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一、背景
近年來，中國信托業(yè)在家族財富管理和資產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展需求凸顯，但長期以來缺乏信托財產(chǎn)登記制度支撐，成為制約信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新的重要因素。2001年頒布的《中華人民共和國信托法》雖然確立了信托財產(chǎn)登記的要求，但20多年間一直未有配套制度落實，導(dǎo)致不動產(chǎn)等非現(xiàn)金財產(chǎn)難以直接置入信托。在實踐中，不動產(chǎn)信托因無法在登記簿上標(biāo)明信托屬性，只能登記在受托人（信托公司）名下，與受托人自有財產(chǎn)無法區(qū)分，信托財產(chǎn)的獨(dú)立性和風(fēng)險隔離難以真正實現(xiàn)。這不僅影響信托財產(chǎn)的法律保護(hù)，也限制了信托服務(wù)民生功能的發(fā)揮。同時，中國居民財富約大部分集中于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)信托需求旺盛，尤其是在養(yǎng)老保障、財富傳承、特殊群體照護(hù)等領(lǐng)域成為“剛需”。
基于上述背景，國家層面近年密集部署信托財產(chǎn)登記改革。2023年11月，國務(wù)院在《支持北京深化國家服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合示范區(qū)建設(shè)工作方案》中明確要求“在風(fēng)險可控前提下，探索建立不動產(chǎn)、股權(quán)等作為信托財產(chǎn)的信托財產(chǎn)登記機(jī)制”。北京作為國家金融改革先行示范區(qū)，積極響應(yīng)，率先開展不動產(chǎn)信托登記試點(diǎn)，為信托財產(chǎn)登記“破冰”探路。2024年12月，北京市金融監(jiān)管局會同北京市規(guī)劃和自然資源委聯(lián)合印發(fā)了京金發(fā)〔2024〕337號《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知（試行）》（以下簡稱“《通知》”）。該《通知》作為部門規(guī)范性文件，在全國首次以政策文件形式明確了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的適用范圍、辦理流程和相關(guān)要求。之后2025年1月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)金融監(jiān)管總局《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險推動信托業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》，再次強(qiáng)調(diào)建立健全信托財產(chǎn)登記制度，推動非資金信托財產(chǎn)登記落地。
根據(jù)《通知》，不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記是指委托人將國有土地上已有合法產(chǎn)權(quán)的不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)移給信托機(jī)構(gòu)，并向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請將信托財產(chǎn)權(quán)利及其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。適用范圍上，目前僅限北京轄區(qū)內(nèi)的信托公司作為受托人，接受北京市行政區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)設(shè)立信托的情形。此外，《通知》對信托財產(chǎn)處置也作出原則性規(guī)定：信托財產(chǎn)的處置應(yīng)按信托文件約定辦理；因法院、生效法律文書或有權(quán)機(jī)關(guān)囑托導(dǎo)致權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。該《通知》自發(fā)布之日起試行一年，在試點(diǎn)期為制度完善預(yù)留了空間。
二、北京不動產(chǎn)信托登記的操作流程
根據(jù)《通知》，不動產(chǎn)信托登記采取“三步走”的標(biāo)準(zhǔn)流程：
（一）信托產(chǎn)品預(yù)登記
不動產(chǎn)信托成立前，信托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)信托登記相關(guān)規(guī)定 在中國信托登記有限責(zé)任公司辦理信托產(chǎn)品預(yù)登記，取得產(chǎn)品編碼、信托預(yù)登記完成通知書。
（二）簽訂信托文件
委托人與信托機(jī)構(gòu)共同簽訂信托文件，信托文件應(yīng)明確信托目的、信托財產(chǎn)、信托期限、信托當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、信托 財產(chǎn)管理、運(yùn)用和處分等具體內(nèi)容。
（三）辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記
委托人與信托機(jī)構(gòu)共同向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出登記申請， 不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)契稅完稅(或減免稅)憑證、信托文件、 中國信托登記有限責(zé)任公司出具的證明文件，辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并在不動產(chǎn)權(quán)證書附記欄標(biāo)注“不動產(chǎn)信托財產(chǎn)，信托產(chǎn)品名稱：XXX。”
