網上投稿
2021年1月1日，《中華人民共和國民法典》（“民法典”）及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》（“《解釋》”）正式施行，在抵押領域作出了重大變革，包括特殊主體抵押財產的限制規則、抵押財產轉讓規則、動產抵押效力規則等等。但鑒于擔保系實踐性極強的法律制度，故新規能否在實踐中順利施行，是否會引發新的問題，仍有賴于配套登記規則的落地。
此外，舊不動產抵押登記系統亦存在相應問題，如未設置“擔保范圍”欄，僅能填寫固定債權數額，導致以登記為準的認定規則在實踐中難以適用等。
在此背景之下，2021年4月6日，自然資源部發布《自然資源部關于做好不動產抵押權登記工作的通知》（“《通知》”》，結合新規對不動產抵押登記規則作了修訂，使其與民法典《解釋》等規定保持一致，并解決了舊登記系統的相關問題，將對擔保實務產生極其重大的影響。本文將對《通知》確定的抵押登記規則的內容及影響作出相應分析，并提出相應改進建議，以供相關方參考。
（一）不動產抵押登記規則的重要性
根據《解釋》第四十七條之規定，不動產登記簿就抵押財產、被擔保的債權范圍等所作的記載與抵押合同約定不一致的，人民法院應當根據登記簿的記載確定抵押財產、被擔保的債權范圍等事項。
據此，就抵押財產、被擔保的債權范圍等事項，如當事人約定與登記不一致的，以登記為準。這就要求當事人在辦理抵押登記時，對登記內容進行審慎確認。如有特殊約定的，還應根據實際需求將約定辦理登記。
（二）《通知》確立的抵押登記新規
1.不得辦理抵押登記的財產范圍
《通知》第一條確定了不得辦理抵押登記的財產范圍，具體包括以下兩類：
（1）學校、幼兒園、醫療機構、養老機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施、養老設施和其他公益設施。
本條系民法典第399條的配套登記規范。本條涉及的擔保人系為公益目的成立的非營利法人，包括學校、幼兒園、醫療機構、養老機構等；涉及的擔保財產系公益設施，包括教育設施、醫療衛生設施、養老設施。
需注意的是，結合《解釋》之規定，上述擔保人以其公益設施之外的財產辦理抵押的，不違反法律法規的禁止性規定，相關分析可詳見我們撰寫的《民法典時代，哪些主體不得提供擔保？》一文。
還需注意的是，根據《解釋》第6條規定，上述主體在購入或者以融資租賃方式承租公益設施時，出賣人、出租人為擔保價款或者租金實現而在該公益設施上保留所有權的擔保有效。但根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第25條之規定，買賣合同當事人主張民法典第六百四十一條關于標的物所有權保留的規定適用于不動產的，人民法院不予支持。因此，所有權保留不適用于不動產。如上述主體購入不動產，出賣人、出租人為擔保價款或者租金實現而要求保留所有權的，在規范及登記層面均無法得到支持。
（2）法律、行政法規規定不得抵押的其他不動產。
根據民法典第399條之規定，除上述公益設施外，以下財產亦不得抵押：1）土地所有權；2）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規定可以抵押的除外；3）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；4）依法被查封、扣押、監管的財產。
2.明確記載抵押擔保范圍
《通知》第二條、第四條規定：（1）不動產登記簿的“抵押權登記信息”“預告登記信息”欄增加“擔保范圍”欄目；（2）當事人對一般抵押或者最高額抵押的主債權及其利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權費用等抵押擔保范圍有明確約定的，登記機構應當依申請在“擔保范圍”欄記載；未提出申請的，填寫“/”。
上述條款系民法典第389條的配套登記規范。根據民法典第389條之規定，擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照其約定。據此，法律支持當事人就擔保范圍另作約定。在此背景之下，《通知》明確了當事人對抵押擔保范圍的特殊約定可辦理登記。
但這可能會產生如下問題：如前文所述，就被擔保的債權范圍等事項，如當事人約定與登記不一致的，應以登記為準。在此情形下，如當事人對擔保范圍作了特殊約定，但未申請將該約定登記，則登記欄記載內容為空，是否意味著需適用法律默認的擔保范圍，可能會引發爭議。
為避免相關交易風險，我們建議，如當事人對擔保范圍作了特殊約定，且希望達到約定的效果的，應當申請將該約定一并辦理登記。
還需注意的是，本條款亦是對舊登記系統相關問題的回應。《全國法院民商事審判工作會議紀要》第58條曾提及，全國多數省區市的登記系統未設置“擔保范圍”欄目，僅有“被擔保主債權數額（最高債權數額）”的表述，且只能填寫固定數字，導致以登記為準的認定規則在現實中需區分適用，即在前述不規范的系統設置之下，法院以合同約定來認定擔保范圍較為穩妥，但在登記系統及規則設置較規范的地區，登記范圍與合同約定一致是常態或普通現象的，法院仍需適用以登記為準的規則。《通知》增設不動產登記簿的“擔保范圍”欄目并明確可記載內容后，前述問題將得到徹底解決。
3.保障抵押不動產依法轉讓
