網上投稿
2024年12月4日，上海律協現代物流專業委員會在上海律協報告廳舉辦“物流地產收購和租賃相關法律問題解析”講座。講座由上海律協現代物流專業委員會副主任單文亮律師主持。本次講座以線下分享結合線上直播形式展開，線下參與及線上收聽人數百余人。講座中，上海律協現代物流專業委員會副主任、德恒上海律師事務所合伙人朱丹律師作為主講人進行了主題分享。
一、 物流地產收購
物流地產是房地產市場中的一個細分領域，主要是指用于物流活動的地產，包括物流倉庫、配送中心、分撥中心等設施。朱律師講座中提到，在物流地產收購時，應當注意以下問題：
（一） 用地性質和投資強度問題的處理
倉儲物流用地，根據《土地利用現狀分類》（GBT 21010-2017），編碼0604的倉儲用地，指用于物資儲備、中轉的場所用地，包括物流倉儲設施、配送中心、轉運中心等；根據《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011），用地代碼為W。工業用地，根據《土地利用現狀分類》（GBT 21010-2017），編碼0601的工業用地，指工業生產、產品加工制造、機械和設備修理及直接為工業生產等服務的附屬設施用地；根據《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011），用地代碼為M。
因此，從收購方視角來看，物流地產收購時，涉及工業用地上建設的倉儲項目，需要特別注意用地性質合規事項。根據實操，最嚴格的審查是，出售股權的企業應嚴格按照土地用途監管有關規定，征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。但該項在實踐中較難實現。次嚴格的審查是，鑒于實踐中成功辦理土地用途變更的案例極少且耗時較長，若無法取得土地用途變更登記，也可以要求出售方、目標公司取得相關部門同意在項目用地上開發建設經營物流項目并豁免處罰的同意函（如豁免函/安慰函/諒解函），這也有助于減少項目因土地性質不符無法繼續運營并受到處罰的風險。相對寬松型審查是，在不改變土地工業用途的前提下， 在投資項目備案通知書、建設工程規劃許可證、建設工程消防驗收意見書等文件中體現出倉儲用房、物流設施的存在，也可以體現工業用地被用于物流倉儲建設已獲得政府部門的同意。比如，土地出讓合同中的土地用途為工業用地，但在不動產權證上的物業用途中增加了“物流”或“倉儲”的功能，也有一定的證明效力。在處理股權轉讓協議時，雙方可在協議中約定，要求目標公司取得令買方滿意的規劃和自然資源等主管部門出具的關于認可目標地塊現狀用作倉儲物流運營的書面文件，并將其作為擬議交易的先決條件之一。
另外，收購項目盡職調查過程中，收購方也要留意土地出讓合同中關于投資強度的要求，土地出讓合同通常會約定明確的固定資產投資總額、單位面積投資強度，未達到約定標準的，出讓人可能會按照實際差額部分占約定投資總額和投資強度指標的比例，要求受讓人支付相當于同比例國有建設用地使用權出讓價款的違約金，并可要求受讓人繼續履約。除此之外，收購方視角下，政府與土地受讓主體的投資協議中會進一步約定投資強度以外項目投產的稅收指標、商業指標等，未達到該等指標將會面臨違約金、優惠待遇的取消及已享受補貼的返還等違約責任。收購方律師需要關注項目的投資強度是否達標、相關承諾是否實現以及相應指標的計算口徑、政府承諾的優惠政策是否由目標公司實際享有、目標公司是否因投資強度未達標被政府主張過違約責任或受到過政府的口頭警示等。若項目的投資強度不能達到當地的要求，從收購方角度來看，建議提前測算出可能因此產生的違約金，并將其計入該項目的對價調整因素。
（二） 目標公司股權轉讓限制問題的處理
在物流地產的并購項目中，倉儲物流項目相比較于其他經營性房地產的轉讓，常會受到政府部門更為審慎的對待。比如，很多城市對于物流房地產項目的轉讓會要求事先取得土地、規劃部門、工業園區管委會的批準，或已就持有工業用地的公司的股權轉讓事項與其他政府主管部門建立聯審機制，辦理股權變更登記手續可能需取得其他部門的前置同意文件。