上述流程設(shè)計使信托財產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)化。特別是通過產(chǎn)權(quán)證附記標(biāo)注信托產(chǎn)品名稱，突破了以往登記系統(tǒng)無法體現(xiàn)信托關(guān)系的難題，實現(xiàn)了信托財產(chǎn)從登記層面對委托人和受托人固有財產(chǎn)的隔離。任何第三人在查詢該不動產(chǎn)登記信息時，均能直觀獲知其為信托財產(chǎn)而非受托人自有財產(chǎn)。
三 全國首批不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記項目
北京率先完成了全國首批不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記項目，其中具有代表性的兩個案例分別于2025年4月2日在通州區(qū)和昌平區(qū)落地，被稱為不動產(chǎn)信托登記的“雙首單”。下文對這兩起案例的交易背景、信托架構(gòu)等情況進(jìn)行分析：
（一）通州區(qū)：“特殊需要家庭”不動產(chǎn)信托登記首例
2025年4月2日（世界自閉癥關(guān)注日），通州區(qū)不動產(chǎn)登記中心為一位70歲的田女士成功辦理了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記，將其名下一套房產(chǎn)置入信托，用于其40歲自閉癥兒子的終身照護(hù)保障。這是全國首例不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點(diǎn)案例，也是北京市落地的首個不動產(chǎn)信托登記項目。
案例背景：
田女士獨(dú)子患有嚴(yán)重自閉癥，生活無法自理。隨著田女士年事漸高，她最擔(dān)憂的是自己百年之后孩子的安置和生活保障問題。傳統(tǒng)模式下，房產(chǎn)將作為遺產(chǎn)由兒子繼承，但因兒子屬限制民事行為能力人，無法獨(dú)立管理大額財產(chǎn)，且監(jiān)護(hù)人管理不善還可能引發(fā)財產(chǎn)侵占、家庭糾紛等風(fēng)險。早在三年前田女士就曾嘗試設(shè)立現(xiàn)金信托為兒子儲備資金，但當(dāng)時國內(nèi)尚無不動產(chǎn)信托的渠道。直到北京不動產(chǎn)信托登記政策出臺，她萌生了將房產(chǎn)直接納入信托的想法。
信托架構(gòu)：
信托委托人是田女士本人，受益人指定為其自閉癥兒子，受托人為國投泰康信托有限公司，并特別聘請律師事務(wù)所（道可特律師事務(wù)所）擔(dān)任信托監(jiān)察人。信托財產(chǎn)為田女士名下位于通州的一處住宅房產(chǎn)。信托目的是用該房產(chǎn)為受益人提供居住場所、用未來房產(chǎn)處置后的資金為受益人支付終身照護(hù)費(fèi)用。該信托的設(shè)立，將百萬元級房產(chǎn)納入信托保護(hù)，為自閉癥患者的終身照護(hù)提供了穩(wěn)定、受保護(hù)的經(jīng)濟(jì)來源。
（二）昌平區(qū)：“不動產(chǎn)+慈善+養(yǎng)老+傳承”四位一體信托案例
與通州同期，北京昌平區(qū)不動產(chǎn)登記中心也于2025年4月2日完成了全市首單倉儲類不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。該案例由中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司（外貿(mào)信托）作為受托人，為一位王女士量身定制，將其名下一處物流倉儲型不動產(chǎn)登記為信托財產(chǎn)，創(chuàng)新性地融合了“不動產(chǎn)+慈善+養(yǎng)老+傳承”四位一體的信托服務(wù)模式。
案例背景：
王女士年近中年，王女士的物流倉儲設(shè)施是重要的家庭資產(chǎn)，她希望借助信托機(jī)制，實現(xiàn)家庭財富傳承與公益慈善相結(jié)合的目標(biāo)。
信托架構(gòu)：
信托委托人為王女士，受托人為外貿(mào)信托。該信托將倉儲物業(yè)產(chǎn)生的收益按約定比例分配，其中50%的信托收益定向用于慈善捐贈，剩余部分專項用于老人贍養(yǎng)與子女教育。
效果與意義：
該案例開創(chuàng)了“不動產(chǎn)+慈善+養(yǎng)老+傳承”相結(jié)合的新模式。通過信托機(jī)制，王女士不僅盤活了存量資產(chǎn)，也實現(xiàn)了養(yǎng)老規(guī)劃、慈善捐贈、資產(chǎn)增值管理等多重目標(biāo)，在信托框架下實現(xiàn)了“一份不動產(chǎn)，多種用途兼顧”。
結(jié)語
北京不動產(chǎn)信托登記試點(diǎn)作為我國信托制度的一項重大創(chuàng)新，展現(xiàn)出巨大的制度紅利和應(yīng)用前景。在短時間內(nèi)實現(xiàn)了從無到有的突破，既創(chuàng)新了信托服務(wù)模式，又回應(yīng)了民生現(xiàn)實需求。
未來還需要監(jiān)管、立法、稅務(wù)等多方協(xié)同發(fā)力，不斷完善配套政策和操作細(xì)節(jié)。在積累更多實踐案例、解決更多具體問題后，不動產(chǎn)信托登記制度有望在全國范圍內(nèi)推行，成為中國信托業(yè)服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)和人民財富管理的又一重要工具不動產(chǎn)信托登記制度在不久的將來更加成熟完善，為實現(xiàn)“房產(chǎn)財富安全傳承、養(yǎng)老有所依、公益可持續(xù)”保駕護(hù)航。