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2025年9月18日下午，由上海市法學會農業農村法治研究會、上海市律師協會城市更新（征收）專業委員會與上海中聯律師事務所（以下簡稱上海中聯所）聯合主辦的“城市更新視域下的集體經濟組織法律問題研討會”在上海中聯所順利召開。會議邀請上海大學法學院院長、上海市法學會農業農村法治研究會副會長李鳳章，上海大學法學院教授、上海市法學會農業農村法治研究會副會長文學國，華東政法大學法學院副教授劉競元，市農委農經處工作人員柳錚，上海中聯所合伙人成勝男律師，與城更委副主任武順華、委員劉敏青、張鴿、鄒翊等一起，從宅基地、集體建設用地及集體經濟組織成員權益三大維度展開深入探討。共計80余名律師及20余名對集體經濟組織法律問題感興趣的相關行業人員參加了本次研討會的線下會議，線上共有1660余名觀眾參加了本次研討會。
一、 集體經濟組織成員資格認定：多維標準與程序爭議
集體經濟組織成員資格是農村土地權益分配的核心依據，也是城市更新補償安置的關鍵前提。研討會中，多位嘉賓從認定標準、程序規范及特殊群體權益保護等維度展開深度探討。
（一）成員資格認定的核心要素：政策銜接與綜合判斷
市農委農經處工作人員柳錚長期從事農村集體經濟組織管理實務，他結合《農村集體經濟組織法》《上海市農村集體經濟組織成員資格認定指導意見》等政策文件，系統闡釋成員資格認定的“三維度”邏輯：
戶籍維度：戶籍是重要參考，但非唯一依據。以上海為例，部分村民因就學、參軍等戶籍遷出，若仍保留土地承包權或長期參與集體收益分配，仍可能被認定為成員。如浦東某村村民王某，戶籍遷出后每年參與集體魚塘收益分配，法院最終認可其成員資格。
權利義務維度：需審查當事人與集體是否存在穩定權利義務關系，包括是否簽訂土地承包合同、參與集體資產經營管理、領取集體分紅等。柳錚強調，歷史資料（如二輪土地承包合同、集體資產改制成員登記冊）是認定關鍵，實務中需通過檔案調取、證人證言還原事實。
基本生活保障維度：判斷當事人是否以集體土地/資產為基本生活來源。以上海閔行城更區域為例，部分村民雖因征地成為“百萬富翁”，但歷史上長期依賴集體土地生存，仍需認可其成員資格以保障權益延續性。
（二）“外嫁女”成員資格爭議：程序規范與權益保護的實踐困境
城更委委員、上海普世萬聯律師事務所張鴿律師分享的廣州“外嫁女”李某案，是“性別平等與集體自治”沖突的典型樣本。李某祖父為原村村民，父母曾擁有祖宅，李某婚后戶籍遷至夫家，離婚后又遷回祖宅。征收時，村委會以“外嫁女戶籍遷出后再遷入，非原始成員”為由，僅給予其120平方米補償（本村原始成員可獲280平方米）。
舉證與裁判邏輯：李某方提交祖宅不動產權屬證書、離婚后居住證明、20182023年集體收益分配記錄等證據，主張與集體存在穩定權利義務關系；村委會以《村規民約》中“限制外嫁女權益”條款抗辯。法院最終認定：
成員資格需結合《農村集體經濟組織法》第11條“戶籍、權利義務關系、基本生活保障”綜合判斷，李某符合條件；
《村規民約》中“限制外嫁女權益”條款因違反《婦女權益保障法》第33條，屬無效。
張鴿律師進一步指出，成員大會“雙三分之二”表決規則易被濫用為“多數人壓迫少數人”的工具。律師實務中需通過“主張條款無效+舉證成員資格”雙重路徑，維護特殊群體權益。
（三）歷史遺留問題的解決：從“征而未補”到協議合規性的法理博弈
城更委委員、上海建緯律師事務所鄒翊律師分享的“1999年某村成建制遷移案”，暴露出城更中“協議搬遷”與“法定征收”混同的歷史遺留問題。1999年，某村因市政工程整體搬遷，村委會與村民簽訂《搬遷補償協議》，約定“集體統一置換土地，村民放棄原宅基地”。后因規劃調整，置換土地未落實，原宅基地被征收用于商業開發，補償款被村集體截留。
爭議焦點與裁判解析：
協議性質：因無政府征收主體參與，《搬遷補償協議》屬民事合同，但村集體“以搬遷規避法定征收程序”存在過錯；
產權變更效力：村集體未履行置換義務構成根本違約，需賠償村民信賴利益損失；
