日本一区二区不卡视频,高清成人免费视频,日日碰日日摸,国产精品夜间视频香蕉,免费观看在线黄色网,国产成人97精品免费看片,综合色在线视频

上海市律師協(xié)會(huì)民事法律研究會(huì) 物業(yè)管理法律實(shí)務(wù)研討會(huì)紀(jì)要 （二OO四年十二月二十日） 12月20日下午，市律協(xié)民事法律研究會(huì)在市律協(xié)六樓會(huì)議室舉行工作會(huì)議，邀請(qǐng)市政府法制辦、市高院民庭、市房地局物業(yè)管理處等有關(guān)部門及華東政法學(xué)院教授與研究會(huì)部分委員座談，就國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》實(shí)施后，法律實(shí)務(wù)中出現(xiàn)的一些問(wèn)題加以研討，以求共識(shí)。現(xiàn)市律協(xié)民事法律研究會(huì)將當(dāng)天的討論結(jié)果整理如下： 立法建議 一、關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格問(wèn)題 建議：在相關(guān)立法中規(guī)定，對(duì)涉及小區(qū)公共利益的事項(xiàng)，業(yè)主大會(huì)有訴訟主體資格；根據(jù)業(yè)主公約的規(guī)定或業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)也有權(quán)提起訴訟。 分析：從國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定中，還不能清晰地找到業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)可以通過(guò)訴訟來(lái)主張權(quán)利的依據(jù)。但是如果發(fā)生個(gè)別業(yè)主違反業(yè)主公約，有侵害全體業(yè)主共同利益的行為，并且拒絕糾正；如果物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主的公共利益；如果業(yè)主大會(huì)決定解除物業(yè)服務(wù)合同后，物業(yè)管理企業(yè)拒絕撤離；如果物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)；或者有其他損害全體業(yè)主公共利益的情形，都需要有相對(duì)應(yīng)的主體來(lái)提起訴訟。因?yàn)橛行┚植康募m紛由業(yè)主大會(huì)提起訴訟，較難以操作，所以建議參照日本（《關(guān)于建筑物的區(qū)分所有等的法律》第二十六條）與臺(tái)灣（《公寓大廈管理?xiàng)l例》第九條）的做法，在相關(guān)立法中規(guī)定：根據(jù)業(yè)主公約的規(guī)定或業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)有訴訟主體資格。 二、關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的解除權(quán)問(wèn)題 建議：在相關(guān)立法中規(guī)定，建設(shè)單位對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同有解除權(quán)，但是如果一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到1/3以上的，建設(shè)單位不得單獨(dú)行使對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的解除權(quán)。 分析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》（2004年），前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂。建設(shè)單位對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)有選擇權(quán)與合同解除權(quán)。但是隨著物業(yè)陸續(xù)出售給物業(yè)買受人，參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條第三款的規(guī)定，會(huì)議認(rèn)為建設(shè)單位對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的解除權(quán)應(yīng)受相應(yīng)的限制。 三、關(guān)于物業(yè)糾紛中可以適用“先予執(zhí)行”和“先行判決”的問(wèn)題 建議：解除物業(yè)服務(wù)合同的訴訟糾紛，如涉及到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廣大業(yè)主安定的日常生活與公共利益等緊急情況時(shí)，建議人民法院可裁定“先予執(zhí)行”（見《民事訴訟法》第九十七條和第九十八條）或作出“先行判決”（《民事訴訟法》第一百三十九條）。 分析：一旦業(yè)主大會(huì)通過(guò)有關(guān)程序解除了與物業(yè)管理企業(yè)的合同，或合同期屆滿，物業(yè)管理公司拒絕撤出或拒不移交有關(guān)資料的，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)可以就此向法院提起訴訟，在提起訴訟的同時(shí)對(duì)原物業(yè)管理企業(yè)的撤離和資料交接義務(wù)申請(qǐng)先予執(zhí)行。若業(yè)主大會(huì)有多項(xiàng)訴訟請(qǐng)求或物業(yè)管理企業(yè)提出反訴的，人民法院審理案件時(shí)對(duì)一部分事實(shí)已經(jīng)清楚，可以就該部分先行判決，以盡早明確權(quán)利義務(wù)，恢復(fù)小區(qū)正常的物業(yè)管理秩序。 四、關(guān)于非住宅物業(yè)管理的問(wèn)題 建議：鑒于目前非住宅物業(yè)管理因無(wú)法可所產(chǎn)生的眾多矛盾，建議有關(guān)部門對(duì)非住宅物業(yè)管理盡快予以立法。 一般建議 一、關(guān)于物業(yè)管理治理結(jié)構(gòu)中增加監(jiān)事機(jī)構(gòu) 建議：在業(yè)主戶數(shù)較多的樓盤，全體業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)能可以參照公司制度，確立治理結(jié)構(gòu)，除業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)外，建議設(shè)立類似監(jiān)事會(huì)的機(jī)構(gòu)，并聘請(qǐng)律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師等專家輔助工作。 分析：當(dāng)前國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》中確立的是業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的治理結(jié)構(gòu)，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的特色是增加了業(yè)主小組制度，但業(yè)主內(nèi)部缺少專門的監(jiān)督機(jī)制。 二、關(guān)于如何評(píng)估物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的問(wèn)題 建議：建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的社會(huì)中介評(píng)估體系。 分析：目前在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量糾紛中，法院很難作出裁判，因?yàn)檫@方面的舉證和評(píng)估都是比較困難的。如果通過(guò)有專業(yè)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提供評(píng)估結(jié)論，有利于法院判定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否達(dá)到物業(yè)服務(wù)合同約定的具體標(biāo)準(zhǔn)，從而作出是否構(gòu)成違約的認(rèn)定，是否達(dá)到解除合同的條件的認(rèn)定。 三、關(guān)于物業(yè)管理中違法搭建問(wèn)題 建議：根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，應(yīng)拆除的違法建筑物、構(gòu)筑物必須以損害公共利益為前提，應(yīng)與其他“邊緣性行為”區(qū)分開來(lái)。不能對(duì)違法搭建作機(jī)械性的理解。 分析：目前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有很多“邊緣性行為”，比如在住宅范圍內(nèi)天井、庭院、平臺(tái)、屋頂?shù)忍幍拇罱ㄐ袨椋@些行為如果沒(méi)有損害到公共利益，則無(wú)須一律拆除。像“封陽(yáng)臺(tái)”這樣的搭建在某種情況下有一定的合理性，可通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)方式處理，但在搭建前應(yīng)該通過(guò)業(yè)主大會(huì)的決議，并要求統(tǒng)一設(shè)計(jì)施工。 待探討的其他問(wèn)題 一、目前小區(qū)業(yè)主對(duì)共有部位的權(quán)利主張大多是以相鄰權(quán)為案由的，其實(shí)依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)來(lái)行使訴權(quán)更為恰當(dāng)，但是兩種案由下，訴訟的主體條件和結(jié)果是不一樣的。這方面需作進(jìn)一步探討。 二、因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)涉及全體業(yè)主的公共利益，所以物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)應(yīng)該多些自有資金，建議按物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理項(xiàng)目的大小、多少，分別設(shè)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自有資金的條件，這樣即使發(fā)生物業(yè)管理區(qū)服務(wù)費(fèi)拖欠嚴(yán)重的情況，也不至于威脅到該物業(yè)管理企業(yè)的生存和物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。