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【案情簡介】
J大廈（以下簡稱“標的房產”）位于上海市浦東新區，面積為45,872.58平方米，包括1-3層裙樓（14個獨立產權的單元）、4-24層主樓（400個獨立產權的單元，面積在60-70平米）、地下停車場及一座塔樓（其中不包括已出售給A公司的102單元）。標的房產產權的初始狀況為：主樓的378套房屋產權由200個美國自然人（以下簡稱“小業主”）合法擁有；小業主又在中國境內設立上海L置業有限公司（以下簡稱“L公司”）并委托L公司對標的房產進行經營管理，除上述小業主擁有的378套房屋以外的其余房產（包括不可售房產）均由L公司合法擁有（上述小業主與L公司合稱“業主”）。
業主與蘇州D集團有限公司（以下簡稱“蘇州D”）簽訂租賃合同，標的房產由蘇州D承租，蘇州D又與V酒店（中國）有限公司（以下簡稱“V酒店”）簽訂委托管理合同，委托V酒店作為管理人代蘇州D管理位于標的房產內的上海V酒店。后業主擬整體出售標的房產（各小業主所有房屋資產+L公司股權），蘇州D作為承租人主張優先購買權，于2012年7月11日與業主委托代理人簽訂了框架協議。
因蘇州D在業主屢次催告后，仍未按照框架協議的約定及時、足額進行付款，業主遂與自然人王某于2012年12月1日就標的房產及L公司股權的轉讓另行簽訂了框架協議，且王某已按照框架協議的約定，支付了定金5000萬元。后因蘇州D與業主的房產轉讓糾紛進入訴訟程序，蘇州D對部分標的房產的查封、L公司股權的凍結影響交易進行，王某停止履行后續付款義務并起訴業主，要求返還定金5000萬，同時亦查封了部分標的房產、凍結標的股權。
后業主委托自然人李某做調解工作，代為處理上述與蘇州D、王某之間的訴訟糾紛。但李某暗中以其實際控制的上海A實業有限公司作為主體，與業主于2013年5月21日就標的房產及L公司股權的轉讓另行簽訂框架協議并成功將部分房產過戶至李某實際控制的其他公司名下。后其行為被王某發現，王某起訴至法院，要求確認李某與業主簽訂的框架協議無效，同時又查封了部分標的房產、凍結標的股權。
因前述訴訟糾紛的查封、凍結導致標的房產、L公司股權轉讓受到限制，李某用于收購標的房產的資金鏈斷裂，遂請求上海M房產有限公司（以下簡稱“M房產”／“委托方”）共同出資完成標的房產的收購。因存在多個交易主體，多份標的房產以及L公司股權轉讓的合同，涉及多起訴訟糾紛，法律關系錯綜復雜，M房產遂委托王棟律師的法律服務團隊，為標的房產的收購（以下簡稱“本項目”）提供全程法律服務。
【爭議焦點】
本項目主要存在以下三個難點：
其一，本項目標的額較大，涉及的交易主體較多，且各主體之間同時存在多起已決、未決訴訟，法律關系錯綜復雜，同時，因標的房產的所有人為兩百多名外國自然人，相關授權委托文件涉及公證、認證問題，在短時間內準確厘清各主體之間的關系具有一定難度。
其二，本項目交易的標的房產數量龐大，共涉及四百多套房產，且部分標的房產因不同的訴訟而處于查封、輪候查封狀態，L公司股權處于凍結狀態，對其進行盡職調查的工作量極大。
其三，本項目交易時間節點非常緊迫，在未進行充分的盡職調查前，委托方貿然接盤的風險極大，因此委托方對筆者的法律服務團隊提出了較高的法律服務要求，要在最短的時間內對本項目的背景情況進行全面梳理并及時發表專業法律意見、出具法律分析報告。
【律師代理思路】
對本案基本事實進行正確、準確的梳理，是保證委托方利益的前提條件。筆者首先對標的房產的房產基本信息進行全面梳理，并對瑕疵房產信息進行分類匯總；之后前往標的房產所在地對上海V酒店的業態進行實地走訪調查；同時對本項目所涉九家公司的工商基本信息、股權出質、凍結、已決訴訟、未決訴訟等情況進行調查。在此期間，筆者帶領的法律服務團隊及時向委托方出具了產調信息匯總、實地調查報告、工商調查報告、已決訴訟情況表、未決訴訟情況表等書面文件，并對上述調查情況進行整合、分析，依據前述文件先后制作了本項目主體框架圖、本項目初步法律分析報告、本項目所存在的風險點及應對方案和本項目操作路徑圖等書面文件，為委托方最終作出商業判斷提供了重要依據。
