網上投稿
目前，上海防疫工作進入攻堅階段，自2022年3月28日5時起，上海市以黃浦江為界分區分批實施核酸篩查。第一批黃浦江以東區域，自3月28日5時至4月1日5時實施封控，黃浦江以本區域自4月1日3時至4月5日3時實行封控。封控管理期間人員足不出戶。足不出戶指的是不出家門，不要走出家門到樓道、地下車庫、露天區域等小區戶外空間活動，比如散步運動、聚集攀談、遛寵物等。居民要拿快遞、扔垃圾，可以由小區物業或志愿者上門協助。
針對目前嚴峻的防控形勢，物業服務企業需要了解一些法律和政策問題，在此，我們進行匯總如下，希望對各物業企業有所幫助：
1.物業公司在疫情期間如何加強住宅小區疫情防控？
答：2020年2月10日上海市住房和城鄉建設管理委員會發文《關于進一步落實本市住宅小區疫情防控措施的工作要求》2022年3月28日上海市人民政府發文《上海市全力抗疫情助企業促發展的若干政策措施》，總結物業公司必須做到以下四點：
一是守好門，建立疫情防控期間小區出入管理制度。各物業公司要積極配合屬地街鎮按照適度封閉管理的要求，盡最大可能減少出入口數量；對進入小區所有人員進行體溫測量，發現體溫異常的人員要做好信息登記并及時報告屬地街鎮，對于外來訪客發現體溫異常的提醒盡快就醫并予以勸離。物業公司應積極配合屬地街鎮充分利用小區電子屏、公告欄等方式進行疫情防控宣傳教育。
二是消好毒，做好設施設備的消毒防疫工作。物業公司要按照市疾控部門明確的社區消毒技術要點，做好住宅小區公共區域的樓道、電梯、門衛室、垃圾箱房（桶）等共用部位和設施設備的清潔消毒工作，并且增加消毒頻次。
三是管好人，這里要管好五個方面的人。第一，人員的出入要管理好。第二，要加強物業服務人員的管理。對未離滬在崗的物業服務人員（包括保潔、保安等外包服務人員），上崗前必須測量體溫，工作時應當佩戴口罩等加強人員自身防護的要求。返滬的物業服務人員嚴格執行隔離要求，在隔離期滿無異常情況方可到崗工作。第三，要配合屬地街鎮、居村委加強對居家隔離觀察人員的服務管理。第四，要加強對出租房屋業主、承租人的管理。物業公司要協助社區街道聯系出租房屋業主、承租人，告知小區疫情防控的工作要求，并提醒承租人及時到街鎮、居村委做好人員信息登記等工作。第五，各物業公司要督促住宅小區項目經理落實每日自查制度，并通過“上海物業”APP報送疫情防控工作情況。在疫情防控期間，各物業公司遇到突發重大事件，應當及時報告住宅小區屬地街鎮房屋管理機構，并逐級上報至市、區房管部門。
四是協助物資供應和應急處理。物業公司協助好居委、街道等部門保障物資供應及緊急狀況處理，可做到以下幾點：1.建立物資供應信息共享平臺等，物業公司可利用業主群或管家群、朋友圈等互聯網途徑將獲得的物資最新消息告知業主進行共享；2.制作包括孕婦、基礎疾病人群、獨居老人的小區名單，對該類人員進行定期聯系，詢問困難并上報；3.配合協助居委或街道對于封閉小區或樓棟進行物資配送等工作；4.建立業主、物業與居委及街道之間的溝通渠道，當出現突發事件比如緊急就醫等情況，能第一時間向居委或政府進行報告，由相關部門迅速作出反饋決定，以免造成不良后果。
2.物業公司在疫情期間如何加強商務樓宇疫情防控？
答：2020年2月10日上海市住房和城鄉假設管理委員會發文《關于進一步落實本市商務樓宇疫情防控措施的工作要求》，依據此文物業公司對商務樓宇疫情防控需做到以下六點：
第一點：物業公司切實履責，高度重視疫情防控工作。同時各街鎮房屋管理機構也會對轄區內的物業公司防疫工作進行監督；
第二點：切實加強公共區域清潔消毒。各物業公司要嚴格按照市疾控中心《關于下發九個重點場所預防性消毒技術要點的通知》（滬疾控傳防〔2020〕32號）明確的辦公樓宇等消毒技術要點，做好商務樓宇公共區域的樓道、電梯、空調、公用衛生間等共用部位和設施設備的清潔消毒工作，并做好記錄；
第三點：落實來訪人員車輛登記管理。各物業公司要加強人員和車輛出入的管控力度，對進入樓宇的所有人員逐個測量體溫，發現體溫異常（超過37.3度）的人員要做好信息登記，提醒盡快就醫并予以勸離，同時報告屬地街鎮。對進入人員要求佩戴口罩，對外來訪客及車輛進行信息登記；
