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2025年3月20日至21日，上海律協(xié)律師學(xué)院聯(lián)合城市更新（征收）專業(yè)委員會（以下簡稱“城更委”）在上海財經(jīng)大學(xué)舉辦的“房屋征收補償爭議解決”實務(wù)培訓(xùn)班順利落幕。本次培訓(xùn)聚焦城市更新背景下房屋征收補償領(lǐng)域的實務(wù)難點，由城更委主任馬永健律師主持，張鴿、焦士雷、高原、張丹中四位資深律師分別圍繞行政程序、利益分割、主體認(rèn)定、家事交叉四大核心議題展開深度分享，吸引180余名法律從業(yè)者參與。培訓(xùn)內(nèi)容兼具理論高度與實踐溫度，通過典型案例拆解與實務(wù)技巧傳授，系統(tǒng)回應(yīng)了征收補償爭議解決中的關(guān)鍵問題，為行業(yè)提供了可借鑒的操作范式。本文結(jié)合培訓(xùn)核心內(nèi)容與最新司法實踐，對房屋征收補償爭議解決實務(wù)進行全面梳理與深度解析。
一、征收補償行政程序爭議：規(guī)范與救濟的雙重維度
房屋征收補償?shù)男姓绦蚝戏ㄐ允菭幾h解決的基礎(chǔ)前提。城更委委員張鴿律師以《舊住房更新有關(guān)的行政調(diào)解和行政決定程序》為主題，結(jié)合上海蕃瓜弄小區(qū)拆除重建改造、曹楊一村改造等典型項目，系統(tǒng)闡釋了行政程序爭議的核心要點與解決路徑，凸顯了程序正義在征收工作中的核心價值。
（一）行政調(diào)解的實務(wù)操作與效能提升
行政調(diào)解作為征收爭議化解的前置環(huán)節(jié)，在平衡公共利益與個人權(quán)益中發(fā)揮著重要作用。張鴿律師指出，舊住房更新中的行政調(diào)解需遵循“自愿參與、程序透明、結(jié)果公正”三大原則，其核心價值在于通過柔性方式化解矛盾，減少后續(xù)訴訟負(fù)累。以上海蕃瓜弄小區(qū)改造項目為例，該項目涉及896戶居民，因部分住戶對安置房源區(qū)位存在異議，征收部門啟動行政調(diào)解程序，邀請街道辦、居委會、律師組成調(diào)解小組，通過37場專題調(diào)解會，最終促成92%的異議住戶達成共識。
從實務(wù)操作來看，行政調(diào)解的有效性依賴于三個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：一是調(diào)解主體的專業(yè)性，需吸納熟悉征收政策的行政人員、具備實務(wù)經(jīng)驗的律師及基層自治組織代表共同參與，確保調(diào)解意見的合法性與合理性；二是證據(jù)出示的充分性，征收部門需向被征收人完整公示征收決定、評估報告、安置方案等核心文件，對補償標(biāo)準(zhǔn)的測算依據(jù)進行逐項說明；三是調(diào)解協(xié)議的規(guī)范性，達成一致的內(nèi)容需以書面形式明確，載明補償方式、履行期限、違約責(zé)任等要素，避免后續(xù)履行爭議。
但實踐中行政調(diào)解仍面臨諸多困境。部分征收部門存在“重形式輕實質(zhì)”的傾向，調(diào)解流程流于表面；被征收人則因?qū)Τ绦虿恍湃?，往往直接拒絕參與調(diào)解。對此，張鴿律師建議引入第三方評估機制，由獨立機構(gòu)對調(diào)解過程的合規(guī)性進行監(jiān)督，并建立調(diào)解與后續(xù)救濟程序的銜接機制，對調(diào)解不成的案件明確告知復(fù)議、訴訟等權(quán)利，保障救濟渠道暢通。
（二）行政決定的合法性審查與風(fēng)險防控
行政決定作為征收補償?shù)慕K局性行政行為，其合法性直接決定了爭議解決的走向。張鴿律師結(jié)合曹楊一村改造項目中的行政決定實務(wù)，強調(diào)征收部門作出補償決定需滿足嚴(yán)格的法定要件，否則極易引發(fā)行政訴訟。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定，行政決定的作出需以“未達成補償協(xié)議”或“房屋所有權(quán)人不明確”為前提，且必須履行催告、評估、協(xié)商等前置程序。