因此，在倉儲物流收購項目中，朱律師建議應關注土地出讓合同以及投資協議中是否存在限制轉讓條款，當地法規是否規定了轉讓審批程序，或應與相關政府部門進行訪談，對所涉交易是否會涉及轉讓限制以及轉讓條件和審批程序進行落實，或就工商變更是否存在任何限制或前提條件與市場監督管理部門等進行咨詢與核實，在明確前述情況后重新評估項目可行性。如交易推進，朱律師建議應提醒客戶及時協調政府各部門履行相關的批準手續，以避免造成出售方、目標公司違約或后續工商變更存在障礙，繼而影響項目后續運營的合規性或交割計劃。
另外，朱律師建議在上海地區從事相關業務時，關注2024年2月19日上海市規劃和自然資源局、上海市市場監督管理局及上海市經濟和信息化委員會聯合印發的《關于加強本市涉產業用地企業股權變更聯合監管的通知（試行）》（滬規劃資源用〔2024〕51號文）。該通知旨在進一步加強對上海涉產業用地的企業股權變更的監管。最新51號文通知未就“產業用地”所涉范圍予以明確界定，但是回溯2020年7月28日由上海市規劃和自然資源局、上海市經濟和信息化委員會印發的《關于上海市推進產業用地高質量利用的實施細則（2020版）》，第四條規定產業用地包含本市行政區域范圍內的工業用地（含產業項目類和標準廠房類）、研發用地（含產業項目類和通用類）及“倉儲用地”。
（三） 在建物流項目的處理
就在建項目而言，朱律師建議應重點關注應收應付賬款和重大合同。該等項目中，債務大多是在建工程的工程款結算以及關聯方的往來款，工程款因涉及各方工程結算情況比較復雜，關聯方往來款則通常形式簡單、不簽署借款合同等書面文件，律師應建議客戶盡量要求出售方在交割前全部清理此類款項，清償債務及收回欠款，以防客戶買方公司后因事實不清與相對方發生爭議。其他類型的債務，從風險防范的角度律師也應建議客戶盡量要求出售方在交割前清理完畢。在債務清理完畢和重大合同履行完成后，律師應建議客戶要求出售方取得債權人/合同相對方出具的無爭議糾紛的確認函。
除此之外，朱律師以自己主辦的一個案件舉例，不要誤認為在收購協議中直接約定賣方負責工程款結算，就一勞永逸。事實上，一旦因工程款產生糾紛，買方控制的目標公司也必須參與到訴訟或仲裁。但是如果律師費用和其他相關成本在協議中沒有明確約定，賣方可能不會輕易同意向買方支付這些費用。因此，股權交易雙方就工程款結算的具體流程，應提前設置預案，對于后期建設要求、竣工結算資料交接、工程造價結算流程、因收購相關事項導致工期延誤和工程造價上漲、竣工結算過程中產生的訴訟費用、律師費在股權交易文件中進行明確約定。
（四） 違章建筑和消防問題
違章建筑指未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的建筑物，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》的規定，違章建筑可能面臨被要求限期拆除、沒收違法所得及罰款的行政處罰。收購過程中，律師首先應當識別違章建筑，可以通過查閱文件、現場走訪，比較實際建筑面積或租賃合同中的計租面積是否大于不動產權證或建設工程規劃許可證的面積，是否存在未取得建設工程規劃許可證的建造部分等手段。
其次，可以進一步核查該等違章建筑的搭建方及使用方，是由目標公司自行搭建并自行使用或出租給租戶使用，還是由租戶自行搭建并使用。若是目標公司搭建及使用，則可以將要求其限期拆除作為交易的交割條件，并要求出售方承擔目標公司因違章建筑所引發的全部法律責任，涵蓋行政處罰以及因租賃合同無效或被租戶要求承擔的違約賠償責任。若是租戶自行搭建，則需要核查租賃合同中關于租戶自行搭建部分的責任劃分，是否約定了租期屆滿租戶自行拆除，租戶是否對搭建及裝修事宜出具了承諾函。若該建筑不適宜拆除、拆除成本過大或者并未嚴重違反規劃設計要求，目標公司也可嘗試補辦建設工程規劃許可證。
