，本次疫情對合同履行的影響可以適用不可抗力的有關規定。

從各級法院發布的通知和意見來看，最高院2003年6月11日針對“非典”疫情發布的《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審批、執行工作的通知》 [②] （下稱“最高院通知”），其中明確了特定情形按照《合同法》對不可抗力的有關規定處理。上海高院近日發布的《關于充分發揮審判職能作用為依法防控疫情提供司法保障的指導意見》（下稱“上海高院指導意見”）明確“根據不可抗力或情勢變更等相關規定，并結合案件具體情況，妥善處理” [③] 。上海一中院在微信公眾號發布《疫情導致履約不能 企業該如何援用不可抗力免責》的文章，在一定程度也反應了上海法院對疫情性質可認定為不可抗力持肯定態度 [④] 。北京市二中院課題組在“非典”疫情過后，也發布過一篇文章，表明北京市二中院對疫情構成“不可抗力”的觀點 [⑤] 。

鑒于上述對疫情適用不可抗力須符合“合同完全不能履行”或“根本不能履行”，參考部分法院的意見及裁判觀點，筆者認為，在本文第一部分所歸納的第一類影響情形下，可認定為不可抗力，承租方可根據《合同法》第一百一十七條的規定，主張減免部分租金。當然，在具體適用上，須考慮疫情與停業的因果關系及受疫情影響程度等綜合判斷。

【參考】遼寧省高級人民法院（2013）遼審二民抗字第14號案件裁判觀點：因“非典”疫情和政府有關部門因此而下發的停止野生動物經營的通知，只是對正典公司的部分經營活動造成影響，尚不足以導致其與鵬程公司之間的租賃合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》中所指出的“因政府及有關部門為防治‘非典’疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛”的情形，故本案不能據此認定為雙方合同的解除系不可抗力的原因所致。亦即承租方不得以此為由要求解除合同。

4、本次疫情是否可認定為情勢變更

那么除上述疫情對合同履行造成較為嚴重的影響即“合同無法履行”的情況外，其他兩類影響情形下應當如何認定？筆者認為，結合具體情況，承租方可以疫情造成經濟環境嚴重變化、符合情勢變更的構成要件為由，主張根據公平原則，將本次疫情對合同履行造成的阻礙，在出租方與承租方間進行合理分擔，即減免部分租金。

一直以來，學界因對“不可抗力”與“情勢變更”的認定存在分歧而影響“不可抗力”和“情勢變更”法律規定的適用。從前述列明的《民法典》（草案）第五百三十三條內容來看，該規定刪除了《合同法》司法解釋（二）第二十六條對適用該條須符合“非不可抗力”的條件，可見立法者為盡可能的統一法律適用，刪除了情勢變更“非不可抗力”的適用條件，具體法律規定的適用主要取決于突發事件對合同履行造成的影響程度，即“合同不能履行”還是“履行后顯失公平”。

從各級法院發布的通知和意見來看，最高院通知規定“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理”，該內容表明最高院亦認可疫情可適用情勢變更原則處理，具體構成“不可抗力”還是“情勢變更”主要須考慮疫情對合同履行的影響程度。上海高院指導意見內容亦反映出高院“依照公平、誠實信用等原則，綜合考量當事人之間的約定、疫情的發展階段、疫情與履約不能或履約困難之間的因果關系以及疫情影響的程度等因素”妥善處理的意見。深圳市羅湖區人民法院2月5日微信公眾號發布的法官文章亦體現了部分法官認可根據合同履行受疫情程度等因素適用具體法律情形及法律法規的觀點[⑥]。

故參考目前部分地區法院的觀點，筆者認為，疫情符合導致經濟環境發生暫時重大變化等情勢變更特征，本次疫情造成商場人流量大幅度減少、承租方收益受到重大影響，可以認定為情勢變更處理。就商業地產租賃合同而言，房屋租賃合同的承租方所承擔的義務為金錢給付義務，疫情引起經濟形勢發生變化進而導致的結果為租金支付困難即“履行較為困難”。故，僅就政府部門未要求停業的大部分商業地產租賃合同而言，本次疫情更符合“情勢變更”的特征，如當事人協商不成可以“情勢變更”為由要求減免部分租金，由法官適用情勢變更的相關規定，根據具體情況結合公平原則作出處理。

綜上，筆者認為，是適用不可抗力還是情勢變更需要結合具體個案實際情況。此次疫情本身可認定為不可抗力，并且在該事件造成的后續合同履行的社會環境或基礎發生的異常之變動的情況下，還可以認定為情勢變更，合同當事人可根據合同履行的具體受影響的程度，基于需要實現的法律效果，單獨或并行主張構成不可抗力或情勢變更，充分保護自身權利。

  (二)    政策方面

近日，各地紛紛出臺相關政策以穩定經濟環境、共抗疫情。以北京、上海、深圳三地為例，均為減輕中小企業負擔，保障經濟平穩運行，出臺了相關政策，特別是對承租國有企業房產從事生產經營活動的情況做出了相關減免租金的規定。作為商業地產租賃合同的雙方可關注地方出臺的減免租金政策并與有關部門及時溝通了解，查看是否有適用自身情況的政策規定。北上深三地有關減免租金政策如下：

 

