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民法典第278條對《物權法》中的“業主表決權制度”的一個重要調整就是做參與表決業主人數和專有部分面積的三分之二的“雙多數”強制要求，此變化增加了表決的難度。而原《物權法》第76條對業主表決通過的規定僅籠統地表述為“雙多數同意”，并無對參與表決的業主的人數及專有面積的具體要求。民法典增加了“應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決”的要求，是基于在世界范圍內中國式小區范圍最大，動輒上百戶，多則幾千戶，且實行完全封閉式管理，本律師稱之為“圍墻里的物業管理模式”。這種模式全世界少有，也造成了業主真正行使表決權的困境。
一、如何理解業主“參與表決”的法律規定
民法典明確規定了“參與表決”的人數及專有面積的要求，主要是考慮到在以往的司法實踐經驗中，經常會出現因為業主未投票但表決事項卻通過了而后續出現矛盾及糾紛的情況，因此，本律師認為，此處的“參與表決”應當是一種積極主動的行為，一般來說是指業主參與投票。
客觀地講，大部分的物業管理區域內，業主參與公共議事的程度并不高，從本律師經歷的一些小區業委會成立/換屆、選聘/續聘物業服務公司、使用/籌集維修資金等常見表決事項來看，絕大多數情況下，小區參與表決的業主是低于整個小區業主人數和專有部分面積半數的，因此，如何將民法典傳達的“積極主動”精神與現實中小區管理工作難推進的情況銜接起來，讓這種精神更“接地氣”，是我們亟待解決的一大難題。
二、如何保證“參與表決”的落實
嚴格解釋民法典第278條的規定，認為不投票等同于不參與表決，此規定提高了對業主參與度的要求，這會導致表決事項難以通過。小區在表決中如何處理這一問題，本律師提出自己的建議，愿與各位一同參詳：
第一，小區的業主委員會應當通過多種方式及途徑（如專人送達、網絡平臺送達、第三方介入等方式）送達表決票、積極鼓勵業主參與表決。
第二，通過各種方式提升業主參與小區表決的積極性，本律師曾經就這一問題與臺灣地區的同行交流過，他們大部分社區業主參與表決也不積極，他們有時會通過“投票中獎”、“投票有獎”等方式鼓勵業主來投票，這種方式我們是可以借鑒的。另外，也可以通過加強社區宣傳、公開物業管理事務、加強黨員引領等方式來提升小區的投票率。
三、關于“不表態視為同意”或“不表態視為同意大多數業主意見”的規則適用問題
現實中小區業主的投票參與度是很低的，這導致了很多小區的工作無法開展及推進。在民法典生效之前，部分小區業主委員會采取在《議事規則》中制定“不表態視為同意”或“不表態視為同意大多數業主意見”的規則來保證業主大會的正常召開，進而更好地開展及推進小區工作。
針對“不表態視為同意”的規則，該規則雖然可以確保小區的表決事項容易通過，但可能無法真正代表大多數業主的真實意愿。舉例來說，某小區就某一事項的表決共送達100張表決票，收回30張反對票，未收回的70張表決票是否即視為“同意”？顯然，此種情況下的同意與大多數業主的真實意愿是相悖的。并且，“不表態視為同意”的規則，亦不能適用于諸如選舉業主委員會委員等的差額選舉的情況。
針對“不表態視為同意大多數業主意見”的規則，該規則在實踐中相對于“不表態視為同意”來講，是具有一定可行性的，但在新的民法典表決規則下，如果嚴格按照民法典規定的參與表決等同于投票的話，該條規則實際上是很難適用的。
民法典規定的面積和人數均過三分之二業主投票，投票業主面積和人數均超過的二分之一或四分之三同意，這里的同意人數或面積是以“回票”業主的人數和面積來計算的，而不考慮未回票業主的意見，故嚴格按照民法典的規定，“不表態視為同意”或“不表態視為同意大多數業主意見”的規則在實踐中是無法適用的。
四、關于民法典140條“默示行為”的理解問題
民法典第140條規定：“行為人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律規定、當事人約定或者符合當事人之間的交易習慣時,才可以視為意思表示”。這里的“法律”應當理解為狹義的全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規。這里需要說明的是，不管是“不表態視為同意”還是“不表態視為已表態大多數業主的意見”的規則，地方立法無權對此作出規定。將“默示行為”認為同意或大多數業主意見實際上也違背了民法典第278條的規定，因為民法典已經明確了要求三分之二業主參會，即：存在明確的法律規定的情況下，習慣不應成為規則。
五、 關于議事規則約定與民法典規定的矛盾處理問題
在本律師處理的大量關于業主投票的糾紛中，小區的議事規則多約定為“不投票的業主視為同意”或“不投票的業主視為同意已經投票的大多數業主意見”，這一約定明顯與民法典第278條相沖突，本律師認為，民法典第278條對參與業主大會人數的要求旨在提高業主表決事項的參與度，減少表決后因為出現不同意見而引發社區矛盾的情形，這一規定應當屬于強制性規定，在業主表決時應當按照民法典的明確規定來執行，而不應當再按照議事規則的約定來執行，否則會導致因違反民法典的規定而導致表決行為被撤銷。
我國臺灣地區的業主大會表決制度與民法典規定基本相似，即都強調“面積”和“人數”過半的“雙多數”原則。根據臺灣《公寓大廈管理條例》（以下簡稱《條例》）第31條之規定：“區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。”貌似這一表決制度比大陸還要嚴苛，但其實不然，臺灣《條例》有明確規定的“假決議”（又稱“重開議”）制度。所謂“假決議”制度是指《條例》第32條規定的：“區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人并五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。”按照這一規定，如果首次開會有未通過“雙多數”的情況，開會的門坎一下子大大降低，這一制度對大陸的表決制度有較大的借鑒意義，和大陸小區的議事規則中約定的“不投票的業主視為同意”或“不投票的業主視為同意已經投票的大多數業主意見”其立法本意是相通的。很明顯，臺灣的這一操作有明確的法律規定，而我們的“視為同意”或“視為同意大多數”并無明確法律、法規規定，顯然臺灣的“假決議”操作性更強，爭議會更少，我們可以借鑒臺灣地區的做法，在后續相關司法解釋中加以完善。另外，臺灣地區的立法遵循民法之意思自治原則，是允許業主對表決問題參與人數問題進行“約定”，而不是完全法定，也值得我們學習借鑒。
最后，對于民法典將如何解決保障業主表決權與現實中切實存在的困境的難題，本律師根據自己多年的從業經驗提出上述看法和建議，我們亦希望能夠盡快出臺相應的司法解釋來進一步明確、細化該“參與表決”的具體認定問題，切實解決民法典實施后所帶來的小區“表決難”問題。
滬公網安備 31010402007129號
