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物業服務費的確定標準為物業服務企業、業主大會、小業主所重視，實踐中，物業服務費的收費標準的變動往往牽一發而動全身，如若處理不當，輕則引起業主反對情緒，造成物業費收繳困難，重則導致物業公司被解聘。對于物業服務費標準的確定，我國亦有諸多行政法規加以規定，物業服務收費實行政府指導價和市場調節價，政府與市場共同進行調節。本文將從一個物業服務費收費標準變動引發的訴訟出發，與大家探討在確定和變更物業服務費收費標準時的注意事項與涉訴時的法院觀點及裁判要旨，以期在物業服務中淡化矛盾、避免糾紛。
案情簡介：
A公司（本案原告）系某小區的開發商、部分別墅住宅及會所的產權人。2013年10月、2015年11月，A公司作為開發商與案外人某公司簽訂《前期物業服務合同》，約定某公司為該小區提供前期物業管理服務，物業服務費收費標準為，高層住宅每平方米6.80元/月、別墅住宅每平方米10元/月。2017年2月，該小區業主大會（本案被告一）成立。2017年12月18日，A公司收到該小區業主大會與B物業服務企業（本案被告二）于2017年7月11日簽訂的《該小區物業服務合同》，約定該小區業主大會聘請被告B公司提供物業管理服務，物業服務費收費標準為，高層住宅每平方米6.80元/月、別墅住宅每平方米20.80元/月，別墅收費標準從10元/月調整至20.80元/月。
A公司認為，1.業主大會就選聘物業公司及制定物業服務費標準事宜召開臨時業主大會未經20%以上的業主提議，且未提前15日通知全體業主，系程序違法。原告作為該小區的產權人，從未收到業主大會召開臨時會議的通知，亦未收到表決票。2.本次物業費調價僅針對別墅住宅以及會所，加重了原告的責任。物業費收費標準與物業公司提供的服務不匹配，同等條件下高層住宅、別墅住宅嚴重失衡，別墅住宅是高層住宅的3倍。原告曾于2017年向兩被告提出異議，但未得到對方有關收費標準的合理性說明。3.小區內專有面積和人數均占多數的高層業主，利用人數上的優勢，與物業公司惡意串通，通過業主大會決議的合法形式，達到將物業費成本轉嫁給少數別墅和會所業主的非法目的。
法院觀點：
本案中，A公司系中該小區部分別墅及會所的權利人，作為該小區的業主，業主大會或者業主委員會的決定，對其具有約束力。本案合同系續簽合同，被告中該小區業主大會在簽訂前合同及本合同前，均有召開業主大會并形成相應決議，故在相關決議未被依法撤銷前，被告中該小區業主大會依據有效決議與被告B物業公司簽訂《該小區物業服務合同》并無不當，原告以兩被告訂立合同缺乏真實意思表示之由主張物業服務費收費條款無效，缺乏依據，本院不予支持。
另，原告以別墅物業服務費收費標準過高，加重其責任之由，要求確認相關條款無效。對此，本院認為，《上海市住宅物業管理規定》第四十四條規定，物業服務收費實行政府指導價和市場調節價，同一物業管理區域內實施同一物業服務內容和標準的，物業服務收費執行同一價格標準。此處關于“同等服務、同等收費”的適用前提是同一小區內性質相同的物業采用統一標準。
鑒于現有證據以及各方的陳述可以反映，A公司已將其名下別墅對外出租后用于商業辦公使用，且會所從房屋性質上亦有別于普通居民住宅，故不同用途的房屋在獲得物業服務的內容及標準上確實存有一定的差異，理應區別對待。兩被告約定的別墅及會所物業服務費標準與原合同相一致，且未超過原書面征詢意見的標準，未違反業主大會的決議，而原告雖對標準持有異議，但未能充分舉證證明新標準存在有失公允，不符合市場定價的情況，故對于其有關加重己方責任，合同條款應為無效的理由，本院不予采納。至于原告所提出的，本案合同違反法律規定并違背公序良俗等主張，同樣無事實和法律依據，本院亦不予采納。
律師分析與啟示：
1.關于物業服務合同無效和業主撤銷權問題分析
本案的爭議焦點之一是兩被告簽署的《該小區物業服務合同》的效力問題，原告主張因惡意串通損害第三人利益而無效。不論是《民法典》還是已廢止的《合同法》，對合同無效的認定均采取審慎的態度，給予當事人較大限度的意思自治。若要證明該合同無效，原告不僅應當舉證自己的遭受到損失（物業管理費標準的上調并不必然導致原告遭受損失，因其僅上調了別墅部分，會所部分物業管理費下調，且物業管理費標準上調系因物業用途的改變導致的物業管理難度提升、成本提高，所以原告遭受損失較難論證）、而且需要證明二被告存在惡意串通（關于“惡意”的認定較為困難，本案中二被告系正常的商務磋商達成的合作判斷，較難認定二者存在惡意串通行為）。此種訴訟策略舉證責任較大，存在一定的風險，但是若證成合同無效，則法律效果為自始、當然無效，法律效果明顯，結果更加清晰明確。
法院在審理過程中已釋明另一訴訟策略，即通過業主撤銷權訴訟，撤銷該小區業委會作出的聘用B物業公司的決議。A公司系該小區部分物業的產權人，因而具有提起業主撤銷權訴訟的主體資格。實踐中業主撤銷權訴訟的爭議焦點集中于召集程序與投票程序是否合法合規，相對而言作為原告和業主的A公司將承擔較輕的證明責任，實踐中通過撤銷業主大會決議的方式撤銷該合同是較為明確的路徑，但是若A公司作為業主擁有的投票權不足以左右最終投票結果時，即是本決議被撤銷，也只能夠暫緩費用調整時間，無法從根本上阻礙B物業公司對物業服務費用的調整。本案中，如果提出撤銷權訴訟，還存在一個問題，就是除斥期間的問題，根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020修正）第十二條規定：“業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據民法典第二百八十條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使”。本案中，開發商A公司提出撤銷權訴訟，已經超過法定的除斥期間規定。
2.調整物業服務費收費標準應當綜合考慮，并需履行法定程序
物業服務費不同于一般的商品定價，其涉及范圍廣泛，一個樓盤的物業費調整將會產生牽一發而動全身的結果，物業費調整若沒有作好事先的意見征集與公示，會導致部分業主積攢不滿情緒，可能導致沖突的發生。物業費收費標準切實影響眾多人的利益，因而其調整需要受地方性法規的限制，政府的物業指導價格與市場的調控共同對物業費標準產生影響。
確定物業費標準不僅需要物業綜合成本進行報價，更要經過業主大會嚴格的投票程序，若程序出現瑕疵易招致業主撤銷權之訴，對物業服務企業產生不利影響。按照《民法典》278條之規定，物業費調整應當經過面積和人數均超過三分之二業主參與投票，參與投票業主面積和人數均超過二分之一同意即可調整，即：程序要經過“雙參與”“雙過半”。
3.調整物業服務收費標準時及時與業委會、業主作好溝通
要避免由于漲價造成矛盾激化，物業公司員工應加強與業主和業委會的溝通，業主關于物業服務收費標準的提高的疑問，物業公司公所人員應及時做出合理解釋，并列明服務項目，盡可能保障業主的知情權，在提高物業管理費的同時同步提高服務質量，物業管理人員要樹立服務意識，保證服務質量。在調整物業服務收費標準過程中，物業公司也應當重視同業委會的溝通，特別是前期應積極主動地通過業委會的渠道了解業主們對物業服務費用的心理預期，綜合判斷價格調整幅度。
滬公網安備 31010402007129號
