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不期而至的新冠疫情，對企業及工商戶經營造成了巨大的影響，疫情期間由于防控和隔離等原因，租賃物業無法正常使用，導致收入明顯減少。尤其是餐飲業、休閑娛樂業、傳統零售商業（商場百貨）、線下培訓業等，一方面無法正常經營，另一方面若還需要承擔巨額的租金成本，將可能導致企業經營的資金困難。
因此，如何通過公平合理的方式減免租金，減輕企業負擔，平衡疫情期間出租人與承租人的利益是各方關注的一個重要問題，最高院在2020年4月16日和5月15日分別發布的《關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見》（一）和（二）中也對租金減免問題進行了規定。同時，發改委、住建部、財政部等八部委在2020年5月9日《關于應對新冠肺炎疫情進一步幫扶服務業小微企業和個體工商戶緩解房屋租金壓力的指導意見》對國有物業的租金減免也作出相應規定。
為了更通俗易懂地闡述關于疫情期間租金減免的司法實務觀點，以下特引用疫情期間發生的幾個典型案例，供讀者參照。
【案例概述】
一、食品公司減免租金案
案件要點：食品公司以發生疫情停工停產屬不可抗力為理由，向廠方協商減免租金，廠方最終同意減免部分租金。
關鍵詞：停工停產 不可抗力 協商
“四川省宜賓市某食品有限公司是生產知名品牌火鍋食材的企業，2019年4月，該公司與采購商簽訂了為期一年的產品采購協議，但2020年2月，因疫情暴發導致公司停產，不能按約向采購商供貨，采購商要求其支付違約金；與此同時，該公司租賃的位于某鎮的廠房已到約定的交租日期，出租方要求公司按期支付租金。在自行協商無果的情況下，向宜賓市敘州區公共法律服務中心請求幫助。
提供法律服務的律師在與采購商進行的視頻協商會議上提出，根據《中華人民共和國合同法》第117條規定“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”而疫情是雙方簽訂合同時不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，屬于不可抗力，食品有限公司可不承擔違約責任。在與廠房出租方的視頻通話中，出租方認為雖然食品有限公司因疫情停產，但并不影響雙方的租賃協議。律師提出公司因不可抗力停產，租賃廠房暫時無法使用，并不是故意違約。在與廠房出租方的溝通中，律師指出雙方簽訂了長達十年的租賃合同，在疫情發生之前，食品有限公司一直如期足額支付租金，信譽良好，況且食品有限公司是因響應政府部門防治疫情的有關規定而停產停工的，有權以不可抗力為由要求減免“停工期”的租金。出租方反復思量后同意免收2020年1月20日至2月20日的租金28296元，但食品有限公司必須立即支付剩下的56592元。”
（來源——司法部第二批疫情防控和復工復產公共法律服務典型案例）
http://www.moj.gov.cn/subject/content/2020-04/01/1482_3247599.html
二、汽車配件公司減免租金案
案件總結：律師以案發地政府出臺的建議性免租政策為標準，建議出租方減免一定數額的租金。通過積極協商，爭取出租方的理解。
關鍵詞：免租政策 建議 協商
“江蘇鹽城經濟開發區有近千家韓資企業，某汽車配件公司（以下簡稱“配件公司”）是其中一家韓國獨資企業。配件公司自2014年起，一直承租江蘇某置業公司（以下簡稱“出租方”）所屬廠房。2019年國內汽車產業下行，配件公司出現經營困難，2020年春節后受疫情影響，財務狀況更加惡化，出現資金斷流情況。此時，出租方將配件公司訴至法院，要求支付拖欠的70萬元租金并承擔19萬元滯納金。收到法院應訴通知后，配件公司請求江蘇匯建律師事務所姜軍榮律師協助處理本案。