第四點：分類做好配套服務和設施管理。（1）商務樓宇內設置食堂、咖啡廳等配套服務設施的，各物業公司要督促經營管理單位嚴格按照《關于下發九個重點場所預防性消毒技術要點的通知》（滬疾控傳防〔2020〕32號）明確的相應消毒技術要求，做好消毒和防疫工作。（2）各物業公司要嚴格執行食品采購、加工、儲存等衛生標準要求，不得違規宰殺、處置家禽和野生動物，切實保障食品安全；要積極創造條件提倡不集中用餐、錯時用餐等措施，減少人員聚集引發的疫情傳播隱患。（3）各物業公司要加強快遞管理工作，樓內收發件人員應當在商務樓宇外與快遞人員交接物品；
第五點：加強物業服務人員日常管理。各物業公司服務人員上崗前必須測量體溫，工作時應當佩戴口罩；
第六點：強化疫情防控工作信息報送。各物業公司要落實專人負責防控工作信息報送工作，每天中午12點前向商務樓宇屬地街鎮房屋管理機構報告前24小時防控工作情況。在疫情防控期間，各物業公司遇到突發重大事件，應當及時報告物業項目所在地街鎮房屋管理機構，并逐級上報至市、區房管部門。
3.對于業主或租客要求減免物業費如何處理？
答：對于一直使用房屋的業主及租戶，物業公司在本次疫情當中積極參與消毒、管理進出人員，投入了巨大的人力、物力，為業主或租戶提供了更加安全的環境及優質的服務，業主或租戶理應為該服務承擔相應的物業服務費。對于有的業主及租戶因疫情原因未能正常使用房屋的，物業公司為保證房屋的安全及降低人員的感染作了一系列措施，即便有些商務樓或住宅小區實行封閉管理，也不可能減少物業公司服務活動，不但履行了物業公司的一般義務，甚至完成了超出物業公司服務范圍及標準的工作，因此該類業主及租戶也應當全額支付物業費。
4.對于業主或租客要求減免停車費如何處理？
答：如果要求減免停車租金的，物業公司可建議業主或租客自行與車位所有權人協商解決；如果是要求減免停車管理費的，物業公司應當說明物業公司在疫情期間仍然為停車庫或停車場提供服務，服務并未因疫情而終止。另外物業公司在疫情期間除了提供日常服務外，增加了人員對外來車輛的管理，增加了停車場、停車庫的保潔、消毒工作，因此物業公司已在疫情期間提供了該類服務，業主或租客則不得要求減免停車管理費。
5.對于電梯管理應當注意什么問題？
答：中國疾控中心消毒首席專家、環境所消毒中心主任張流波指出，電梯按鈕、門把手風險較高，并不是因為病毒在上面存活時間長，而是因為這些地方屬于高頻解除區域，相互解除交叉感染的風險大。因此物業公司在電梯管理方面應注意做到以下三點：（1）清潔與消毒。物業企業應注意每日定期對電梯進行消毒，要做到物業表面消毒、衛生潔具消毒、如出現疑似病例要在專業人員指導下消毒，同時做好消毒記錄；（2）消毒與通風。物業公司要保證轎廂通風設備的正常運轉，保證電梯轎廂空氣流通；（3）個人防護。物業公司消毒人員在消毒電梯的同時也應當做好個人防護工作，以免感染。另外也可依據物業公司的具體情況設置抽紙讓業主或租戶能夠避免直接觸碰把手或按鈕導致的交叉感染。
6.對于疫情期間物業公司多支出的成本費用如何承擔？
答：這里應當分三個層面來討論：一是物業人員為了自身安全，自行采取的一系列措施費用，如員工進行自行防護所產生的成本；二是為了小區安全，物業或業委會所自行采取的一些防疫措施，如為居民提供政府要求之外的消殺措施，為業主提供一些防護用84消毒液等等；三是小區應政府要求，配合政府防疫所采取的一些措施費用，如配合政府小區封閉，物業管理人員吃住小區產生的費用。
對于物業員工自身安全所采取的系列防疫措施，理應由其企業自身自行承擔，這恐怕大多數企業亦是如此，如有的企業為員工提供口罩、辦公室消毒用品等等，這里不作過多討論。
