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隨著離婚率的逐年攀升及房價的持續走高，夫妻名下的房產怎么分割成了每對將離婚的夫妻關注的焦點。尤其是在北上廣等一線城市，動輒幾百萬的房產到底歸誰所有？不少夫妻為此對簿公堂，唇槍舌戰。于是也有越來越多的夫妻想出萬全之策，房產夫妻雙方誰都不要，約定給子女所有。這種方式切實避免了夫妻之間的紛爭。而且因為孩子都是父母的心頭肉，給對方有意見，給孩子卻都舍得。于是一紙協議，把房產約定給子女所有。
那么問題也來了，如果夫妻沒有及時將房產過戶到子女名下或者因有貸款未還清無法過戶到子女名下，對于子女來說，該房產仍登記在父母名下，如果父母一方反悔不肯配合過戶了怎么辦？如果父母將房屋出售、抵押了怎么辦？如果父母欠錢，該房屋被債權人查封、執行了怎么辦？本文中筆者將結合實際辦理的案例為這些情況的孩子們維權支招。
一、 夫妻離婚將房產協議給子女所有，過戶前父或母一方反悔
案例：李某（男）與蔣某（女）于2002年初登記結婚，年底生下兒子李某某。2005年夫妻在上海某區購買一套房產，2008年在江蘇某市購買一套房產。2011年李某出軌，夫妻感情破裂導致離婚。夫妻簽訂離婚協議書，并至民政局辦理離婚登記。協議約定：將上海一套房產歸兒子李某某所有，江蘇某市房產歸蔣某所有。但均未辦理權利人變更登記手續。2018年李某某主張將上海房產過戶至自己名下，遭其父李某拒絕。于是起訴至法院。法院經審理后支持了李某某的主張，判決李某配合李某某將上海房產過戶至李某某名下。
律師分析：對于夫妻離婚時將房產協議給子女后，一方是否可以反悔的問題，實務中大概分為兩種觀點：
一種觀點認為：可以反悔。理由是：夫妻將名下財產協議給子女的行為，實際是對子女的贈與，在過戶前贈與行為并沒有實際完成，因此可以依據《合同法》第186條任意撤銷權的規定，予以撤銷。
另一種觀點認為：不可以反悔。理由是：夫妻通過簽訂《離婚協議書》的方式將房產贈與子女，該協議的性質是離婚協議，即以離婚作為生效條件，既然婚姻關系已經解除，該協議已經發生效力，對雙方均具有拘束力，不能反悔。
筆者持第二種觀點。離婚協議的性質不同于一般的協議，它兼具人身和財產的屬性，財產約定的條款往往和“離婚”這個人身條款綁定分不開的，相互依托，有時還會涉及子女撫養，債務承擔等，帶有一定的情感因素。
換句話說，離婚協議主要是為了解除雙方的婚姻關系而設，夫妻雙方基于離婚事由將夫妻共同財產處分給子女的行為，也可理解為是一種有目的的贈與行為。該種贈與行為不完全等同于《合同法》規定的贈與行為，它是對共有財產的分割，具有明顯的目的指向性，因此不能單獨反悔。而且贈與條款是整個離婚協議的一部分，如果可以單獨反悔，以協議離婚方式解決離婚糾紛的目的就會無法實現，不利于維護離婚雙方的真實意思。
相反地，如果支持可以反悔，不乏有些人為了達到離婚的目的，在離婚協議中作出一些虛假的承諾，又在離婚后對財產分割問題反悔，要求撤銷關于財產分割的協議。這不是立法的本意，也不利于社會的穩定，相反會助長一些不誠信的行為。
二、 父母離婚將房產協議給子女所有，未辦理過戶，被父或母一方出售
案例：王某與馬某于1998年3月19日登記結婚，1999年3月6日生育馬某某。2012年4月24日，王某與馬某達成離婚協議書，約定：雙方婚后購置位于XX路XX號XX號樓房屋一套（登記于馬某一人名下），雙方離婚后將此房屋贈予孩子馬某某所有，孩子馬某某年滿18歲后，馬某將房屋產權過戶給孩子，該房貸款全部由馬某負責。協議達成當日雙方辦理了離婚登記手續。2015年1月，馬某與第三人楊某簽訂房屋買賣合同，將上述房屋賣與楊某，并在楊某看房時告知該房贈與馬某某的事實。為此，馬某某訴至法院，請求馬某配合辦理過戶手續；楊某作為有獨立請求權的第三人請求確認系爭房屋歸其所有。法院經審理支持了馬某某的請求，駁回了楊某的請求。
律師分析：父母離婚將房屋協議給子女所有后，又擅自出售、抵押給第三人時，實際案例中存在兩層法律關系，即父母與子女之間的贈與關系，實際出售人與買受人之間的房屋買賣關系。
在第一個法律關系中，父母在離婚協議中將房產贈與給子女后，單獨一方不能反悔在第一個問題中已經闡述。子女雖不是該房屋的實際產權人，但對該房產享有變更登記為權利人的請求權。此時父或母一方若再次出售該房屋，實際是無權處分。依照《中華人民共和國物權法》第一百零六條第一款之規定“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回。”