從合法性審查維度看，行政決定的爭議焦點主要集中在四個方面：一是評估程序的合規(guī)性，包括評估機構(gòu)的選定是否經(jīng)過協(xié)商或搖號、評估范圍是否涵蓋房屋裝飾裝修及附屬設(shè)施、評估結(jié)果是否依法送達等。深圳市坪山區(qū)某征收項目中，因評估機構(gòu)未對被征收人拒絕入戶評估的情況進行書面記錄，導(dǎo)致行政決定因評估程序瑕疵被撤銷；二是補償內(nèi)容的合理性，需確保貨幣補償金額不低于房屋征收決定公告之日的市場價格，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋需符合協(xié)議約定的區(qū)位、面積等標(biāo)準(zhǔn)；三是程序履行的完整性，征收部門需提供證據(jù)證明已履行協(xié)商溝通義務(wù)，且在決定作出前進行了社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；四是文書送達的規(guī)范性，需采用直接送達、留置送達等法定方式，電子送達需確認(rèn)被征收人有效接收。
針對行政決定的執(zhí)行風(fēng)險，張鴿律師特別指出，征收部門應(yīng)避免“先拆后補”的違法操作，嚴(yán)格依照《行政強制法》規(guī)定，在申請法院強制執(zhí)行前完成補償款專戶存儲或安置房落實工作。天津市司法局發(fā)布的行政復(fù)議指南明確要求，行政決定執(zhí)行前需提交補償資金到位證明或安置房屋權(quán)屬證明，這一要求可作為征收部門的風(fēng)險防控重點。
二、征收補償利益分割爭議：標(biāo)準(zhǔn)與平衡的實務(wù)考量
房屋征收補償利益分割是民事爭議的核心領(lǐng)域，涉及多方主體的權(quán)益博弈。城更委委員焦士雷律師以《房屋征收補償利益分割疑難案件探析》為題，結(jié)合上海高院相關(guān)會議紀(jì)要與典型案例，對公有住房、私有住房、宅基地房屋的利益分割規(guī)則進行了系統(tǒng)拆解，厘清了司法實踐中的裁判思路。
（一）私有住房征收利益分割的核心爭議點
私有住房征收利益分割的爭議主要圍繞“權(quán)利主體界定”與“分配比例確定”展開。焦士雷律師指出，私有住房的補償利益原則上歸房屋所有權(quán)人所有，但存在共有關(guān)系、租賃關(guān)系或贈與情形時，需結(jié)合權(quán)利來源、實際貢獻等因素綜合判定。
在共有房屋分割中，按份共有與共同共有采用不同裁判標(biāo)準(zhǔn)。按份共有人可依份額主張補償利益，但需扣除另一方對房屋的修繕、裝修等增值貢獻；共同共有則需考量共有人對房屋的實際居住情況、依賴程度等因素。以上海浦東某私有住房征收案為例，房屋為王某與李某夫妻共同共有，王某長期居住且承擔(dān)房屋維護責(zé)任，李某定居國外且未履行養(yǎng)護義務(wù)，法院最終判決王某分得65%的補償利益。
“住改商”房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失分割是實務(wù)中的難點問題。焦士雷律師結(jié)合案例指出，此類損失的分配需區(qū)分房屋所有權(quán)人與實際經(jīng)營者的權(quán)利邊界：若所有權(quán)人自行經(jīng)營，損失應(yīng)歸其所有；若出租給他人經(jīng)營，需根據(jù)租賃合同約定分配，無約定時可按“所有權(quán)人得40%、經(jīng)營者得60%”的比例酌情分割，同時需審查經(jīng)營者是否具備合法經(jīng)營資質(zhì)、是否實際開展經(jīng)營活動等要件。
（二）公有住房征收利益分割的裁判邏輯
公有住房征收利益分割的核心在于“同住人資格認(rèn)定”與“利益分配平衡”。焦士雷律師結(jié)合上海高院會議紀(jì)要，強調(diào)同住人需滿足“戶籍在冊、實際居住、他處無房”三大核心要件，但實踐中存在諸多例外情形需靈活把握。