本案的實施主要存在兩個障礙，其一，能否征得業主方及其他爭議方的和解并同意將標的房產順利過戶；其二，順利過戶后，能否正常運營或出售標的房產達到預期商業利益。
本案中，王某及業主方查封、凍結了涉案標的房產和L公司的股權，蘇州D凍結了L公司的股權，這些在先案件的處理結果直接決定了委托方本次收購的成敗與否。王某方同意與委托人達成和解，并在一定條件下撤回起訴，解除對標的房產的查封以及對L公司股權的凍結。因此，業主的合作態度及標的物業的租賃狀況為需要重點考量的因素，當然，蘇州D的影響無論是在收購前或收購后都是干擾。
結合本案情況，為達到委托人目的，筆者給出如下建議：
（一）與王某協商
鑒于目前陳某實際控制的三家企業上海X實業有限公司（以下稱“X”）、上海Q物業管理有限公司（以下稱“Q”）和上海Y投資咨詢有限公司（以下稱“Y”）名下的房產已被業主和王某查封，建議委托人先與王某協商談判，確定最終方案，讓其撤訴解除相關涉案房產的查封以及L公司的股權凍結，避免相關交易處于停滯狀態。
（二）與X的貸款人工商銀行進行溝通
據了解，X公司100%的股權已全部質押給了工商銀行，且不排除Q、Y兩家公司的股權亦存在質押情況。《中華人民共和國物權法》第二百二十六條第二款規定：基金份額、股權出質后，不得轉讓，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓基金份額、股權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。根據上述法律規定，若委托人擬采取收購王某實際控制的三家公司全部股權的方式來推進項目進行，在存在股權質押的前提下，股權轉讓還需征得質權人的同意。
（三）與業主協商
在與王某、陳某確定好統一的方案后，建議與業主的委托代理人進行協商，讓其撤訴解除相關涉案房產的查封以及L公司的股權凍結，并就標的房產的收購方案重新進行談判。同時，要確保業主不會引入其他第三方參與標的房產的收購。
（四）與蘇州D談判
在上述過程均順利進行的前提下，考慮到房產成功收購后的經營等后續問題，需與蘇州D就租賃關系進行談判。
在筆者對本案進行的盡職調查的基礎上，委托方又聘請了德勤會計師事務所對本項目所涉陳某實際控制的幾家公司進行財務盡職調查，并出具了詳盡的財務調職調查報告。
【案件結果概述】
因自然人陳某先前向委托方作出的說明和保證與法律盡職調查、財務盡職調查存在嚴重出入，委托方最終決定放棄本次收購。
【案例評析】
《中華人民共和國民法總則》第七條規定，民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。該條文雖不是強制性規定，但作為民法的基本原則，誠實信用應當被所有的民事主體所遵守。
本案涉及主體眾多、法律關系復雜，起因皆是因為各方主體沒有按照所訂立的合同履行各自的義務，導致違約引發訴訟。筆者在進行了大量的盡職調查工作后，及時制作相應的書面匯總報告，為委托方進行商業談判、最終作出商業判斷提供了重要的參考價值。及時、充分、高效的法律盡職調查在委托方后續進行財務盡職調查時起到了極大的幫助作用，這亦是法律服務價值的體現。
然而最終因王某在合作磋商過程中違背了誠實信用原則， 其向委托方作出的承諾與實際情況嚴重不符，令委托方決定放棄本次收購。
在本案中，筆者及其法律服務團隊面對龐大的工作量，盡其所能，提供了專業嚴謹的法律服務，在保證法律服務質量的同時，兼顧到效率，充分展示了律師的專業精神，獲得了委托方的高度信任，深受好評。
【結語與建議】
本案反映出我國的民商事交易過程中，在巨大商業利益的誘惑下，誠實信用原則仍未受足夠的重視，導致出現本可以避免的損失與司法資源的空耗。法治、誠信的國家需要全社會共同的努力推動。
滬公網安備 31010402007129號