允許抵押人轉讓抵押財產，是民法典確立的核心擔保規則之一。同時，為平衡債權人與抵押人的利益，民法典及《解釋》允許當事人約定禁止/限制轉讓抵押財產。但此類約定如未登記的，則除非債權人有證據證明受讓人非善意，否則約定不能阻卻抵押財產轉讓的物權效力。相關分析詳見我們撰寫的《民法典時代，抵押財產轉讓規則的變化及其重大影響》一文。
此前我們建議，債權人辦理抵押登記時，需將禁止或者限制轉讓抵押財產的條款一并登記，但也提出，實踐中不同登記部門的操作可能千差萬別，債權人需提前與登記部門溝通能否辦理此類登記。故該等規則的落地，仍有賴于配套登記規范的出臺。
現《通知》解決了不動產登記領域的相應問題，具有相當的積極意義。根據《通知》第三條、第四條之規定：
（1）不動產登記簿的“抵押權登記信息”“預告登記信息”欄增加“是否存在禁止或限制轉讓抵押不動產的約定”。
（2）當事人申請辦理不動產抵押權首次登記或抵押預告登記的，不動產登記機構應當根據申請在不動產登記簿“是否存在禁止或限制轉讓抵押不動產的約定” 欄記載轉讓抵押不動產的約定情況。
（3）有約定填“是”，抵押期間依法轉讓的，抵押財產轉移登記需由抵押權人和轉讓雙方共同申請。
（4）無約定填“否”，抵押期間依法轉讓的，抵押財產轉移登記由轉讓雙方共同申請，無需經抵押權人申請。
據此，當事人約定禁止或限制轉讓抵押不動產的，有權要求登記機關辦理相應登記。
但值得注意的是，《通知》確立的上述規則會產生如下影響：
根據《解釋》之規定，當事人約定禁止或限制轉讓抵押不動產，但未辦理登記的，除非債權人有證據證明受讓人非善意，否則約定不能阻卻抵押財產轉讓的物權效力。
鑒于未登記特殊約定的情形下，抵押不動產的轉移登記僅需轉讓雙方共同辦理，并不存在相應障礙，故抵押人轉移財產并辦理登記的，債權人很可能并不知情。即使債權人事后知曉，且能夠舉證證明受讓人非善意的，此時該等不動產可能已經過多輪轉讓，無法追回。
因此，我們建議，債權人接受不動產抵押的，為充分保障債權安全，在條件允許的情形下需作出禁止或限制轉讓抵押不動產的約定，并將約定一并辦理登記；如確實無法辦理登記的，需定期核查不動產登記狀態。
此外，我們認為，《通知》并未完全回應民法典關于抵押財產轉讓的規定，具體如下：
民法典第406條雖然允許抵押人轉讓抵押財產，但同時也規定，抵押人轉抵押財產的，應當及時通知抵押權人。該條款賦予了抵押權人在抵押財產轉讓可能損害抵押權的情形下的救濟權。但顯然，救濟權的行使需以抵押權人知情權得到保障為前提。
如上所述，在《通知》確立的登記規則之下，除當事人就特殊約定辦理了登記外，抵押人轉讓抵押財產的，登記機關并不核查其是否盡到了通知抵押權人的法定義務，導致抵押權人的知情權并不能得到保障。但我們認為，該等問題是可以通過系統改造予以解決的。例如，系統可否設置電子通知程序，增設當事人聯系方式等登記欄目，或當事人辦理抵押登記時填寫送達地址確認書，后續抵押人轉讓抵押財產的，系統將向抵押權人預留的聯系方式送達通知信息。
上述建議供相關方參考，我們相信，合理、完善的登記制度能促進法律的正確、順利實施及交易的規范化，保障交易各方的合法權益，推動市場的蓬勃發展。
就上述登記規則的適用范圍，《通知》明確其不適用于民法典施行前已經辦理抵押登記的不動產，即抵押權在抵押期間轉讓前述財產的，未經抵押權人同意，不予辦理轉移登記。這也與《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》之規定保持了一致。
4.預告登記制度的完善
完善抵押預告登記制度，是《解釋》確立的擔保核心規則之一。根據《解釋》第52條之規定，當事人辦理抵押預告登記后，預告登記權利人請求就抵押財產優先受償，經審查已經辦理建筑物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，人民法院應予支持，并應當認定抵押權自預告登記之日起設立。
上述條款實際認可了抵押預告登記在符合規定的情形下發生設立抵押權的效力，故有必要對預告登記信息的相應欄目予以完善。根據《通知》第四條規定，“預告登記信息”頁應增加“擔保范圍”、“是否存在禁止或限制轉讓抵押不動產的約定”欄目，從而與“抵押權登記信息”頁保持了一致，有利于保障抵押預告登記權利人的合法權益。但需注意的是，“預告登記信息”頁并未增加最高額抵押的相關欄目，但實踐中，市場主體亦有辦理最高額抵押預告登記的需求。我們建議，相關方可對系統作出相應完善。
5.其他事項
《通知》根據民法典的相關規定，對不動產登記簿的相關內容進行了更新，如更改相關法律依據，又如將“抵押權登記信息”頁的“最高債權數額”修改為民法典表述的“最高債權額”并獨立為一個欄目等。
此外，《通知》要求各地抓緊升級改造各級不動產登記系統，將新增和修改項目納入登記系統和數據庫，并實時完整上傳匯交登記信息。據此，短期內各地仍可能存在新增內容無法在登記系統內登記的情形。但可以預見的是，《通知》確定的不動產抵押登記新規將很快在全國全面落地，不動產抵押登記制度將進入蓬勃發展的新時代。
同時，我們亦注意到，相較于不動產抵押登記，動產抵押登記領域尚未作出相應的修訂。根據《國務院關于實施動產和權利擔保統一登記的決定》，自2021年1月1日起，在全國范圍內實施動產和權利擔保統一登記，中國人民銀行征信中心動產融資統一登記公示系統（“系統”）為指定登記機關。但根據該系統披露的業務流程及公開查詢的動產抵押登記書，目前系統尚未增設“是否存在禁止或限制轉讓抵押動產的約定”等事項，仍需相關部門結合民法典等新規要求及現實需要作進一步考量。
滬公網安備 31010402007129號
