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前言：房地產破產重整程序是在司法監督下，由管理人推動，通過再投資、引入投資人等方式盤活不良資產，以達到清償債權之目的的程序。站在預重整投資人角度，在進行投資決策時，第一步就是要對擬進 行破產重整的企業進行盡職調查，分析企業的內在價值(包括資產、債權、債務、行業前景等等)，以判斷破產企業潛在的致命缺陷及預期投資的收益。本律師團隊根據過往為預重整投資人進行盡職調查的經驗，就房地產行業破產企業的資產盡調的調查要點進行總結分析，以供斧正。
破產重整房地產企業的資產梳理-已售住宅篇
因現行商品房預售制度，導致房地產企業在進入破產程序后會存在大量未履行完畢的商品房買賣合同。在法律盡職調查中，幫助預重整投資人確定該等商品房買賣合同的履行情況對于房地產破產企業（以下簡稱“破產企業”）資產、債務、債權的影響是一項重要工作。針對破產企業開發已售的房產，應根據以下步驟協助投資人確認破產企業的有效資產及投資策略。
一、確定商品房買賣合同下的房產是否屬于破產財產
梳理商品房項下房產的權利歸屬，可以初步掌握破產企業的資產情況。具體而言，我們可根據未履行完畢的商品房銷售合同是否合法有效、房產是否已辦理過戶進行分析：
1.無效的商品房銷售合同項下房產屬于破產財產
實務中，開發商為了迅速回款，在未取得商品房預售許可證的前提下即銷售房屋的情況并不罕見，而根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效”。
在（2021）最高法民申1666號案中，最高法院認為，雖然買受人已向開發商支付全部購房款，但案涉樓盤未辦理預售許可證，故商品房買賣合同無效，無效的商品房買賣合同自始沒有法律效力，商品房買賣合同項下房屋應屬于破產財產，買受人無權請求繼續履行無效的商品房買賣合同。
該種情形下，破產管理人或預重整投資人應將該類房屋計入破產企業的資產中，同時已收取的房款須向買受人返還，計入破產企業的債務。
2.有效的商品房銷售合同項下房產，如已向買受人辦理產權過戶的，則不屬于破產財產，如未向買受人辦理產權過戶的，仍屬于破產財產
商品房買賣合同有效的情況下，應進一步根據破產企業是否已向買受人辦理產權過戶來判斷房產的所有權歸屬：
1) 已向買受人辦理產權過戶的房產，屬于按照《中華人民共和國民法典》第二百零九條依法登記取得不動產物權的情形，該房產屬于買受人財產，不屬于破產財產。
該種情形下，商品房銷售合同項下未支付的房款屬于破產企業的債權，破產管理人或預重整投資人可以請求買受人支付剩余房款；商品房未交付的，應向買受人交付。
2) 就未辦理產權過戶的房產，因其尚未辦理房屋所有權轉移登記并取得房屋所有權證或不動產權屬證書，在無其他生效法律文書確認該房產的所有權不屬于破產企業的情況下，該房產仍屬于破產企業的破產財產，買受人尚未取得房產的所有權，買受人應根據不同的履行情況在后續破產重整程序中行使其權利。
值得注意的是，對于2002年最高院《關于審理企業破產案件若干問題規定》第七十一條中認為不屬于破產財產的“（五）特定物買賣中，尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物；（六）尚未辦理產權證或者產權過戶手續但已向買方交付的財產。”規定，已被2007年施行的《破產法》及2013年實施的《破產法司法解釋（二）》中相關規定所取代，即，對于未辦理產權過戶的房產，即便買受人已支付全部對價或已交付房產，仍為破產財產。
二、確定在有效的商品房銷售合同項下，購房人是否為商品房消費者
如相關商品房買受人符合“商品房消費者”的，則該商品房買賣合同對應的房產不應計入破產企業的有效資產，商品房消費者對該房產的權利優先于建設工程價款優先受償權及在該房產上設置了抵押的抵押債權，因此，預重整投資人不僅需在正式參與重整后協助買受人辦理過戶登記，該房產還不能用于償還抵押權人主張的債權，需投資人在去除此類房產后再行評估需付出的投資金額。因此律師在進行法律盡職調查時，需根據不同情況確認對應可收回的債權、需配合的義務等。
根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條及第二條的規定內容，建設工程優先受償權優先于抵押權，但建設工程價款優先受償權不能對抗已經支付全部或大部分購房款的消費者，故在已經支付全部或大部分購房款的商品房消費者的權利與銀行抵押權產生沖突時，應優先保護購房消費者的權利，此稱之為“商品房消費者”的超級優先受償權。盡管該批復因民法典的適用目前已失效，且在《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》中未做同樣規定。但結合最高人民法院關于印發《全國法院民商事審判工作會議紀要》的通知中，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》仍為現行有效的規定，其中第二十九條也規定了買受人為“商品房消費者”的執行異議權。因此，我們仍以“商品房消費者”享有“超級優先受償權”為基礎分析。
1.“商品房消費者”的界定：
認定“商品房消費者”應根據《九民紀要》第125條及《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條認定，即“商品房消費者”應滿足：
一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
二是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；“買受人名下無其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設區的市或者縣級市范圍內商品房消費者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規定的精神。
