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一、上海全面實行酬金制，這是在誤讀上海市房屋管理局文件
2021年12月31日，上海市房屋管理局發布《關于住宅物業項目物業服務收費實行酬金制物業服務計費方式有關事項的通知》（滬房規范〔2021〕15號）。文件就上海市住宅物業管理區域實行酬金制物業服務計費方式的有關事項進一步規定，于是乎，有人誤以為上海將全面實行酬金制。為什么說是誤讀文件？其實早在2015年9月30日，上海市房屋管理局就下發了《關于住宅物業管理區域物業服務收費實行酬金制物業服務計費方式有關問題的通知》（滬房規范〔2015〕7號），后因文件有效性及酬金制出現的新問題需要更進一步規范，于是上海市房屋管理局才制定了新的文件，即（滬房規范〔2021〕15號），所以，我們大家在該文件第七條規定能夠看到“《關于住宅物業管理區域物業服務收費實行酬金制物業服務計費方式有關問題的通知》（滬房規范〔2015〕7號）同時廢止。”。
二、 滬房規范〔2021〕15號不調整酬金制物業服務計費方式的商業項目
根據《物業服務收費管理辦法》規定，目前物業收費存在兩種計費方式，即包干制和酬金制。包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。滬房規范〔2021〕15號是僅就本市住宅物業管理區域物業服務收費實行酬金制的有關問題進行規定，該文件并不適用商業項目。
三、滬房規范〔2021〕15號文件與滬房規范〔2015〕7號文件內容有何不同
1、在關于物業服務合同的相關約定條款中增加了“物業費的稅費”內容。
〔2015〕7號文僅規定，物業服務企業應與建設單位或者業主大會在物業服務合同中約定物業服務內容、標準、收費標準、酬金以及物業服務資金使用管理、資金結余或者不足的處理方式等具體內容，無關于物業費的稅費約定，〔2021〕15號文增加該條款內容，為我們住宅小區酬金制下物業企業代收的物業費是否需要交稅找到突破口，相信新規定的執行一定能破解大家討論多年稅費問題。
2、在物業服務支出構成部分中刪除“離職補償金”，增加“公積金”條款，對審計費用列支中，刪除業主同意限制條款。
根據《中華人民共和國勞動合同法》第四十六條規定，“離職補償金”應由用人單位應當向勞動者支付。〔2021〕15號文刪除“離職補償金”該內容非常合理，否則，將增加業主選擇酬金制的風險，實踐中也有不少物業服務企業在《物業服務合同》終止后向業主委員會討要員工經濟補償金的糾紛。關于增加“公積金”條款，本律師認為五險一金是勞動者的福利，屬于業主方應當承擔的物業服務人員工資成本支付，該規定將更加保護物業服務中的勞動者合法權益。關于審計費列支在國家發展改革委和建設部的《物業服務收費管理辦法》并沒有規定，而這次我們〔2021〕15號文不僅進行了規定，還相比〔2015〕7號文直接刪除審計費中“業主同意”限制條款，這有利于貫徹落實2021年7月15日住建部房地產市場監管司和文明辦聯合發布《關于開展“加大物業服務收費信息公開力度，讓群眾明明白白消費”》的通知的精神，必將切切實實地增強廣大業主的獲得感、幸福感、安全感。
3、 物業服務資金單獨核實賬戶開立，接受業主與業主大會的監督。
〔2021〕15號文與〔2015〕7號文相比，新的文件不僅規定了單獨開設銀行賬戶，更加強調專門財務核算賬套管理，所謂會計賬套是指存放會計核算對象的所有會計業務數據文件的總稱，賬套中包含的文件有會計科目、記賬憑證、會計賬簿、會計報表等，這樣的財務管理更加規范化。另外，〔2015〕7號文規定物業服務企業可以將預存物業服務資金中的酬金扣除后再存到單列賬戶，但〔2021〕15號文并未這么規定，而是要求將所有的預收物業服務資金、公共收入及代收代付資金等存在單獨開設的銀行賬戶。賬戶及財務管理除接受業主大會監督外，新的文件更強調單個業主的監督權。相信通過賬務的公開透明，必將倒逼物業服務更加規范。