律師了解案件基本情況后，決定向法院申請延期開庭，并著手做好庭前準備工作。一是了解當地政府部門出臺的關于疫情期間減輕企業負擔、降低生產成本的舉措，為爭取減免租金尋找政策依據。二是根據配件公司提供的線索，就出租方未及時履行對廠房的修繕義務，導致每年梅雨季節屋頂滲漏、下水道雨水倒灌，造成配件公司停產及原料損失等情況，收集完善證據。三是與出租方主要負責人當面溝通，請出租方派人對公司當前的經營困境、出租房屋滲漏等情況進行考察，爭取出租方理解，為增加共識減少分歧打下基礎。
2020年3月4日，法院以互聯網開庭方式組織調解。姜軍榮律師當庭出示了江蘇省鹽城市人民政府發布的支持中小企業共渡難關的政策文件，根據其中減免中小企業房租的意見，提出減免疫情期間2個月租金的建議；同時提供了出租方怠于履責給配件公司造成損失的相關證據，對配件公司遭受的實際損失數額進行了測算，要求出租方減免租金。法庭對姜律師提出的意見和證據予以認定。出租方也表示理解，雙方當庭達成調解協議。出租方同意之前承租期內每年減免1個月租金，疫情期間再減免2個月租金，合計減免7個月租金，同時放棄19萬元滯納金的訴求。配件公司資金困難問題得到較大緩解，日前已經全面復工復產。”
（案件來源——司法部律師公益法律服務指導案例之四）
http://www.moj.gov.cn/subject/content/2020-03/18/1482_3247601.html
三、商鋪減租案
案件總結：疫情開始之前和恢復經營之后租金照常支付，疫情期間停止營業屬于不可抗力，適當減免租金。
關鍵詞：疫情前后 不可抗力 適當減免 部分減免
“重慶某地產公司（以下簡稱“地產公司”）受疫情影響，自持商鋪的大部分租戶在2020年2月至3月未能正常經營，經公司與承租商戶前期協商，承租商戶可延遲一個月支付租金。截至2020年3月初，仍然有不少承租商戶未能足額支付租金，并且要求地產公司減免2020年第一季度全部租金，雙方產生嚴重分歧，經當地派出所多次調解仍未達成一致意見。
重慶中啟律師事務所向導律師接到地產公司咨詢后了解到，雙方主要矛盾在于是否應該減免2020年第一季度的全部租金。承租商戶認為，自2020年1月新冠肺炎疫情爆發起，各商戶均應政府要求停止營業，由于停業屬于政府強制性要求，故不應承擔房租。而地產公司則認為，其已考慮新冠肺炎疫情影響允許商鋪遲延支付租金，但不能因此減免第一季度全部租金，商鋪租金是其償還銀行貸款利息的主要來源，若商戶不繳納租金，地產公司將面臨銀行貸款利息支付逾期風險，一旦影響其銀行征信記錄，公司其他貸款可能產生連鎖反應，對公司影響巨大。針對雙方的矛盾焦點，律師向雙方詳細解釋了相關法律規定、司法解釋，并結合相關判例和疫情期間政策文件，提出3點意見，得到雙方認可。
一是承租方與出租方是合作伙伴而并非對立關系，在疫情時應當相互理解、共渡難關。雙方可以通過協商，盡量降低承租商戶因疫情遭受的損失，恢復正常經營，同時也要確保地產公司按時支付銀行貸款利息，不影響其征信記錄；
二是明確2020年1月新冠肺炎未爆發時應當支付的租金，以及疫情后期商鋪正常經營后應當支付的租金，屬于承租商戶應當正常依約繳納的租金。雙方就租金問題發生爭議的期間是商鋪受疫情防控措施影響沒有正常營業的時間段，即2020年2月初至2020年3月中旬，約一個半月。
三是本次疫情對承租商鋪構成不可抗力，對受疫情影響無法正常營業期間的租金應當考慮予以減免。
基于上述3點共識，律師與地產公司、承租商戶進行了充分溝通協商，促成地產公司與大部分承租商戶簽訂了 《商鋪租賃補充協議》，主要內容包括：
一是對承租商戶受疫情影響無法正常營業的1個半月的租金予以部分減免，具體操作上，由承租商戶在規定期限內一次性支付5個月租金，享受6個月租期，并減免因逾期支付租金產生的所有違約金。
二是對于一次性支付5個月租金確有困難的商鋪，協助其向銀行申請貸款。
三是對于不同意上述兩種方案的承租商戶，與地產公司另行單獨協商。
補充協議簽訂后，承租商戶通過各種途徑陸續足額繳納了5個月的租金，地產公司收到的租金足以償還其第一季度銀行貸款利息，該起群體性租賃糾紛得以圓滿解決。”