三是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十；其中如果商品房消費者支付的價款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價款支付給申請執行人或者按照人民法院的要求交付執行的，可以理解為符合該規定的精神。
2.司法實踐中認定不屬于“商品房消費者”的典型情形
（1）以房抵債的，不能認定為“商品房消費者”，參考案例為（2020）最高法民申1404號
（2）一次性購買大量房屋的，不能認定為“商品房消費者”， 參考案例為（2020）最高法民申2256號
（3）購買車位、商鋪等商用房，不能認定為“商品房消費者”，參考案例為（2020）最高法民申5736號
但在司法實踐中，對于購買商住兩用房、公司購房用于員工居住、購買住房后用于出租的購房人是否屬于“商品房消費者”仍存在爭議。
三、確定有效的商品房買賣合同是否可以繼續履行及如何履行
如前文所述，未辦理產權過戶的房產仍屬于破產企業的破產財產，但購房人仍有權依據不同的購房合同履行情況主張其對房屋的權利。根據不同情況確定合法有效的商品房買賣合同是繼續履行還是解除，可以幫助預重整投資人梳理破產企業的有效資產情況。
而商品房買賣合同是否可以繼續履行，取決于買賣雙方的合同解除權的權利范圍，以及合同當事人在具備合同解除權的情形下，其繼續履行合同的意愿。除合同約定的解除權及法定解除權外，《破產法》第18條[1]在破產案件中還賦予破產管理人的特殊合同解除權（以下簡稱“破產解除權”）。管理人行使合同解除權需滿足兩個條件，一是合同在破產受理前成立；二是債務人和對方當事人對合同約定義務均未履行完畢。
根據合同履行的具體情況，結合合同解除權的要件，分析商品房買賣合同的“命運”見下表。值得注意的是，下表僅分析在不同情況下的商品房買賣合同是否可以繼續履行，從破產債權人的受償順位來看，在繼續履行合同的情況下如買受人屬于商品房消費者，則其主張可對抗建設工程價款優先受償權；如買受人不屬于商品房消費者，則其主張不享有優先權，但在破產重整案件中，通常會在綜合考慮后優先考慮購房人繼續履行的權利。
序號 |
合同履行情況 |
分析意見 |
1 |
房屋未竣工 |
該情況需分兩類： （1） 房屋未竣工，且根據其未建成的程度，重整計劃中未計劃繼續施工的，則商品房買賣合同已屬事實上不能履行，買賣雙方合同目的已無法實現，根據《民法典》第五百八十條，此時合同雙方均可根據法定解除權主張終止合同權利義務關系。買受人有權向破產管理人申報債權，要求退回已支付的購房款和承擔合同約定的賠償責任。預重整投資人在投資測算時，應將該部分購房款及違約金額計入破產企業的債務。 |
2 |
1）房屋已竣工；2）買受人已全款支付；3）未交付；4)未過戶的。 |
1）房屋已竣工，房地產企業具有向買受人交付房屋的能力；買受人已支付房屋全款，即買受人的合同義務已履行完畢，破產管理人無權解除合同，買受人有權要求破產管理人交付房屋、協助買受人辦理商品房過戶登記，繼續履行商品房買賣合同。 2）對于該類房產，預重整投資人在進行投資測算時，建議將該部分房產從破產企業的有效資產中排除。 |
3 |
1）房屋已竣工；2）買受人未全款支付；3）已交付；4)未過戶的。 |
1）房屋已竣工，房地產企業具有向買受人交付房屋的能力；盡管買受人付款義務未履行完畢，開發商協助過戶登記的義務亦未履行完畢，符合“合同雙方義務均未履行完畢”的條件。但考慮到商品房買賣合同項下，開發商的主要合同義務是交付房屋，而協助辦理過戶登記僅是開發商的附隨義務。因此，開發商交付房屋后，其主要的合同義務已履行完畢，該種情況不屬于“合同雙方義務均未履行完畢”的情形，破產管理人無合同解除權；破產管理人有權要求買受人支付全款，買受人有權要求破產管理人協助辦理商品房過戶登記，繼續履行商品房買賣合同 2)對于該類房產，預重整投資人在進行投資測算時，建議將該部分房產從破產企業的有效資產中排除。 |
4 |
1）房屋已竣工；2）買受人支付50%以上款項；3）未交付；4)未過戶的。 |
1）房屋已竣工，房地產企業具有向買受人交付房屋的能力；購房人付款義務未履行完畢，開發商交付房屋的主要義務亦未履行完畢，符合“合同雙方義務均未履行完畢”的條件，但鑒于“商品房消費者”的“生存權”是應該被保護的，如賦予破產管理人在該種情形下的合同解除權，則與該目的背道而馳，破產管理人無合同解除權。 2）對于該類房產，預重整投資人在進行投資測算時，建議將該部分房產從破產企業的有效資產中排除。 |
5 |
1）房屋已竣工；2）買受人未支付50%以上款項；3）未交付；4)未過戶的。 |
1）購房人付款義務未履行完畢，開發商交付房屋的主要義務亦未履行完畢，符合“合同雙方義務均未履行完畢”的條件，，破產管理人可以行使合同解除權。合同解除后，買受人可向破產管理人申報債權，要求退回已支付的購房款和承擔合同約定的賠償責任。 2）對于該類房產，如破產管理人解除合同的，預重整投資人可將該類房屋計入破產企業的有效資產中，同時已收取的房款須向買受人返還，計入破產企業的債務。 |
結語：相對于收購一般房地產企業不良資產而言，作為重整投資人收購房地產破產企業的不良資產涉及到的債權債務關系更為復雜，加之破產重整程序參與主體眾多，各方利益的平衡也更為困難。如何幫助重整投資人厘清破產企業價值、揭示投資風險、在各環節充分履責助力重整計劃成功執行是律師在該類型交易中的工作重點。
[1]《中華人民共和國破產法》（以下簡稱“《破產法》”）第十八條規定：人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人。管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同。管理人決定繼續履行合同的，對方當事人應當履行；但是，對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的，視為解除合同。”
滬公網安備 31010402007129號