在“實際居住滿一年”的認(rèn)定上，法院傾向于從“居住可能性”而非“實際居住事實”判斷。因家庭矛盾、疾病就醫(yī)、外地工作等合理原因未實際居住的，可視為符合居住要求。上海徐匯某公房征收案中，張某戶籍在冊但因照顧外地父母未實際居住，法院結(jié)合其無其他住房、定期繳納房屋租金等事實，認(rèn)定其具有同住人資格。
“他處有房”的界定是同住人認(rèn)定的另一關(guān)鍵。焦士雷律師明確，此處的“他處有房”特指福利性住房，包括公有住房、經(jīng)濟適用房、動遷安置房等，通過市場交易購買的商品房不影響同住人資格認(rèn)定。但需注意，若福利性住房的人均居住面積低于法定標(biāo)準(zhǔn)（上海地區(qū)為15平方米），仍可認(rèn)定為“居住困難”，不喪失同住人資格。
托底保障情形下的利益分割具有特殊性。焦士雷律師指出，托底保障對象通常包括居住困難戶、殘疾人、未成年人等特殊群體，其補償利益應(yīng)優(yōu)先保障基本居住需求。上海靜安某公房征收案中，被征收家庭包含兩名殘疾人，法院在分割利益時，優(yōu)先為其預(yù)留安置房指標(biāo)，剩余貨幣補償由其他同住人按比例分配，充分體現(xiàn)了“特殊保護”原則。
（三）家庭內(nèi)部協(xié)議的效力認(rèn)定規(guī)則
家庭內(nèi)部協(xié)議是化解征收利益分割爭議的重要依據(jù)，但效力認(rèn)定需嚴(yán)格把握法定要件。焦士雷律師通過多起案例分析指出，有效的家庭協(xié)議需滿足三個條件：一是簽訂主體具有完全民事行為能力，未成年人或精神病人的監(jiān)護人需依法履行代理職責(zé)；二是意思表示真實，不存在欺詐、脅迫、顯失公平等可撤銷情形；三是內(nèi)容不違反法律強制性規(guī)定，不得損害國家利益、集體利益或第三人合法權(quán)益。
實踐中，常見的無效協(xié)議情形包括：部分同住人未經(jīng)其他權(quán)利人同意擅自簽訂協(xié)議；協(xié)議約定剝奪未成年人或殘疾人的基本居住權(quán)益；協(xié)議內(nèi)容違反“一戶一證”的征收政策等。上海閔行某征收案中，哥哥未經(jīng)妹妹同意簽訂家庭協(xié)議，將全部補償利益據(jù)為己有，法院認(rèn)定協(xié)議無效，判決妹妹分得相應(yīng)份額。
對于協(xié)議履行爭議，焦士雷律師建議，當(dāng)事人應(yīng)在協(xié)議中明確履行期限、違約責(zé)任及爭議解決方式，同時保留簽訂過程中的錄音、錄像等證據(jù)，避免后續(xù)舉證困難。若協(xié)議履行出現(xiàn)障礙，可優(yōu)先通過調(diào)解方式解決，調(diào)解不成再提起民事訴訟。
三、公房同住人認(rèn)定爭議：要件與例外的精準(zhǔn)把握
公房同住人認(rèn)定是征收補償利益分割的前置性問題，直接影響權(quán)利主體的確定。城更委委員高原律師以《公房征收中的同住人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)》為主題，結(jié)合司法實踐中的典型情形，對同住人認(rèn)定的要件、例外及爭議排除規(guī)則進行了精細(xì)化解讀。
（一）同住人認(rèn)定的核心要件解析
高原律師指出，公房同住人認(rèn)定需同時滿足戶籍、居住、住房三個核心要件，三者缺一不可，但司法實踐中對各要件的認(rèn)定存在彈性空間。
戶籍要件方面，原則上要求征收公告發(fā)布時戶籍在冊，但存在特殊情形的除外。根據(jù)上海地區(qū)司法實踐，因參軍、服刑、就學(xué)等法定事由戶籍遷出，且在征收時戶籍尚未遷回，但無其他福利性住房的，可視為戶籍要件符合要求。上海楊浦某公房征收案中，李某因參軍戶籍遷出，退役后未遷回但長期在系爭房屋居住，法院認(rèn)定其戶籍要件達標(biāo)。
