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2021年1月1日起施行的《中華人民共和國民法典》 第二編物權編第十九章第四百四十七條明確規定“債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優先受償。前款規定的債權人為留置權人，占有的動產為留置財產。” 第十九章的其他條文對于留置權標的的描述亦限于動產，故從物權編可以得出結論，留置權作為擔保物權的一種形式，留置的標的物只能是動產。
《中華人民共和國民法典》 第三編合同編中，明確提到可以行使留置權的為承攬合同（第十七章）、運輸合同（第十九章）、保管合同（第二十一章）、行紀合同的（第二十五章），債權人當債務人未支付相應的款項時，債權人可以留置相應的承攬標的物、運輸貨物、保管物、行紀標的物等等。在保管合同、行紀合同等合同的相關條文中，對于保管物、行紀標的物并未明確規定必須為動產，即保管物、行紀標的物可以是不動產，在現實生活中，保管不動產、房地產行紀行為也較為常見，那么按照《中華人民共和國民法典》 第九百零三條關于“寄存人未按照約定支付保管費或者其他費用的，保管人對保管物享有留置權，但是當事人另有約定的除外。”及第九百五十九條關于“行紀人完成或者部分完成委托事務的，委托人應當向其支付相應的報酬。委托人逾期不支付報酬的，行紀人對委托物享有留置權，但是當事人另有約定的除外。”的規定，當保管不動產的債權人或是房地產行紀人完成委托后，債務人拒絕支付款項的，保管人、行紀人據此留置相應的委托物。那么，勢必會與物權編中僅能留置動產的規定產生沖突。
建設工程的“留置權”與上述情況類似，其產生的依據是《中華人民共和國民法典》 第八百零八條關于“本章沒有規定的，適用承攬合同的有關規定。”以及第七百八十三條關于“定作人未向承攬人支付報酬或者材料費等價款的，承攬人對完成的工作成果享有留置權或者有權拒絕交付，但是當事人另有約定的除外。”的規定。從八百零八條的規定可以看出，建設工程合同本質上也為承攬合同，是一種特殊的承攬合同，適用承攬合同的相關規定，那么建設工程合同的承包人或實際施工人作為承攬人能否依據《中華人民共和國民法典》 第七百八十三條的規定行使“留置權”？是否又會與《民法典》物權編的規定也產生沖突。
值得一提的是，國家住房和城鄉建設部、國家工商行政管理總局制定的原《建設工程施工合同》（GF-91-0201）第二十八條第2款約定：“由于甲方違反有關規定和約定，經辦銀行不能支付工程款，乙方可留置部分或全部工程，并予以妥善保護，由甲方承擔保護費用。”該合同作為當時的建設工程合同示范文本，明確可約定留置工程。但后續更新發布的諸多《建設工程施工合同》版本中，將該條款予以刪除。為此筆者結合現行法律和司法解釋規定，就建設工程不動產的債權人能否行使留置權，進行一些梳理和學習。
一、目前司法判例認定建設工程“留置權”的基本情況
鑒于民法典目前尚未施行，但《擔保法》及《合同法》關于留置權涉及承攬合同、建設工程合同的規定與民法典基本一致，故民法典實施后，司法實踐中對于類案的觀點應基本一致。筆者在裁判文書網上查找相關案例，法院均依據《中華人民共和國擔保法》第八十二條規定：“本法所稱留置，是指依照本法第八十四條的規定，債權人按照合同約定占有債務人的動產，債務人不按照合同約定的期限履行債務的，債權人有權依照本法規定留置該財產，以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款受償。”持建設工程合同所涉不動產并不適用“留置權”。新頒布的《民法典》仍未對留置權明確規定適用于不動產，也不會改變此司法實踐主流觀點。
二、國外對于不動產“留置權”的立法情況