就收購方而言，應當注意若目標公司未履行報批報建手續擅自對現有倉庫進行加建建筑面積，存在被規劃和自然資源主管部門認定為違章建筑，進而被查處（包括限期拆除、處建設工程造價10%以下的罰款）的法律風險。若加建部分已經納入買方收益測算，則該等違章建筑面積被責令拆除將可能會構成本次擬議交易的實質性障礙。
另外，在倉儲物流收購過程中，收購方應當重點關注消防事項是否符合法律規定。出讓方必須確保目標丙二類倉庫的耐火等級、防火分區、消防設施配置、防火間距等均符合《建筑設計防火規范》（GB50016-2014）和《中華人民共和國消防法》等相關法律法規的要求。此外，電氣安全、防爆措施和消防安全管理也是收購中不可忽視的法律關注點，以保障倉庫在運營過程中的消防安全和合規性。
（五） 危化品堆場
在港口碼頭類物流倉儲設施的收購過程中，會涉及危險貨物堆場問題，特別是新能源車的存放問題在近幾年港口物流地產收購交易中頻發。根據《港口危險貨物安全管理規定》規定，危險貨物港口經營人應當在取得經營資質后，按照國家有關規定委托有資質的安全評價機構，對本單位的安全生產條件每3年進行一次安全評價，提出安全評價報告，并應當將安全評價報告以及落實情況報所在地港口行政管理部門備案。
就危險貨物與普通貨物混堆就危險貨物與普通貨物混堆事宜，《港口危險貨物安全管理規定》規定，原則上危險貨物應當儲存在港區專用的庫場、儲罐，并由專人負責管理。《港口作業安全要求第3部分：危險貨物集裝箱》（GB 16994.3-2021）規定，裝載GB 6944-2012中8類、9類固態危險貨物的集裝箱，當所載貨物無副危險性，包裝類非I、Ⅱ類且不屬于危險化學品時，可與普通貨物集裝箱混堆。
朱律師給出的交易建議是：要審查增設危險品堆場相關設計批復；就危險貨物堆場的建設審查辦理的環保、消防、安全（包括預評價、驗收評價、專項評價、現狀評價）等審批或備案手續，進一步審查《港口危險貨物作業附證》，關注危險貨物堆場面積，可作業的危險貨物品名。就人員方面，需要審查相關安全管理人員、裝卸管理人員、申報員、檢查員是否均取得了《危險化學品水路運輸從業資格》等法定資質。需要留意，若目標公司未將危險貨物儲存在專用庫場、儲罐內，存在被港口行政管理部門責令改正、處五萬元以上十萬元以下的罰款、責令停產停業整頓，甚至在情節嚴重時被吊銷港口經營許可證件的風險。
（六） 框架協議與股權轉讓協議（SPA）
就倉儲物流并購項目協議結構方面，朱律師從先決條件（CP）及其法律效力，預約合同與本約合同、賠償損失與實際履行和優化CP條款三個方面進行了分享。
就合同解除問題，雖然相應合同約定了解除權條款，但在股轉條件到期未達成時，解除權可否行使取決于以下因素：尚未完成的先決條件是否為附隨義務，是否影響合同目的的實現；賣方是否已履行主要義務，僅剩小部分義務未履行。
因此，從收購方角度，為強化解除權，須將股轉條件明確與合同目的掛鉤；并明確解除權有一年除斥期限，須在一年內行使。就付款先決條件能否對抗付款問題，司法機關可能認為，付款先決條件是賣方的附隨義務，而支付股轉價款是買方的主要義務，買方既然取得了全部股權就應該全額支付對價，故賣方未完成付款條件可能不是買方拒絕付款的有效抗辯；因付款條件不滿足導致的違約，僅是附隨義務，買方不能主張因違反合同而行使約定解除權，同時基于交易穩定性，買方在交割后主張解除，往往很難獲得法院支持。
另外，就付款先決條件是否能對抗付款，朱律師分析了案例，在廣州新塘永冠紙制品有限公司、廣州華江房地產有限公司與廣州建宏精品有限公司、廣州新塘華進紙制品有限公司股權轉讓合同糾紛二審民事判決書【廣東省廣州市中級人民法院，(2014)穗中法民二終字第2008號）】中，法院認定，即便永冠公司履行該日前的合同義務存在瑕疵或履行不能的情形，如遲延交付目標地塊及其地上建筑物、如未能交付160萬元的征地款收據原件等情形，均不足以與上述尾期轉讓款500萬元的支付義務形成法律上的對抗性，不具備華某甲公司主張的適用抗辯權的條件。