居住要件要求“成年后連續(xù)居住滿一年以上”，但需區(qū)分“客觀無法居住”與“主觀放棄居住”。高原律師通過案例分析指出，因房屋面積狹小、家庭矛盾尖銳等客觀原因無法居住的，可豁免實際居住要求；但因自身購房、出國定居等主觀原因未居住的，通常不認(rèn)定為同住人。上海長寧某公房征收案中，王某戶籍在冊但因房屋僅15平方米，與父母共同居住困難而在外租房，法院結(jié)合其無其他住房的事實，認(rèn)可其居住要件。
住房要件中的“他處無房”采用嚴(yán)格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不僅包括本人及配偶名下的福利性住房，還涵蓋未成年子女名下的福利性住房。高原律師特別強調(diào)，通過動遷安置獲得的房屋即使未實際居住，仍屬于“他處有房”；但因房屋質(zhì)量問題或區(qū)位偏遠未入住的，可結(jié)合具體情況酌情認(rèn)定。
（二）特殊群體的同住人資格認(rèn)定
特殊群體的同住人認(rèn)定是實務(wù)中的難點，需兼顧法律規(guī)定與實質(zhì)公平。高原律師重點解析了三類特殊群體的認(rèn)定規(guī)則：
外地配偶的資格認(rèn)定需滿足“結(jié)婚滿五年+實際居住”的雙重條件。上海浦東某公房征收案中，外地配偶張某與本地戶籍的丈夫結(jié)婚六年，且在系爭房屋實際居住，法院認(rèn)定其具有同住人資格；但另一案件中，外地配偶僅結(jié)婚三年且未實際居住，法院未支持其資格主張。
未成年人的同住人資格認(rèn)定需依附于監(jiān)護人。若未成年人戶籍在冊且隨監(jiān)護人在系爭房屋居住，可認(rèn)定為同住人；若未成年人隨父母在他處居住，僅戶籍掛靠在系爭房屋的，不具備同住人資格。上海普陀某公房征收案中，未成年人李某戶籍在祖父名下的公房，但隨父母在他處福利性住房居住，法院駁回其同住人資格主張。
承租人去世后的同住人認(rèn)定需遵循“順位原則”。第一順位為原承租人的配偶、子女、父母；第二順位為與原承租人共同居住兩年以上的其他親屬。上海虹口某公房征收案中，承租人去世后，其女兒與女婿在房屋內(nèi)居住三年，法院優(yōu)先認(rèn)定女兒的同住人資格，女婿因未滿足親屬順位要求未獲支持。
（三）同住人資格的排除情形
高原律師明確，以下情形即使符合戶籍、居住要件，仍可能被排除同住人資格：一是已享受過福利性分房或動遷安置的；二是通過虛假戶籍遷移獲取居住資格的；三是雖戶籍在冊但從未履行房屋使用義務(wù)（如長期拖欠租金）的；四是在征收前已將房屋出租給他人且自身不居住的。
上海靜安某公房征收案中，趙某曾在2010年享受過單位福利分房，2018年將戶籍遷入母親名下的公房，法院以其已享受福利性住房為由，排除其同住人資格。這一裁判思路體現(xiàn)了“禁止重復(fù)享受征收利益”的司法原則。
四、征收與家事法律關(guān)系交叉爭議：復(fù)雜場景的實務(wù)應(yīng)對
房屋征收補償常與繼承、婚姻、監(jiān)護等家事法律關(guān)系交織，形成復(fù)合型爭議。城更委委員張丹中律師以《征收補償共有與家事交叉案件專題探討》為題，結(jié)合代理經(jīng)驗與典型案例，梳理了此類案件的處理思路與實務(wù)技巧。
（一）征收補償與繼承關(guān)系的交叉處理
征收補償利益的繼承爭議主要涉及遺產(chǎn)范圍界定、繼承人資格認(rèn)定及遺產(chǎn)分配三大問題。張丹中律師指出，征收補償利益的遺產(chǎn)范圍需區(qū)分房屋性質(zhì)：私有住房的全部補償利益可作為遺產(chǎn)；公有住房的補償利益僅歸同住人所有，非同住人的繼承人無權(quán)主張。
在繼承人資格認(rèn)定上，需嚴(yán)格依照《民法典》繼承編的規(guī)定，同時兼顧征收政策的特殊性。上海浦東某公房征收案中，承租人去世后，其子女中僅有一人符合同住人資格，法院判決該子女取得全部補償利益，其他非同住人子女無權(quán)繼承。對于遺囑繼承，需注意遺囑內(nèi)容是否明確處分了征收補償利益，且遺囑形式需符合法定要求（如自書遺囑需親筆簽名并注明年月日）。
遺產(chǎn)分配時，需考慮繼承人對被繼承人的贍養(yǎng)義務(wù)履行情況、是否與被繼承人共同居住等因素。上海徐匯某私有住房征收案中，被繼承人的長子長期贍養(yǎng)老人并共同居住，次子未盡贍養(yǎng)義務(wù)，法院判決長子分得70%的補償遺產(chǎn)，次子分得30%。