《北京市人民政府辦公廳關于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響

促進中小微企業持續健康發展的若干措施》

  一、減輕中小微企業負擔

2.減免中小微企業房租。中小微企業承租京內市及區屬國有企業房產從事生產經營活動，按照政府要求堅持營業或依照防疫規定關閉停業且不裁員、少裁員的，免收2月份房租；承租用于辦公用房的，給予2月份租金50%的減免。對承租其他經營用房的，鼓勵業主(房東)為租戶減免租金，具體由雙方協商解決。對在疫情期間為承租房屋的中小微企業減免租金的企業，由市區政府給予一定資金補貼。對在疫情期間為承租房屋的中小微企業減免租金的特色園、科技企業孵化器、大學科技園、眾創空間、創業基地、文化產業園、視聽園區等各類載體，優先予以政策扶持。鼓勵在京中央企業參照執行。

 

《上海市全力防控疫情支持服務企業平穩健康發展的若干政策措施》

  二、切實為各類企業減輕負擔

（九）減免企業房屋租金。中小企業承租本市國有企業的經營性房產（包括各類開發區和產業園區、創業基地及科技企業孵化器等）從事生產經營活動的，先免收2月、3月兩個月租金；對間接承租的企業，應確保租金減免落到實處，使實際經營的中小企業最終受益。鼓勵國有企業在協商情況下通過減免緩交等方式盡可能多讓利給中小企業，相關減收影響在經營業績考核中予以認可。鼓勵大型商務樓宇、商場、園區等各類市場運營主體為實體經營的承租戶減免租金。主動為租戶減免房產或土地租金的企業，繳納房產稅、城鎮土地使用稅確有困難的，可申請減免相應的房產稅、城鎮土地使用稅。

 

《深圳市應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業共渡難關的若干措施》

二、減免物業租金。對租用市、區政府以及市屬、區屬國有企業持有物業（含廠房、創新型產業用房、寫字樓、農批市場、商鋪、倉儲物流設施、配套服務用房等）的非國有企業、科研機構、醫療機構和個體工商戶，免除2個月租金。對承租市、區兩級公租房、人才住房的非國有企業或家庭（個人），免除2個月租金。積極鼓勵倡導社區股份合作公司、非國有企業、個人業主參照國有企業做法減免物業租金。

  三、給商業地產租賃合同雙方當事人的建議

基于民事自治原則，對于租賃合同中針對本次情形有具體約定的，適用租賃合同雙方的約定。此外，結合上述內容，針對本次疫情，對履行商業地產租賃合同的各方當事人，具體建議如下：

  （一）對出租方的建議

1. 無論適用不可抗力還是情勢變更，為免在訴訟過程中發生爭議，最大可能的避免訴訟風險，需要注意保留己方有利證據。對于應政府部門要求關停的企業或場所，注意保留有關通知或文件，同時將商場監控錄像及營業數據予以留存，為免錄像更新造成之前數據覆蓋，必要時進行備份。

2. 如發生承租方要求解除合同并搬離的情形，出租方須注意履行避免損失擴大的義務。不可抗力情形發生后，如承租方要求解除合同并搬離，出租方須及時接收，否則根據相關裁判案例，對出租方未及時接收房屋期間產生的租金損失，可能因屬擴大損失而無法得到法院支持。

3. 如收到承租方的函件，須及時回復。疫情期間，必然有大量承租方向出租方發函要求減免租金或延后租金給付時間等。對該部分內容，出租方根據自身情況，同意部分可雙方協商并形成書面文件，有異議部分也應及時回復，以免一旦涉訴舉證不力的風險。

4. 出租方可根據自身情況考慮酌情減免租金。從疫情的發展來看，本次疫情必將對經濟環境產生極大的影響，而作為屬于人流相對密集場所的商業地產必然也會受到很大波及。長遠來看，為維持承租方穩定經營，避免承租方長期經營成本大于收益進而單方要求解除合同的風險，建議出租方根據自身情況，考慮酌情減免部分租金，以盡快實現經濟環境恢復，互惠互利。

  （二）對承租方的建議

1. 與出租方一致，承租方也需注意保留己方有利證據。從前文參考的部分案例來看，無論適用何種情形，承租方要求減免租金，必須要證明疫情與損失存在因果關系，即政府指定關停的，須留存政府要求關停的通知或文件；非政府指定關停的，保留疫情特殊時期與一般時期的財務數據等營業情況證明材料以證明疫情對經營狀況產生嚴重影響。

2. 承租方對不可抗力的通知義務及減損義務。根據不可抗力的有關規定及合同對不可抗力的常見約定，承租方在遭遇不可抗力情形時，須根據合同約定或在合理期限內及時通知出租方，并盡可能減少給出租方造成的損失。故，承租方如遇不可抗力情形（如政府指定關停等情況）應及時告知出租方并請求出租方對停業期間的租金進行減免。

 

以上內容希望能對閱讀本文的各位略有助益。從目前的情況也可看出，此次疫情將會對包括商業地產領域在內的各行各業產生一定影響，我們每個人作為時代的一份子必然無法擺脫整體經濟環境變化對自身的影響。在此共克時艱之際，合同各方只有本著互相諒解、相互扶持的態度，積極協商，才能及時減損、共度難關！