（案件來源——司法部第三批疫情防控和企業復工復產律師公益法律服務指導案例之七）
http://www.moj.gov.cn/subject/content/2020-04/23/1482_3247603.html
四、五金店減租案
案件總結：在屬于不可抗力的疫情影響房屋承租人使用房屋的前提下，出租人適當減租，承租人仍需支付部分租金，以公平原則衡量雙方利益，實現法律效果和社會效果的統一。
關鍵詞：公平原則 社會效果 顯失公平
招遠市某路的一處門面房由當事人丁某承租，至今已有數年，主營五金器材等。2019年10月9日丁某與房主曲某續簽租賃合同，租期從2019年9月30日至2020年3月20日，月租金17500元。
和疫情期間的許多店鋪一樣，丁某的五金店因為配合當地政府的疫情防控措施，從2020年1月底就關門歇業，丁某本人也在住處進行居家隔離。而當2020年3月底合同到期后，丁某不愿意支付全額的房租，僅愿意支付4個月的房租。此時，招遠市的疫情防控措施仍未解除。房主曲某在和丁某協商未果后，一紙訴狀將丁某告上了法庭，要求丁某支付全部的租金。
招遠法院經過審理，認為“新冠肺炎疫情屬于全國突發公共衛生事件，是不可抗力，遭受不可抗力影響的一方有權要求免除或者部分免除責任。被告丁某疫情期間居家隔離，連續兩個月沒有營業收入，如果繼續按原合同規定交付租金，顯失公平，其要求減免疫情期間兩個月租金是合理的。被告應交付的兩個月房租為35000元，根據雙方的實際情況，原告應酌情減免租金以不超過50%為宜。”
經法官調解，雙方達成了調解協議，原告曲某同意減免租金11000元，被告丁某給付了余款。
對于此案，招遠法院在其官方網站上對案情做了介紹，并且對于調解的理由做了如下闡釋：“疫情發生后，承租人可依照公平原則要求適度減免租金，有利于平衡雙方利益，保護當事人的合法權益，服務經濟社會發展，實現法律效果與社會效果的統一。”
（來源——招遠法院）
http://ytzyfy.sdcourt.gov.cn/ytzyfy/402518/402519/6120232/index.html
以上案例所涉及的租賃房屋，均為“經營類”用途，在引用相關政策和司法解釋時，遵循公平原則要求適度減免租金，有利于平衡雙方利益。疫情之后，大部分涉及租金減免的案件都通過法院調解員及律師的努力，使得租賃雙方達成調解。從效力上，相關的司法指引強制性規定不多，但若雙方執意要求法院裁判，法院也會嚴格按照相關法律和司法解釋進行判決。因此，還是不乏具有法律效力的判例，支持了疫情期間承租方因疫情影響提出的減免租金的訴請。
首先，我們來引用一份重慶中院的民事判決
一、健身房減租案
案件總結：健身房因疫情原因無法開業，法院判決減免支付兩個月租金。裁判理由：疫情期間根據政府要求關閉健身房屬于不可抗力，健身房有權要求免除或者部分免除責任。
關鍵詞：健身房、不可抗力、免除責任
重慶某健身公司和某商業管理公司簽訂了為期八年的商鋪租賃合同，月租金21503元，租金每半年支付。因為該健身房未支付2019年9月至2020年8月的租金，原告商業管理公司將其告上法庭，一審法院判決健身公司應支付該期間的租金258036。判決做出后，被告不服，上訴至重慶三中院，請求減免部分租金。二審法院查明事實如下：“2月初政府文件明文要求部分商鋪不能開業經營，其中就包括上訴人經營的健身房，這屬于政府強制性要求，商戶無法經營的情形屬于不可抗力，不屬于商戶責任。3月中旬左右，因疫情減輕，商鋪逐漸恢復營業。”
因此，法院根據《最高人民法院關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干規定的指導意見（二）》第6條第二款規定以及合同法中關于不可抗力的相關規定，判決上訴人酌情減免支付1.5個月的房租共酌情減免1.5個月的租金32254.5元。
（來源：重慶市第三中級人民法院）
https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_7968122