補償款歸屬：依據《土地管理法實施條例》第32條，補償款應優先彌補村民損失，村集體僅能主張公共設施部分權益。
鄒翊律師建議，歷史遺留“協議搬遷”應通過法定征收程序回溯性規范：若符合公共利益，由政府補辦征收手續；若屬商業開發，認定原協議無效，由過錯方承擔賠償責任，保障村民分享土地增值收益。
二、宅基地法律問題：征收補償與資格權的制度轉型
宅基地是農村集體土地的核心載體，其征收補償與資格權性質在城更中備受關注，成勝男律師與李鳳章院長分別從實務與理論維度解讀。
（一）宅基地征收補償：應安置人口的認定與舉證策略
上海中聯律師事務所所成勝男律師以“上海青浦某宅基地征收案”為樣本，拆解應安置人口認定的“三維度證據鏈”：
戶籍與身份證據：提交戶口本、身份證、1998年土地二輪承包合同，證明當事人戶籍與集體土地的原始關聯；
權利義務關系證據：收集20102025年集體分紅銀行流水、村民代表會議簽到表，佐證與集體的長期關聯；
基本生活保障證據：調取社保繳費記錄（基數低、未享城鎮住房福利），證明當事人仍依賴農村宅基地保障生活。
法院最終采納律師意見，認定被征收人王某為應安置人口。成勝男律師總結，實務中需突破“戶籍+實際居住”慣性思維，重視歷史資料與細微證據（如多年前分紅記錄、村集體活動簽到表）的收集，還原當事人與集體的真實關聯。
（二）宅基地資格權的法理反思與制度革新
上海大學法學院院長、上海市法學會農業農村法治研究會副會長李鳳章從法經濟學視角，剖析宅基地資格權的“困境與轉型”：
1.制度困境
身份權與財產權沖突：宅基地資格權綁定成員身份，導致征收中“數人頭”（身份安置）與“數磚頭”（財產補償）的公平性矛盾；
實物分配與資源效率矛盾：“一戶一宅”的實物分配模式，造成宅基地閑置與城更需求的脫節（以上海郊區為例，大量宅基地因村民進城而空置，卻因身份限制無法市場化流轉）。
2.轉型路徑
資格權貨幣化：成員資格權從“分配宅基地”轉化為“獲得貨幣補償款”，由集體統一核算，成員自主選擇用途。以上海松江試點為例，貨幣化補償后，村民可靈活選擇城鎮購房或參與集體項目；
超標準宅基地有償使用：對戶均宅基地超標的部分，征收有償使用費（以上海試點為例，超“戶均120平方米”部分，按每年每平方米510元征收），既保障基本居住權，又提高土地效率；
宅基地使用權穩定化：明確宅基地使用權不因房屋拆除消滅，允許成員重建或通過租賃、入股參與城更，推動其向“市場化財產權利”轉型。
三、集體建設用地流轉與合同效力：風險防范與規范路徑
集體建設用地流轉是城更中盤活存量土地的關鍵，但法律風險與制度滯后性突出，劉敏青律師、劉競元教授、武順華律師從不同視角探討。
（一）私下轉讓的法律風險：案例透視與監管優化
上海中聯所劉敏青律師分享“安徽某村集體土地轉讓案”，呈現私下流轉的全鏈條風險：2008年，某村將10畝集體建設用地以9萬元轉讓給非本集體成員張某，因無法辦審批手續，張某訴請合同無效。法院依《土地管理法》第63條、《民法典》第153條認定合同無效，判令村集體返還9萬元，但張某5萬元前期投入因“自身過錯”未獲支持，最終僅收回本金。
制度痛點與建議：
流轉渠道缺失：合法流轉流程繁瑣、名額有限，無法滿足市場需求。建議地方政府簡化審批，建立“線上交易平臺”公開流轉信息；
過錯認定模糊：合同無效后過錯比例缺乏標準。建議法院細化認定規則，對“故意隱瞞流轉限制”方加重責任；
監管機制滯后：基層土地部門巡查不足。建議通過衛星遙感、村民舉報建立“流轉預警機制”。
（二）合同效力認定的規范邏輯：法律適用與利益衡平
華東政法大學法學院副教授劉競元從規范解釋學角度，梳理集體建設用地轉讓合同效力的法律適用：
1. 法律依據分層
效力性與管理性強制規定區分：《民法典》第153條中，《土地管理法》第63條“村民會議表決、政府審批”屬管理性規定（違反不必然無效）；“耕地保護、生態紅線”屬效力性規定（違反則無效）。
特別法與一般法銜接：《農村集體經濟組織法》與《土地管理法》《民法典》形成特別法與一般法關系，流轉需同時滿足“成員權益保護”與“用途管制”要求。