在第二個法律關系，即房屋買賣關系中，因為出售人是無權處分，買賣關系是否有效取決于買受人是否善意取得，即《中華人民共和國物權法》第一百零六條第二款之規定“符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人?！?/span>”
上述案例中因為楊某在看房時已明知馬某是無權處分仍與馬某簽訂房屋買賣合同，故不構成善意取得。
那么如果該案中楊某構成善意取得時，馬某某還能享有變更登記為權利人的請求權嗎？顯然已不具備。這時馬某取得售房款應為不當得利，馬某某可以向馬某主張返還售房款來維護自己的合法權益。
三、父母離婚將房產協議給子女所有后，辦理過戶前被父或母的債權人申請查封、執行
案例1：陳某與范某2000年12月登記結婚，婚后生育一子一女分別取名陳某某、范某某。2004年夫妻共同購買位于上海某區的一套房產。2015年雙方感情破裂導致離婚。雙方經協商一致簽訂《離婚協議書》，協議約定將房產歸陳某某和范某某所有。離婚協議簽訂后，涉案房產未辦理不動產所有權變更登記手續。后因范某欠金某850000元，無力償還，金某將范某訴至法院，并申請查封了范某與陳某名下上述房產并進入執行拍賣程序。范某、陳某向法院提起案外人執行異議之訴被駁回。
律師分析：對于父母將房產協議給子女所有，未辦理過戶，后被債權人申請查封、執行的，子女作為實際權利人提起案外人執行異議之訴，是否應當被支持，實務中也大概有兩種觀點：
一種觀點認為：不應當被支持。理由是：案外人對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，人民法院判決不得執行該標的。在離婚協議中約定涉案房產在雙方離婚后歸子女所有，但未至不動產登記機關辦理變更登記手續，該協議關于涉案房產歸屬的約定僅在協議當事人之間產生約束力，不能對抗協議之外的第三人。
另一種觀點認為：是否應被支持不應當一刀切，而是應該視約定該房產歸子女所有的離婚協議生效時間、未辦理過戶的原因、離婚協議是否可以被債權人查知以及債務形成時間等情況區分對待。如果離婚協議形成時間在前，且在債務形成時已經生效，能夠被債務人查知，那么應當被支持，相反不應當被支持。
筆者持第二種觀點：
具體應區分以下情況：
（1）子女以其為權利人為由，提出案外人執行異議及執行異議之訴，請求排除執行的，不予支持。但其提供的證據能夠證明其對未辦理房屋所有權轉移登記沒有過錯，且離婚協議將房產約定給子女的行為早于債務形成時間的，應予支持。
（2）約定該房產歸子女所有的離婚協議形成時間早于債務形成時間，且該離婚協議已經法院確認形成生效的裁判文書的，即債務形成時可以被債權人查知的方式生效，應予支持。
（3）約定該房產歸子女所有的離婚協議形成時間早于債務形成時間，雖未實際辦理產權變更登記，但在債權人申請查封之前子女已向法院提起變更產權的訴訟的，也應當予以支持。
以上觀點，不同地區法院也存在不同觀點：上海地區法院持第一種觀點，江蘇地區法院持第二種觀點。那么最高院持哪種觀點呢？我們再看一個案例：
張某與成某系夫妻關系，2008年因感情不合在民政局辦理登記離婚。協議約定夫妻名下房產一處歸張某所有，貸款由張某償還，貸款還清后成某協助張某辦理產權變更登記手續。2011年成某因民間借貸欠款第三人萬某，于2013年萬某起訴至法院并申請對上述房屋查封，判決生效后經萬某申請，法院啟動拍賣程序。張某向法院提出執行異議之訴獲支持。萬某不服，向最高院申請再審被駁回。
理由如下：張某雖不能直接確認為該房產的權利人，但對該房產享有變更登記為權利人的請求權。該請求權可以排除人民法院對涉案房產的強制執行。從兩種請求權產生的時間來看，張某的請求權是基于2008年于成某簽訂的離婚協議產生，而萬某的請求權是基于2011年的借貸產生。張某的請求權在前，在時間上具有優先性。從兩種請求權的性質和內容來看，張某的請求權是基于對涉案房產的物權請求權，而萬某的請求權是一般金錢債權，該債權并非是基于涉案房屋產生，因此從請求權的性質和內容上來講，張某請求權具有優先性。
綜合以上，父母離婚時將房產贈與未成年子女，但未及時過戶至子女名下或因有貸款未還清無法過戶至子女名下，對于未成年的子女而言存在諸多不可控的法律風險。為保護未成年的財產權益，律師建議：
1、 父母離婚將房產贈與子女，也是對彌補夫妻離婚對子女造成的傷害，應及時過戶至子女名下或過戶夫妻一方和子女兩下名下。避免因一方反悔或單方處分房產的行為給孩子造成二次傷害；
2、 夫妻離婚協商一致形成的離婚協議書，應盡可能通過人民法院調解或判決程序確認其效力；
3、 父母贈與子女的房產，遇債權人申請查封或執行，未成年子女應積極通過提起案外人執行異議之訴的方式維護自己的合法權益。
滬公網安備 31010402007129號
