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引言
對有證房屋進行改建、擴建（改擴建部分未辦理合法建造手續(xù)）后，房屋整體納入征收范圍，對于改擴建部分征收補償利益的歸屬，原則上產(chǎn)權(quán)人對產(chǎn)證上的建筑面積享有產(chǎn)權(quán)，對違法建筑的權(quán)利，應(yīng)綜合考慮建筑物的出資建造、占有使用等情況予以處理。但當(dāng)事人就該部分補償利益另有約定的，應(yīng)優(yōu)先適用當(dāng)事人之間的特別約定。實踐中需要注意的是，改擴建方提出分割征收補償利益的前提是已經(jīng)被列為征收補償?shù)谋话仓萌恕Ｈ绻臄U建方并非被安置人，則只能依據(jù)與被安置人形成的其他法律關(guān)系（如租賃等）提出主張，不能基于征收補償利益分割法律關(guān)系提出主張。
案情簡介
上訴人（原審原告）：師某。
被上訴人（原審被告）：楊某。
被征收房屋位于上海市黃浦區(qū)，張某2與陳某系夫妻關(guān)系，兩人系師某的外祖父母，系爭房屋屬二人共有房產(chǎn)（以下簡稱張某2私房），房屋性質(zhì)為私房，面積為32㎡。1995年陳某去世，去世時未作析產(chǎn)，張某2于2001年去世，師某的母親先于兩位老人去世。張某2在去世前辦理了遺囑公證，明確去世后張某2私房中屬于本人的份額由楊某繼承。2016年楊某因張某2私房老舊，將其拆建加蓋為三層樓房（即楊某新房），改建后的面積為105.42㎡。
2020年，楊某新房被征收，楊某之子與征收單位簽訂征收補償協(xié)議，師某在征收補償協(xié)議尾頁落款處補簽名。因該戶對征收利益無法協(xié)商一致，2021年，師某訴至法院，要求分割征收利益。
處理結(jié)果
法院認為，本案系因私有房屋改建而產(chǎn)生的物權(quán)糾紛。張某2私房系師某的外祖父母共有，外祖母去世后未作析產(chǎn)，對于外祖母所享有的50%產(chǎn)權(quán)份額因其未留遺囑，故應(yīng)予法定繼承，外祖母的法定繼承人系外祖父和師某的母親，因師某的母親先于外祖母去世，故師某母親的繼承份額由師某代位繼承。經(jīng)法定繼承后，外祖父、師某對于張某2私房實際各自分別享有75%及25%產(chǎn)權(quán)份額，師某就此可按25%比例取得張某2私房所對應(yīng)之征收利益。
對于張某2私房所對應(yīng)之征收利益如何確定一節(jié)，張某2私房面積為32㎡，征收補償協(xié)議中記明被征收面積為105.42㎡，結(jié)合案情，張某2私房發(fā)生征收時，已被楊某拆建加蓋為三層樓房（即楊某新房），征收利益雖是針對拆建加蓋后共計105.42㎡面積而予核發(fā)，但需要指出的是，2016年楊某在張某2私房拆建加蓋行為并未獲得師某的同意，亦未辦理相關(guān)審批手續(xù)，相應(yīng)利益的歸屬，仍應(yīng)當(dāng)以原合法建筑物的權(quán)屬情況為基礎(chǔ)，結(jié)合房屋產(chǎn)權(quán)份額、搭建出資、過錯程度等因素在合法建筑物的權(quán)利人中進行合理分配，對于未見證面積的補償，楊某可適當(dāng)多分。
律師評析
本案中，楊某實際居住在被征收房屋處，將被征收房屋拆建加蓋至三層樓房。對于拆建加蓋的房屋，楊某事先并未取得其他產(chǎn)權(quán)人同意，翻建后也未取得產(chǎn)權(quán)登記證明，因此，該房屋是在原產(chǎn)權(quán)房屋基礎(chǔ)上私自加蓋的房屋。那么，該類房屋是否屬于違法建筑？是否可以獲得征收補償？如果可以獲得征收補償利益，應(yīng)當(dāng)如何分割？
一、違法建筑的定義。
違法建筑一般是指違反國家法律法規(guī)規(guī)章而建造的建筑物及其建筑設(shè)施。主要包括：（1）未申請或申請未獲得批準，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑；（2）擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑；（3）擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑；（4）臨時建筑建設(shè)后超過有效期未拆除成為永久性建筑的建筑；（5）通過偽造相關(guān)材料向主管部門騙取許可證而建成的建筑。