（二）征收補償與婚姻關(guān)系的交叉處理
婚姻關(guān)系存續(xù)期間的征收補償利益分割，需區(qū)分夫妻共同財產(chǎn)與個人財產(chǎn)。張丹中律師指出，婚前房屋在婚姻關(guān)系存續(xù)期間被征收的，補償利益原則上歸房屋所有權(quán)人個人所有，但配偶若符合同住人資格或?qū)Ψ课萦性鲋地暙I（如裝修、修繕），可主張相應(yīng)份額。
離婚后的征收補償分割需特別注意時間節(jié)點。若離婚協(xié)議已對房屋歸屬作出約定，征收補償應(yīng)按協(xié)議執(zhí)行；若未作約定且房屋未分割，補償利益仍屬夫妻共同財產(chǎn)。上海閔行某離婚后征收案中，雙方離婚時未分割共有房屋，房屋征收后法院按均等原則分割補償利益，但考慮到女方撫養(yǎng)未成年子女，酌情多分配10%。
“假離婚”規(guī)避征收政策的爭議日益增多。張丹中律師強調(diào)，法律上不存在“假離婚”概念，離婚登記后雙方即解除婚姻關(guān)系，據(jù)此簽訂的補償利益分割協(xié)議若不存在欺詐、脅迫情形，應(yīng)認(rèn)定有效。但實踐中，若能證明離婚是為規(guī)避政策且未實際分割財產(chǎn)，法院可能結(jié)合公平原則調(diào)整利益分配。
（三）征收補償與監(jiān)護關(guān)系的交叉處理
未成年人或無民事行為能力人的征收補償權(quán)益保護，核心在于監(jiān)護人的職責(zé)履行。張丹中律師指出，監(jiān)護人在征收過程中需遵循“最有利于被監(jiān)護人”原則，不得處分被監(jiān)護人的核心居住權(quán)益。
在代理權(quán)限方面，監(jiān)護人簽訂征收補償協(xié)議需提供身份證明及監(jiān)護資格證明，協(xié)議內(nèi)容需明確保障被監(jiān)護人的居住需求（如預(yù)留安置房）。上海長寧某征收案中，監(jiān)護人擅自選擇貨幣補償且未為未成年人預(yù)留住房，法院認(rèn)定協(xié)議損害被監(jiān)護人利益，支持了未成年人的撤銷請求。
若監(jiān)護人侵害被監(jiān)護人的征收補償權(quán)益，其他親屬可向法院申請變更監(jiān)護人，并主張損害賠償。張丹中律師建議，此類案件中應(yīng)重點收集監(jiān)護人處分財產(chǎn)的證據(jù)（如補償款轉(zhuǎn)賬記錄、房屋買賣合同等），同時申請法院對補償利益進行保全，防止權(quán)益進一步受損。
（四）家庭協(xié)議的實務(wù)審查要點
家庭協(xié)議是處理家事與征收交叉爭議的重要依據(jù)，張丹中律師強調(diào)審查時需把握三個核心：一是協(xié)議主體是否涵蓋全部權(quán)利人，特別是未成年人、精神病人等需監(jiān)護人參與的主體；二是協(xié)議內(nèi)容是否明確具體，避免“大致分配”“酌情處理”等模糊表述；三是協(xié)議簽訂過程是否合法，是否存在隱瞞補償款數(shù)額、偽造簽名等情形。
上海寶山某家庭協(xié)議糾紛中，長子隱瞞了房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失補償，與其他親屬簽訂分割協(xié)議，后真相敗露，法院認(rèn)定協(xié)議因欺詐可撤銷，重新分配全部補償利益。這一案例警示，家庭協(xié)議的簽訂需以充分知情權(quán)為前提，否則易引發(fā)后續(xù)爭議。
本次培訓(xùn)班通過四大專題的深度分享，構(gòu)建了房屋征收補償爭議解決的完整知識體系。結(jié)合培訓(xùn)內(nèi)容與司法實踐，可提煉出以下實務(wù)操作指引，并對行業(yè)發(fā)展趨勢進行展望。
（注：以上嘉賓觀點，根據(jù)錄音整理，未經(jīng)本人審閱）
供稿：上海律協(xié)城市更新（征收）專業(yè)委員會
執(zhí)筆：李維世 上海誓維利律師事務(wù)所