為了小區安全，物業或業委會所自行采取的一些防疫措施，里需要討論的是：如果是采用包干制的物業公司，因包干制下物業公司是自負盈虧的，原來的費用測算中一般不會特別有新冠防疫費用的，建議建議物業公司和小區業委會協商，爭取能夠從公共收益中適當的對物業公司進行補貼。如果小區未成立業委會的，建議與居委會溝通，明確支付的相關費用，有條件的征求業主意見，沒有條件的物業公司先行墊付，等業委會成立后再行處理；如果是采用酬金制的物業公司，因在酬金制下，物業公司從物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔，因此物業公司因疫情防控支出的成本（此處的成本可以包括購買的防疫物品，如醫用口罩、消毒水、物業工作人員加班的工資等）應從預收的物業服務資金中支出，但應事先征得業委會的同意，不得擅自隨意支出預收的物業服務資金，防止不必要的糾紛。
對于配合政府明令所要求的防疫措施所支出的成本，實際上是物業為防疫所支出成本的主要部分，依據上海市人民政府2022年3月28日印發的《上海市全力抗疫情助企業促發展的 若干政策措施》（滬府辦規[2022]５號)文件：“一、支持打贏疫情防控阻擊戰....（二）向抗疫一線人員發放臨時性補助補貼。....向參與社區疫情防控工作的社區工作者適當發放臨時性工作補助，向社區志愿者適當發放臨時性補貼。對疫情防控一線職工,特別是醫務人員、 社區工作人員、公安干警、物資保障和生產一線職工等開展慰問”。物業服務企業作為抗疫工作重要力量，積極配合了社區抗疫工作和物資保障，故物業服務企業可以向所在街道或居委申請適當的臨時性補貼或其他慰問。
從法律上講，物業服務企業配合政府進行防疫工作，屬于法律上的征用。征用是指行政主體出于公共利益的需要，依據法律的規定，按照嚴格的程序要求，取得行政相對人財產使用權或勞務，并給予合理補償的一種具體行政行為。征用的概念構成要素主要有以下幾個方面：（1）行政征用須由特定的行政主體來實施，是公權力限制私權利的具體行政行為；（2）實施行政征用的目的必須特定，即為了公共利益。（3）行政征用需要嚴格按照法定條件和程序來實施，以法為據，依法進行。（4）行政主體應依法給予適當合理的補償，維護相對人的合法權益。在應對突發公共事件情況下的財產征用主要包括：人力資源征用、財力征用、物資征用、醫療衛生征用、交通運輸征用、人員防護征用、通訊與信息征用、現場救援與工程搶險裝備保障征用等。物業公司投入大量人員顯然屬于人力資源的征用，但是，國家這方面的法律規定非常少，所以在操作中有較大的爭議，很多地方通過對物業補助的形式進行補償。
7.對于不配合疫情防控措施的業主或租客物業公司可以采取什么措施？
答：對于不配合疫情防控措施的業主及租客，物業公司可采取禁止其進出物業管理區域、上報社區街道或者報警方式處理；如果出現在隔離期間擅自離開的，應及時上報居委、街道等部門同時報警，由警方依法采取強制措施并對其進行相關處罰。
8.對于外來進滬人員如何加強管理？
答：依據上海市人民政府2020年2月10日《上海市人民政府關于進一步嚴格落實各項疫情防控措施的通告》要求，對于住宅小區，（1）物業公司協同居委會要嚴控小區（村）出入口數量，在出入口設置檢查點，加強門崗力量配備，做到人員進入必詢問、必登記、必測溫，發現異常的要及時報告、移送。外來人員和車輛進入小區要從嚴管理；快遞、外賣等實行無接觸式配送，由客戶到指定區域自行領取；無物業管理的小區，居村委要落實防控措施。（2）加強重點人群管理。對重點地區來滬返滬的人員，嚴格實行為期14天的隔離觀察，一律不得外出；出現發熱癥狀的，應按規定就診排查。拒絕接受隔離觀察等防控措施的，依法追究法律責任。對經衛生健康部門流行病學調查確認后的密切接觸者，實行集中隔離觀察；拒不配合的，依法采取強制措施。（3）加強健康信息填報核查。對來滬返滬人員填報的健康信息，認真進行核查。個人有隱瞞病史、重點地區旅行史、與患者或疑似患者接觸史、逃避隔離醫學觀察等行為，除依法嚴格追究相應法律責任外，有關部門還應當按照國家和本市規定，將其失信信息向本市公共信用信息平臺歸集，并依法采取懲戒措施。