縱觀國外立法，動產和有價證券作為留置物，已為多數國家立法所認可，只是對不動產能否作為留置物尚有分歧。各國對于行使留置權的標的物能否為不動產也各不相同，主要有以下情況。一種情況是立法上對留置物的范圍并未有明確規定，僅規定了留置權的標的是物，但又不限于動產，如《日本民法典》第二百九十五條規定：“他人物的占有人，就該物產生債權時，于其債權受清償前，可以留置該物。”對于該規定中的“物”可解釋為動產或是不動產。英國立法上也未限制留置權標的物的范圍。另一種情況是立法上對留置權的標的物范圍有明確規定，如《瑞士民法典》第八百九十五條第一款規定“留置物可以是動產，也可以是有價證券”，明確了留置標的物的范圍，與我國民法典第四百四十七條的規定類似。除此之外，美國部分州通過立法規定了建設者留置權制度，該建設者留置權的權利人可以是企業和工人個人，其中美國馬里蘭州規定建設者留置權的權利人范圍很廣，除了與發包人有直接合同關系的總承包人、 與總承包人有合同關系的分包人外，還包括那些實際提供勞動或者材料的人，無論是已竣工工程還是在建工程，只要工程款未在約定的時間內得到支付，權利人便可以在規定的時間內主張留置權，有效解決了發包人不支付工程款的問題，保障了承包人和實際施工人的利益。
三、建設工程承包人、實際施工人以“留置權”達到維權
雖現行的《擔保法》或即將施行的民法典規定留置權的標的物僅為動產，但并不妨害建設工程承包人或實際施工人“留置”工程，筆者參與到的多起建設工程追討工程款類案件中，拖欠工程款較為常見，較為常見的方式是通過施工或裝飾合同進行約定，當工程竣工后，在發包人未按約定支付工程進度款時，承包人或實際施工人利用實際控制、占有已完工程內容的便利，往往“留置”工程，拒絕辦理移交手續，并要求發包人支付工程款后再辦理移交手續。無論是協商還是訴訟主張工程款，無疑不是一個“行之有效”的辦法。同時，也因為一個建設工程往往不僅僅涉及承包人的利益，背后還包含著廣大民工的利益，實踐中的做法有逐漸被推廣的態勢。我們欣喜的看到國務院《保障農民工工資支付條例》也已施行，很大程度上解決了承包人、實際施工人強行占據工程以獲得工程款的情況，包括建設工程監管部門采取的銀行保函、杜絕欠薪承諾書等，均是保障工程款得到及時支付的有效辦法。
故，雖司法實踐中無法行使工程“留置權”，但在發包人與承包人、實際施工人的現實博弈中，工程“留置權”往往奏效。
四、對于建設工程“留置權”的展望
我國是經濟高速發展的基建大國，截止2019年已擁有超過2.8億農民工，成了城市基礎設施建設的主力軍，但發包人拖欠工程款、農民工工資難兌現的情況仍然屢見不鮮，雖現行的司法解釋二和即將施行的《民法典》第八百零七條規定了承包人工程款的優先受償權，但實際操作過程中，仍然困難重重，如優先受償權是否需要通過法院確認，工程款中是否再次保障人工工資優先等仍存在分歧，還有行使優先受償權的六個月的時效也較短等，所以，我們還是對民法典可將留置權的標的物擴及至不動產，給予承包人和實際施工人更周全的保護，充滿期待。
當然，理論上反對將不動產作為留置權的標的物，理由是工程款債權一般遠小于不動產價值，如果允許債權人為清償數額較小的債權而留置價值較大的不動產，不僅對不動產所有人有失公允，而且從社會經濟發展的角度來說也非善策。對此，筆者贊同另一種觀點，允許債權人對不動產行使留置權，不僅不會“對不動產所有人有失公允”，更不會對社會經濟發展造成影響。其一，留置權有“留置”和“變價”兩個層次的效力，在很多情況下，債權人只需通過行使留置權的“留置”效力，就可以督促債務人履行債務，工程竣工后，如果發包人不按時足額支付工程款，承包人或實際施工人就可以行使留置權，督促發包人履行債務，這是實踐中的通常做法，也取得不錯的效果。如果不允許發包人或實際施工人行使留置權，發包人則對工程款一拖再拖，拖欠的時間很容易便超過建設工程優先受償權規定的六個月期間，承包人和實際施工人也無可奈何，這也是建設工程領域拖欠工程款和農民工工資常見的原因之一。其二，保管合同、運輸合同、承攬合同中的保管費、運輸費和加工費也是遠遠低于留置物的價值，但民法典中并不因此否認保管人、承運人和承攬人的留置權。
目前，建設工程領域拖欠工程款較為普遍，加之今年新冠疫情的影響，致使大量建筑業企業舉步維艱，制約經濟進一步發展，筆者希望看到工程款債權人謹慎運用現有的留置權規定，積極運用優先受償權，依法維權，充分保障工程款債權得以順利實現。
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