本案中，楊某拆建加蓋的房屋屬于前款規(guī)定的第（1）項內(nèi)容，按照法律程序認定應(yīng)當(dāng)屬于“違法建筑”。但是征收實務(wù)中，認定違法建筑需要一定的程序，而征收部門為了盡快完成征收，一般情況下也不主動認定“違章建筑”，只認定為未登記的建筑面積。
二、征收未登記的建筑是否可以獲得補償？
（一）征收違法建筑不予補償。
根據(jù)《細則》第十四條規(guī)定，區(qū)（縣）人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)行政管理部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。因此，一旦未登記的面積被認定為違法建筑，不再給予任何征收補償利益。
（二） 征收未登記的建筑可以獲得補償。
對于未經(jīng)登記的私房，無批準文件的不予認定建筑面積，但有相關(guān)資料證明在1981年之前建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調(diào)查機構(gòu)實地丈量的建筑面積為準；1981年以后改建、擴建增加的部分不予認定建筑面積。相關(guān)材料是指房管歷史資料、地籍圖、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）出具的證明等。無法確定具體建造年份的，以實地丈量的建筑面積為準，但最多不得超過土地使用權(quán)證記載的占地面積與建筑層數(shù)的乘積。
《最高人民法院關(guān)于征收國有土地上房屋時是否應(yīng)當(dāng)對被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補償?shù)拇饛?fù)》規(guī)定：“國有土地上房屋征收補償中，應(yīng)將當(dāng)事人合法享有國有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評估范圍，按照征收時的房地產(chǎn)市場價格，一并予以征收補償。”也就是說，對于未登記的建筑物，并非絕對地不能獲得補償。目前一些征收部門對未登記的建筑物會給予“未見證面積補貼”，但未登記的建筑物被認定為違章建筑的除外。
三、改建、擴建面積的征收補償利益如何分割？
對于該部分補償款的歸屬，原則上產(chǎn)權(quán)人對產(chǎn)證上的建筑面積享有產(chǎn)權(quán)，對違法建筑的權(quán)利，應(yīng)綜合考慮建筑物的出資建造、占有使用等情況予以處理。但當(dāng)事人就該部分補償利益另有約定的，應(yīng)優(yōu)先適用當(dāng)事人之間的特別約定。本案中楊某屬于未見證面積的出資人、實際建造人以及實際居住人，但實際建造并未經(jīng)過所有權(quán)利人同意，因此楊某雖然有權(quán)分割未見證面積的補償金額，并且可以適當(dāng)多分，但師某也可以適當(dāng)分得。
實踐中需要注意的是，改擴建方提出征收補償利益分割的前提是其已經(jīng)被列為征收補償?shù)谋话仓萌恕Ｈ绻臄U建方并非被安置人，則只能依據(jù)與被安置人形成的其他法律關(guān)系（如租賃等）提出主張，不能基于征收補償利益分割法律關(guān)系提出主張。房屋被征收人如果在1981年之前建造房屋并用于居住的，由于歷史政策出臺的背景，政府會認定該房屋屬于合法建筑，并按照規(guī)定給予征收補償利益；如果房屋是在1981年之后建造、擴建、改建的，未能辦理產(chǎn)權(quán)登記，也未經(jīng)過相關(guān)部門審核批準的，很明顯符合違章建筑條件的，此時被征收人應(yīng)當(dāng)看清形勢，根據(jù)征收部門的具體政策，及時與征收部門簽訂補償協(xié)議，確定該部分的征收補償利益，以減少損失。
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