朱律師給出建議：付款先決條件（CP）設置為調價機制，一種是減法，即對核心付款先決條件（CP）逐項標價，在不滿足任一付款先決條件（CP）時從交易價款中扣除；另一種是加法，在滿足核心付款先決條件（CP），比如符合買方要求的工規時，在暫定收購價款中增加調整項。
二、 物流倉庫租賃
在物流倉庫租賃情形下，朱律師指出，如果出租人行使解約權：1）要厘清承租人違約的事實情況（包括但不限于欠款、未經出租人同意轉租、未經出租人同意裝修等），并判斷該等違約事實是否已觸發租賃合同約定的出租人解除權或者《民法典》第五百六十三條所述的法定解除權；2）根據司法判例，目前的裁判思路傾向于保護營商環境和交易的穩定性，因此法院不會輕易判決合同解除，而是要考慮合同根本目的能否實現，根據《九民紀要》第四十七條，即使約定解除條件成就，但違約事實顯著輕微也不會支持解除。建議在違約事實發生后，判斷違約事實嚴重程度，并根據商業安排判斷承租人是否有繼續履約的可能性/是否要求承租人繼續履約。如因拖欠款項擬解除租賃合同的，建議先發送1—2次催款通知，承租人不予履行后再發送解除通知，并保存好相關發送記錄；3）解除通知中應載明合同終止日的所有待結算事宜（包括支付欠款、完成房屋復原并交還房屋等），同時盡快重新對外招租（保留招租記錄，將作為出租人主動減損的證據）。
根據不同的合同解除方式，解除日確定標準不一。就通知解除，出租人應結合租賃房屋面積、承租人業務性質（如冷庫等需要的時間會更長）等因素綜合確定解除日，應給予承租人合理的搬離、復原時間，一般解除日確定為發送解除通知后的1-4周。就訴訟解除：自起訴狀/仲裁申請書副本送達對方之日起解除。關于承租人違約要求提前解除租賃合同（包括但不限于承租人發送解除通知、直接搬離房屋寄回鑰匙等）的情形下，根據司法實踐，法院會審查承租人是否具有解除權，如承租人不享有法定/約定解除權，大部分案例中認為承租人發送的解除通知不產生解除租賃合同的效果。
此外，考慮到《全國法院民商事審判工作會議紀要》第四十八條關于違約方解除的約定，多數法院仍會判令租賃合同解除，不會強制承租人繼續履行。但在解除日認定上，除了考慮承租人是否享有解除權外，還會綜合評判租賃房屋（鑰匙）的實際返還時間。根據司法實踐，部分法院以實際返還時間認定解除日（將會綜合評判物品是否均搬離，是否還需要完成復原工作），部分法院以出租人發送的解除通知載明的解除日（如有）或者起訴狀副本送達對方之日作為解除日。
就出租人是否可以采取停水、停電措施、出租人是否可以處置現場承租人物品問題，朱律師給出建議：第一，審閱租賃合同中是否存在“出租人有權采取停水停電措施”的相關約定。如存在約定，根據司法判例，在正當限度下，有較大可能被法院認定停水停電行為具有合理性。第二，需判斷承租人租賃房屋的主要用途，并評估停水停電對承租人的主要影響。如承租人租用房屋主要用于經營冷庫，停水停電將導致存放物品變質損壞，則不建議采取停水停電措施。第三，如確實需要采取停水停電的措施，（i）如因欠付款項等原因需停水停電，建議先正常催款；（ii）請于正式采取停水停電措施之前書面通知承租人（包括但不限于發函、房屋外張貼告示等），明確告知計劃停水停電的時間、區域等信息（停水停電時間應適當），如因此對承租人造成嚴重損失的（包括但不限于發電機租用損失、物品變質損失、人員傷亡等），可能需要承擔相應的賠償責任，部分案例中法院還認為應免除停水停電期間的租金；（iii）停水停電通知文件以及通知記錄應存檔；（iv）提前做好預案（包括增加園區安保人員、聯系屬地派出所等），避免現場產生激烈沖突。
（注：以上嘉賓觀點，根據錄音整理，未經本人審閱）
供稿：上海律協現代物流專業委員會
執筆： 朱丹 德恒上海律師事務所
滬公網安備 31010402007129號