2. 合同無效后的利益衡平
以江蘇某案例為例：村集體轉讓土地后增值至283萬元，企業主張按增值額賠償。法院判決村集體按90%過錯比例賠償254.7萬元，突破了“締約過失僅賠實際損失”的規則。劉競元指出，賠償應限定在“合同履行后可獲利益”，并扣除守約方過錯比例，未來需通過司法解釋明確“土地增值損失計算標準”。
（三）超長期合同的法律困境：類型化分析與整改路徑
城更委副主任、上海中聯律師事務所武順華律師將“涉集體土地超長期合同”分為三類，結合案例解析風險與整改方案：
類型一：改制企業用地合同
以上海某鎮辦企業改制案為例，1995年企業與村集體簽訂《土地使用權轉讓合同》，約定“土地使用權轉讓50年”，因違反“工業用地最高出讓年限50年”且未辦出讓手續，合同無效。
整改路徑：補辦出讓手續（補繳出讓金、調整期限），或協議解除并補償企業損失。
類型二：超長期租賃合同
上海某村委會與農業公司簽訂《土地租賃合同》，約定租期30年（超《民法典》第705條“租期不得超20年”）。
整改路徑：協商變更（超過部分無效，已履行部分按原約定），或解除合同并合理補償企業投入。
類型三：聯營企業用地合同
上世紀90年代，村集體與企業簽訂《聯營協議》，以“聯營”名義變相轉讓土地使用權，因未辦審批被認定無效。
整改路徑：補辦審批手續（若符合規劃），或清算補償后收回土地。
武順華律師強調，超長期合同整改需遵循“尊重歷史、保障現實、合法合規”原則，借助律師“全流程法律服務”掃清城更障礙。
四、焦點研討：理論與實務的碰撞與共識
研討會“焦點研討”環節，李鳳章、劉競元、成勝男、張鴿等嘉賓圍繞“集體土地權利與城更的法治協同”對話，形成多項共識與爭議：
（一）宅基地資格權貨幣化的可行性爭議
李鳳章（理論派）：貨幣化是破解“身份綁定”的關鍵，能盤活土地資源，符合城更“效率與公平”需求。以上海松江試點為例，貨幣化補償后村民選擇更靈活。
成勝男（實務派）：實踐中需警惕“補償標準不合理”，建議由第三方評估結合土地位置、城更規劃定標準，同時賦予村民“貨幣+實物”選擇權。
（二）集體建設用地合同無效后的損失范圍界定
劉競元（學者）：應將“土地增值損失”納入賠償，保護守約方“信賴利益”，遏制出賣方惡意主張無效。
劉敏青（律師）：需區分“自然增值”與“城更增值”，對后者適當降低出賣方賠償比例，避免責任過重。
（三）成員資格認定的舉證責任分配
張鴿（律師）：村民承擔初步舉證責任（如戶籍、承包合同），集體異議時需承擔反駁舉證責任（如成員大會決議、村規民約）。
柳錚（行政人員）：基層集體舉證能力弱，建議鄉鎮農經部門建立“成員資格認定檔案庫”，指導集體舉證，同時保障村民舉證便利。
五、總結：城更背景下集體經濟組織法治建設的未來方向
本次研討會清晰呈現了城更視域下集體經濟組織法律問題的復雜性與解決路徑。未來需從三方面推進法治建設：
（一）規范層面：加快立法與政策銜接
推動《農村集體經濟組織法》配套司法解釋出臺，細化成員資格、宅基地流轉、集體建設用地入市規則；地方結合城更需求制定實施細則（如上海補充城更區域成員認定特殊標準）。
（二）實務層面：強化律師全流程法律服務
律師應深度參與城更“前期合規審查、中期糾紛調解、后期訴訟代理”，提供“定制化”方案。如集體建設用地流轉中，設計“合法流轉+風險防控”交易結構；成員資格爭議中，通過“證據鏈構建+條款效力抗辯”維權。
（三）理論層面：深化城鄉融合法治研究
學術與實務部門合作開展“城更中集體土地權利轉型”“集體經濟組織法人屬性”等課題，總結各地經驗（如北京“減量發展”、蘇州“制度創新”），推動城鄉土地制度從“二元分割”向“融合發展”轉型。
本次研討會通過理論與實務的持續互動，集體經濟組織法律問題將逐步實現“規范清晰化、糾紛化解高效化、權益保護平等化”，為城市更新現代化高質量發展筑牢法治根基。
（注：以上嘉賓觀點，根據錄音整理，未經本人審閱）
供稿：上海律協城市更新（征收）專業委員會
執筆：李維世 上海誓維利律師事務所