二、餐館減租案
案件總結：疫情原因餐館無法開工，房東和承租人協商解除合同，對于拖欠的租金部分，因屬于不可抗力影響，適當減免。
關鍵詞：餐館、疫情、公平原則
開餐館的童某本想趁春節旺季大賺一筆，與房東同安某居委會續簽了三間臨街店面的租賃合同，租金每月25014元，租期從2020年1月1日起至2021年12月31日止。同時約定童某應于每月10日前繳納租金，如童某不繳納或者不按照規定繳納租金達30天以上的，房東有權解除合同。沒曾想，突如其來的新冠疫情打亂了童某的計劃，因疫情防控需要，童某的飯館2月到3月停業謝客，導致收入銳減。后來，童某與居委會協商解除了合同，但是對于2、3兩月的房租一直無法達成一致。童某認為自己如果按約定交納房租實在太虧，而居委會則主張必須繳足，否則無法完成對居民的分紅。最后，居委會將童某起訴至同安法院。同安法院在審理中查明，童某的餐館因為受疫情影響，從2月開始就一直處于停業狀態。根據《最高人民法院關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》，同安法院判決童某可酌情減免責任。同時，鑒于合同已經解除，基于公平原則，因為疫情而受到的損失，居委會也要承擔一部分。最終，童某被判決減免半個月的租金12507元。
（來源：同安法院）
https://kuaibao.qq.com/s/20200529A08AQ900?refer=spider
【案件評析】
前文提到的調解案件和判決案件都遵循以下的規則和裁判思路：
第一，在法律上，新冠疫情爆發，屬于不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，屬于不可抗力。防疫措施的限制以及客流量的暴跌，會對承租人使用租賃房屋進行居住、經營等產生重大影響。在此基礎上，承租人可以根據此不可抗力對合同履行產生的影響要求部分或者全部免除責任即減免租金，導致合同目的不能實現，還可以要求解除合同。
具體適用情形如下：
（一）直接導致合同不能履行的，根據受影響程度，部分或者全部免除責任。但主張免責的一方需要及時通知相對方。
（二）僅導致合同履行困難的，當事人可以重新協商，變更租金、租期等，但不能僅以此為由要求解除合同。繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平，人民法院可以根據其請求決定是否變更合同，而變更后當事人不能主張部分或全部免除責任。
（三）因疫情或者疫情防控措施導致合同目的不能實現，當事人請求解除合同的，人民法院應予支持。
第二，在政策上，國務院對于承租國有房屋進行經營活動，在疫情期間出現經營困難的的小微企業，決定減免上半年3個月房租，并保證轉租、分租國有房屋的，要確保免租惠及最終承租人。體現了國有資產對于社會責任的擔當。
對承租非國有房屋用于經營、出現困難的服務業小微企業和個體工商戶，鼓勵出租人考慮承租人實際困難，在雙方平等協商的基礎上，減免或延期收取房屋租金。對于非國有物業租金減免問題，并不強制，僅作引導。
【法規政策摘要】
1.《最高人民法院關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（一）》2020.04.16生效
摘要：
二、 依法準確適用不可抗力規則。人民法院審理涉疫情民事案件，要準確適用不可抗力的具體規定，嚴格把握適用條件。對于受疫情或者疫情防控措施直接影響而產生的民事糾紛，符合不可抗力法定要件的，適用《中華人民共和國民法總則》第一百八十條、《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條等規定妥善處理；其他法律、行政法規另有規定的，依照其規定。當事人主張適用不可抗力部分或者全部免責的，應當就不可抗力直接導致民事義務部分或者全部不能履行的事實承擔舉證責任。
