日本一区二区不卡视频,高清成人免费视频,日日碰日日摸,国产精品夜间视频香蕉,免费观看在线黄色网,国产成人97精品免费看片,综合色在线视频

上海市律師協會民事法律研究會 物業管理法律實務研討會紀要 （二OO四年十二月二十日） 12月20日下午，市律協民事法律研究會在市律協六樓會議室舉行工作會議，邀請市政府法制辦、市高院民庭、市房地局物業管理處等有關部門及華東政法學院教授與研究會部分委員座談，就國務院《物業管理條例》及《上海市住宅物業管理規定》實施后，法律實務中出現的一些問題加以研討，以求共識。現市律協民事法律研究會將當天的討論結果整理如下： 立法建議 一、關于業主委員會的訴訟主體資格問題 建議：在相關立法中規定，對涉及小區公共利益的事項，業主大會有訴訟主體資格；根據業主公約的規定或業主大會的授權，業主委員會也有權提起訴訟。 分析：從國務院《物業管理條例》和《上海市住宅物業管理規定》的規定中，還不能清晰地找到業主大會與業主委員會可以通過訴訟來主張權利的依據。但是如果發生個別業主違反業主公約，有侵害全體業主共同利益的行為，并且拒絕糾正；如果物業管理企業違反合同約定損害業主的公共利益；如果業主大會決定解除物業服務合同后，物業管理企業拒絕撤離；如果物業服務合同終止時，物業管理企業拒絕將物業管理用房和相關資料移交給業主委員會；或者有其他損害全體業主公共利益的情形，都需要有相對應的主體來提起訴訟。因為有些局部的糾紛由業主大會提起訴訟，較難以操作，所以建議參照日本（《關于建筑物的區分所有等的法律》第二十六條）與臺灣（《公寓大廈管理條例》第九條）的做法，在相關立法中規定：根據業主公約的規定或業主大會的授權，業主委員會有訴訟主體資格。 二、關于前期物業服務合同的解除權問題 建議：在相關立法中規定，建設單位對前期物業服務合同有解除權，但是如果一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到1/3以上的，建設單位不得單獨行使對前期物業服務合同的解除權。 分析：根據《物業管理條例》和建設部《前期物業服務合同示范文本》（2004年），前期物業服務合同由建設單位與物業管理企業簽訂。建設單位對前期物業服務企業有選擇權與合同解除權。但是隨著物業陸續出售給物業買受人，參照《物業管理條例》第十二條第三款的規定，會議認為建設單位對前期物業服務合同的解除權應受相應的限制。 三、關于物業糾紛中可以適用“先予執行”和“先行判決”的問題 建議：解除物業服務合同的訴訟糾紛，如涉及到物業管理區域內的廣大業主安定的日常生活與公共利益等緊急情況時，建議人民法院可裁定“先予執行”（見《民事訴訟法》第九十七條和第九十八條）或作出“先行判決”（《民事訴訟法》第一百三十九條）。 分析：一旦業主大會通過有關程序解除了與物業管理企業的合同，或合同期屆滿，物業管理公司拒絕撤出或拒不移交有關資料的，業主大會或業主委員會可以就此向法院提起訴訟，在提起訴訟的同時對原物業管理企業的撤離和資料交接義務申請先予執行。若業主大會有多項訴訟請求或物業管理企業提出反訴的，人民法院審理案件時對一部分事實已經清楚，可以就該部分先行判決，以盡早明確權利義務，恢復小區正常的物業管理秩序。 四、關于非住宅物業管理的問題 建議：鑒于目前非住宅物業管理因無法可所產生的眾多矛盾，建議有關部門對非住宅物業管理盡快予以立法。 一般建議 一、關于物業管理治理結構中增加監事機構 建議：在業主戶數較多的樓盤，全體業主行使物業管理權能可以參照公司制度，確立治理結構，除業主大會、業主委員會外，建議設立類似監事會的機構，并聘請律師、注冊會計師等專家輔助工作。 分析：當前國務院《物業管理條例》中確立的是業主大會與業主委員會的治理結構，《上海市住宅物業管理規定》的特色是增加了業主小組制度，但業主內部缺少專門的監督機制。 二、關于如何評估物業服務質量的問題 建議：建立物業服務質量的社會中介評估體系。 分析：目前在物業服務質量糾紛中，法院很難作出裁判，因為這方面的舉證和評估都是比較困難的。如果通過有專業資質的中介機構對物業管理區域的物業服務質量提供評估結論，有利于法院判定物業服務質量是否達到物業服務合同約定的具體標準，從而作出是否構成違約的認定，是否達到解除合同的條件的認定。 三、關于物業管理中違法搭建問題 建議：根據《上海市住宅物業管理規定》，應拆除的違法建筑物、構筑物必須以損害公共利益為前提，應與其他“邊緣性行為”區分開來。不能對違法搭建作機械性的理解。 分析：目前在物業管理區域內有很多“邊緣性行為”，比如在住宅范圍內天井、庭院、平臺、屋頂等處的搭建行為，這些行為如果沒有損害到公共利益，則無須一律拆除。像“封陽臺”這樣的搭建在某種情況下有一定的合理性，可通過補辦手續方式處理，但在搭建前應該通過業主大會的決議，并要求統一設計施工。 待探討的其他問題 一、目前小區業主對共有部位的權利主張大多是以相鄰權為案由的，其實依據建筑物區分所有權的共有權來行使訴權更為恰當，但是兩種案由下，訴訟的主體條件和結果是不一樣的。這方面需作進一步探討。 二、因為物業服務涉及全體業主的公共利益，所以物業管理企業在簽訂物業服務合同時應該多些自有資金，建議按物業服務企業承擔的物業管理項目的大小、多少，分別設定物業服務企業的自有資金的條件，這樣即使發生物業管理區服務費拖欠嚴重的情況，也不至于威脅到該物業管理企業的生存和物業服務的質量。