對于商務、辦公等公共場所，（1）物業公司要按照市政府疫情防控工作要求，加大疫情防控政策宣傳力度，告知樓宇入駐企業加強內部員工管理，采用視頻會議、網上辦公等方式，減少來訪人員。（2）各物業公司要加強人員和車輛出入的管控力度，尤其是外地車輛及人員，對進入樓宇的所有人員逐個測量體溫，發現體溫異常（超過37.3℃）的人員要做好信息登記，提醒盡快就醫并予以勸離，同時報告屬地街鎮。對進入人員要求佩戴口罩，對外來訪客及車輛進行信息登記。
9.物業服務企業在此次疫情中能享受到哪些政策優惠？
依據上海市人民政府2022年3月28日印發的《上海市全力抗疫情助企業促發展的 若干政策措施》（滬府辦規[2022]５號)文件：（1）稅收方面：a)加大減稅降費政策力度。對小規模納稅人階段性免征增值稅,對小型微利企業年應納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分再減半征收企業所得稅,將科技型中小企業研發費用加計扣除比例提高到100％,加大中小微企業設備器具稅前扣除力度; b)延長一批稅收優惠政策。將２021年第四季度實施的制造業中小微企業延緩繳納部分稅費政策再延續實施６個月,延續服務業增值稅加計抵減政策; c）延長申報納稅期限。對按月申報的納稅人,將2022年３月申報納稅期限由３月15日延長至３月31日,受疫情影響在2022年３月申報納稅期限內辦理申報仍有困難的,可以依法向稅務機關申請辦理延期申報；d) 減免小微企業和個體工商戶房屋租金.承租國有房屋從 事生產經營活動的小微企業和個體工商戶。2022年免除３個月租金,２０２２年被列為疫情中高風險地區所在的街鎮行政區域或因落實防疫要求嚴重影響經營活動的,再免除３個月租金、全年合計免除６個月租金。
（2） 企業經營方面：a)延續執行階段性降低失業、工傷保險費率政策。繼續實施１％的失業保險繳費費率政策（其中單位繳費比例0.5%，個人繳費比例0.5%）,繼續階段性下調２０％工傷保險行業基準費率；b)實施培訓補貼、創業扶持、工會經費返還等穩崗擴崗政策。鼓勵企業開展員工職業技能培訓，對受疫情影響的各類企業、社會組織為本單位實際用工的從業人員開展與本單位主營業務相關的各類線上職業培訓,按照規定給予線上職業培訓補貼。2022年每人可享受的補貼次數不超過3次。
如物業服務企業符合上述政策條件的，均可向相關部門進行申報以享受企業政策福利。
10、如果小區物業工作人員被認定為確診病例或無癥狀感染者或密接人員，業主委員會或業主是否有權要求物業公司公布該人員行動軌跡？
答：業主作為物業小區內房屋的所有權人及實際使用人，對物業小區內的各項管理活動依法享有知情權利。本小區內是否存在確診或密接病例，直接關系到本小區是否需要執行封閉管理措施、業主成員是否需要繼續實施居家自我健康監測措施等應對方案的制定和政策延續問題，而且對于確診或密接病例所處環境的知悉和掌握情況也直接關系到業主成員對自身所處衛生環境是否安全的判斷及對自身身體健康安全的有效評估。但業主要求物業公司公布該類人員的行動軌跡不符合常理，因為物業服務企業只是在抗疫過程中協助居委及街道實施抗疫工作，對于確診病例及無癥狀感染病例等行動軌跡無條件進行上報，對于業主或使用人的要求，法律上涉及到個人信息的保護，一般不宜向小區業主公布確診或密接病例的個人信息，如何公布，公布到什么程度，取決于政府防疫的需要，應當由政府決策。
如物業公司已獲得相關準確軌跡信息進行公布的也應當嚴格遵守《個人信息保護法》的規定保護個人隱私信息，即不應當主動公開與確診或密接病例有關的個人信息（包括可精準識別和關聯病例情況的姓名、聯系方式、居住地、家庭關系等要素信息），公布信息應當限于與業主成員有關的必要限度范圍內，該等信息可以包括確診或密接病例的數量、確診時間、感染原因、主要行動軌跡、本小區所采取的應對措施及后續擬采取的應對方案等。
此外，物業公司對其已經知悉或掌握的確診或密接病例的相關個人信息應當嚴格予以保密，不應在未經核實的情況下擅自傳播相關信息、不得隨意披露或傳播個人身份信息，否則極易構成對個人隱私信息的侵權行為，依法應當承擔相應民事責任。
滬公網安備 31010402007129號