4、年度預算外事項在業主委員會缺位時，居民委員會代為履行。
〔2015〕7號文對年度預算外事項由物業服務企業報業主委員會，然后業主委員會根據業主大會授權進行批準后實施，但實踐中因客觀原因未能選舉產生小區業主委員會的小區將面臨預算外工作無法開展情況，特別是有些小區業主委員會一停擺就是幾年，給物業管理工作帶來極大不便，為此，〔2021〕15號文規定預算外項目在業主委員會未能選舉產生的，由居民委員會依法組織業主討論決定，但需要注意的是，不是居民委員會代為決定，而是居民委員會組織業主討論決定。
5、每季度定期公示賬目，審計機構選擇更加尊重市場規則。
〔2015〕7號文規定物業服務企業每年8月底前，向業主大會和全體業主公布經業主委員會或者建設單位確認的本年度上半年的物業服務資金收支情況，每年2月底前，向業主大會和全體業主公布經業主委員會或者建設單位確認的本年度上一年的物業服務資金收支情況。現2021〕15號文規定，物業服務企業應當定期向全體業主公布上一季度物業服務資金收支情況表，在公布時間間隔上將原來半年一公布調整為一季度一公布，更加強調公布的真實性，不再強調業主委員會或建設單位的確認程序。另外，關于賬目審計方面，〔2015〕7號文規定專業審計機構由業主委員會或建設單位確認，審計費用在物業服務資金中列支，〔2021〕15號文規定，審計單位由物業服務企業和建設單位或業主大會聘請，共同選擇審計單位較單方審計單位更加公平，也可避免雙方之間的矛盾，當然無論任何一方選擇審計單位，所有的審計都應當依法進行，同時〔2015〕7號文規定由業主委員會確定審計單位執行上存在法律障礙，聘請第三方必須由業主大會決定，新的規定更加規范。
6、物業服務資金結余及不足時處理有新變化。
關于物業服務資金結余的處理。〔2015〕7號文規定，物業服務資金有結余的，可以轉至下一年度使用，但〔2021〕15號文規定，上一年結余的物業服務資金可以轉至下一年度使用或按照物業服務合同約定處理，相比原文件規定更加強調契約精神，賦予合同相對人可以約定。合同終止后，物業服務資金的結余處理方式都是一樣，由物業服務企業退還給相關繳費業主或按照業主大會決定處理。關于物業服務資金的不足，〔2015〕7號文規定，應由全體業主予以補足，可以由業主一次性補繳相關費用或用業主公共收益等方式予以補足，但〔2021〕15號文規定，物業服務費資金不足，應由相關業主一次性補繳相關費用或根據物業服務合同約定處理。〔2021〕15號文的規定根據規范，誰拖欠物業費，物業服務企業應當向誰進行索要，不應當全體業主為其買單，另外，公共收益也是屬于全體業主所有，不能拿全體業主的錢為個別業主還債，如物業服務合同有約定，即業主大會有授權另當別論。
7、刪除〔2015〕7號文關于探索建立服務經營激勵機制。
〔2015〕7號文第15條規定，鼓勵業主大會采用多樣化的激勵方式，引導物業服務企業充分運用技術創新手段，開展節能降耗，降低服務成本，提高管理效率，提升服務水平；充分利用物業共用部位、共有設施設備進行經營，通過多種渠道，拓展延伸服務、定制服務、跨界經營、社區電商等服務，為業主創造更多的公共收益，探索建立業主與物業服務企業利益共享的良性循環運作模式。在〔2021〕15號文中已找不到相關規定，刪除理由很簡單，在酬金制下物業服務企業處理收取酬金外，不應再有其他激勵性利益分配，另外，根據《中華人民共和國民法典》規定，利用全體業主共有部分產生的收益扣除合理成本后屬于業主共有，酬金制的合理成本已由全體業主分攤，其余部分應該歸全體業主所有。