三、 依法妥善審理合同糾紛案件。受疫情或者疫情防控措施直接影響而產生的合同糾紛案件，除當事人另有約定外，在適用法律時，應當綜合考量疫情對不同地區、不同行業、不同案件的影響，準確把握疫情或者疫情防控措施與合同不能履行之間的因果關系和原因力大小，按照以下規則處理：
（一）疫情或者疫情防控措施直接導致合同不能履行的，依法適用不可抗力的規定，根據疫情或者疫情防控措施的影響程度部分或者全部免除責任。當事人對于合同不能履行或者損失擴大有可歸責事由的，應當依法承擔相應責任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同義務，當事人主張其盡到及時通知義務的，應當承擔相應舉證責任。
（二）疫情或者疫情防控措施僅導致合同履行困難的，當事人可以重新協商；能夠繼續履行的，人民法院應當切實加強調解工作，積極引導當事人繼續履行。當事人以合同履行困難為由請求解除合同的，人民法院不予支持。繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平，其請求變更合同履行期限、履行方式、價款數額等的，人民法院應當結合案件實際情況決定是否予以支持。合同依法變更后，當事人仍然主張部分或者全部免除責任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施導致合同目的不能實現，當事人請求解除合同的，人民法院應予支持。
（三）當事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部門補貼資助、稅費減免或者他人資助、債務減免等情形的，人民法院可以作為認定合同能否繼續履行等案件事實的參考因素。
2.《最高人民法院關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》2020.05.15生效
摘要
一、 關于合同案件的審理
5. 承租房屋用于經營，疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉困難或者營業收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持。
為展覽、會議、廟會等特定目的而預訂的臨時場地租賃合同，疫情或者疫情防控措施導致該活動取消，承租人請求解除租賃合同，返還預付款或者定金的，人民法院應予支持。
6. 承租國有企業房屋以及政府部門、高校、研究院所等行政事業單位房屋用于經營，受疫情或者疫情防控措施影響出現經營困難的服務業小微企業、個體工商戶等承租人，請求出租人按照國家有關政策免除一定期限內的租金的，人民法院應予支持。
承租非國有房屋用于經營，疫情或者疫情防控措施導致承租人沒有營業收入或者營業收入明顯減少，繼續按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導當事人參照有關租金減免的政策進行調解；調解不成的，應當結合案件的實際情況，根據公平原則變更合同。
3.《關于應對新冠肺炎疫情進一步幫扶服務業小微企業和個體工商戶緩解房屋租金壓力的指導意見》發改投資規〔2020〕734號2020.05.09生效
摘要
（一）推動對承租國有房屋（包括國有企業和政府部門、高校、研究院所等行政事業單位房屋，下同）用于經營、出現困難的服務業小微企業和個體工商戶，免除上半年3個月房屋租金。轉租、分租國有房屋的，要確保免租惠及最終承租人。
（二）中央所屬國有房屋（包括有關部門、中央企業、中央高校和研究院所等所屬國有房屋）出租的，執行房屋所在地對出現經營困難的服務業小微企業和個體工商戶的房屋租金支持政策。因減免租金影響國有企事業單位業績的，在考核中根據實際情況予以認可。
（三）對承租非國有房屋用于經營、出現困難的服務業小微企業和個體工商戶，鼓勵出租人考慮承租人實際困難，在雙方平等協商的基礎上，減免或延期收取房屋租金。
滬公網安備 31010402007129號
