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2020年1月5日，王先生向李女士購買上海市徐匯區的一套房屋，雙方簽署了房地產買賣居間協議，轉讓價格人民幣2000萬元，支付了定金50萬元，雙方約定2020年2月5日在上海簽約，并支付首付款1000萬元。王先生有上海戶籍，但是平時都在澳大利亞工作生活。
買家王先生提出：2月5日，上海政府部門及中介公司由于新型冠狀病毒肺炎疫情影響都沒有上班，無法網簽《上海市房地產買賣合同》，而且澳大利亞與中國的航班也停飛，無法與李女士按時簽約并支付首付款，要求延期簽約付款，延期到上海疫情結束。李女士不同意延長到疫情結束，她認為該房屋市場價約2300萬元（該價格也是李女士當初的掛牌價格），由于李女士急著用錢，而且買家王先生是現金付款，無需貸款，故以低于市場價即2000萬出售給了王先生，希望盡快拿到房款，解其燃眉之急。李女士同意稍微延期幾天，等登記部門及中介上班后就可以網簽買賣合同，或者要求王先生按約定先支付首付款。于是雙方產生爭議，都認為自己的要求是合理的。
一、新型冠狀病毒肺炎疫情屬于不可抗力
2020年1月20日，國家衛生健康委員會公告：將新型冠狀病毒感染的肺炎納入乙類傳染病，并采取甲類傳染病的預防、控制措施。而上一次對傳染病采取“乙類甲管”措施的還要追溯到2003年的傳染性非典型肺炎（SARS）。2020年1月27日，上海市人民政府發布《上海市人民政府關于延遲本市企業復工和學校開學的通知》，規定“本市區域內各類企業不早于2月9日24日前復工”。2020年02月04日，上海市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作領導小組辦公室通告：來自或途經湖北等重點地區的來滬、返滬人員，應按照相關規定，自抵滬之日起，嚴格落實居家隔離或集中隔離觀察14天的要求，自覺向小區報告并接受管理，無異常情況的，到期后正常上班。從其他地區來滬、返滬的人員，自抵滬之日起，做好自我體溫檢測，如實填寫健康狀況信息登記表，如有異常及時向單位或小區報告。
截止到2月11日，因該新型肺炎中國已經死亡1017例。截至目前，全國絕大部分省、市、自治區因新型冠狀病毒肺炎疫情啟動重大突發公共衛生事件一級響應。繼武漢“封城”后，國務院宣布春節假期延長，各地陸續宣布推遲開工、延遲開學等相關措施遏制和減少疫情的傳播。很多國家與地區都暫停了來往中國的航班。
根據《中華人民共和國民法總則》第一百八十條、《中華人民共和國合同法》第一百一十七條之規定，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。新型冠狀病毒是人類目前不清楚且無醫療藥物的病毒，而且易傳染。疫情是突發的，具有不能預見、不可避免、不能克服的特性，疫情引發的生病住院、封城、延遲上班或開學、停航等系列措施構成不可抗力事件。
但該不可抗力事件對房屋買賣合同履行所產生的影響，不可一概而論，要具體情況具體分析。
二、不可抗力產生的法律后果
根據《中華人民共和國合同法》第九十四條規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的。《中華人民共和國民法總則》第一百八十條及《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。《中華人民共和國合同法》一百一十八條規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。
根據2003年6月11日發布的《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》：在疫情發生后，一方當事人繼續履行原合同對自身權益有重大影響，法院可結合案件情況適用“公平原則”處理。因政府或有關部門為防治疫情采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理，即適用“不可抗力”的規定。
因此次新型冠狀病毒疫情對合同履行可造成以下影響：
1. 疫情并未對合同目的實現產生根本影響，如因疫情造成了合同延遲履行的，因疫情影響造成損失的，可根據具體情形，適用公平原則處理。
2. 因疫情影響造成合同目的不能實現的，當事人可依據《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款的規定法定解除該合同。
因此，疫情自身屬于不可抗力情形沒有爭議，需要判斷的是疫情與合同目的不能實現、合同不能履行之間是否具有因果關系。
三、新型冠狀病毒肺炎疫情對房屋買賣合同的影響
房屋買賣合同雙方當事人因受疫情影響，不能如期辦理房屋買賣簽約、過戶、乃至交房的，屬于不可抗力，可以免責，無需承擔違約責任，對方也不能因此解除房屋買賣合同。
因疫情影響造成房屋買賣合同延遲履行的，遲延履行方應注意履行及時通知義務，并提供疫情構成不可抗力的證明義務。如：延期開工的證據，航班停飛的證據等。
結合開篇的案例，王先生提出2月5日由于疫情影響無法簽約及付款，要求延期，屬于不可抗力，其要求是合理合法的。從法律程序上，王先生需要舉證證明發生了不可抗力事件及不可抗力事件的影響期限。待上海市不動產登記中心及房產中介公司恢復上班，而且中澳航班恢復通行，不可抗力的情形就消除了，買賣雙方就可以繼續簽約及付款。發生疫情的合理期間屬于不可抗力，王先生無需承擔違約責任，李女士也無權借此解除買賣居間協議。
但是，王先生由于過于擔心新肺炎疫情，提出等疫情完全消失再簽約付款，這可能要到3月底或者更長時間，這是出售方李女士無法接受的。這時候，李女士可以等疫情穩定、恢復上班且中澳恢復航班后，發函給王先生催告要求繼續履行房地產買賣居間協議，即要求其來上海網簽《上海市房地產買賣合同》并支付首付款，當然催告要給對方一定的合理期限，如一周的時間。若王先生過于擔心疫情，不肯來上海簽署付款，那么李女士有權解除雙方簽署的房地產買賣居間協議，并追究王先生的違約責任或者沒收定金。當然，在李女士解除房地產買賣居間協議后，其有權另外將該房屋出售給第三人，解決其資金需求。
滬公網安備 31010402007129號
