網上投稿
案情簡介
2006年，A公司從某居委會處受讓案涉集體土地，A公司每年支付土地批租費用。2012年，A公司從X公司處受讓案涉國有土地使用權，A公司每年支付土地使用租金。
2012年，A公司將案涉土地上的房屋定向建設后租賃給Y公司使用，租期12年，租賃期間，Y公司在該物業上加蓋了部分無證房屋。2018年，A公司與Y公司、K公司簽訂終止備忘錄，約定Y公司權利義務由K公司繼受，并同意終止執行原租賃合同，同日，K公司與C公司（受A公司委托）簽訂租賃合同，租期10年6個月，合同對于政府規劃調整要求征用動遷該物業后的賠償、補償進行了約定。各方確認租賃關系主體系A公司與K公司。
2019年，鎮政府發布《告知書》，告知A公司將啟動征收補償工作。2020年，某居委會與鎮政府下屬征收辦簽訂《集體土地非居住房屋補償協議》，約定了征收補償事宜，并與A公司另行簽訂協議約定補償款支付事宜。同日，A公司又與鎮政府下屬征收辦簽訂了《國有土地非居住房屋補償協議》約定了征收補償事宜。
為分割補償利益，K公司向青浦法院提起訴訟，請求：1、判令解除K公司與C公司的《租賃合同》；2、判令A公司向其支付補償款，包括未見證6樓房屋的補償款、附屬設施及裝修款、設備搬遷及安裝調試費、停產停業損失、職工遣散費、一次性搬遷獎勵費共計7800余萬元。
爭議焦點
1、雙方合同終止的責任歸屬？
2、征收協議中的部分補償項目應歸屬何方？
一審雙方觀點
一、 原告觀點
原告K公司認為：首先，K公司與A公司在另案中已對租金部分提起訴訟，本案主要針對的是租賃合同解除和征收補償利益的分割。2021年7月，雙方已協商一致解除租賃協議，但尚未就合同解除后果達成協議，故K公司未按時支付租金。后因征收導致K公司無法使用系爭房屋，K公司認為租金標準應當進行調整。
其次，A公司與鎮政府屬于協議征收，不是行政征收，故本案不符合政府征收情形，不適用政府征收相關條款，K公司的投入、損失、配合協議征收等相關的補償款應歸K公司所有。但A公司卻以協議征收等同于政府征用以及雙方約定為由，拒絕給予K公司任何補償款，此舉嚴重侵害了K公司的合法權益。
最后，誰實際產生了停產停業損失、員工遣散費損失，該部分征收補償利益就應歸誰所有，補償協議上只有速“遷”獎勵，而非速“簽”獎勵，實際是由K公司配合搬遷的，故速遷獎勵費應由K公司享有。
被告觀點
被告A公司認為：首先，K公司拖欠租金已三年有余，至一審開庭之日仍占用系爭房屋，嚴重違約，按照合同約定A公司有權解約并且無償收回房屋。
其次，鎮政府于2022年2月向其出具的《告知書》中明確系爭房屋被列入某地塊征收范圍內，本案應為政府征收，A公司應根據政府要求配合政府征收。
最后，關于房屋賠償、設備搬遷及安裝調試費、停產停業損失補償費、職工遣散費、一次性速遷獎勵費均是針對產權人的賠償，與K公司無關，按照雙方合同及補充協議的約定，上述費用K公司也無權主張。
一審法院觀點
針對雙方合同終止的責任歸屬：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按約履行。案涉《租賃合同》《房屋租賃補充協議》，是雙方真實意思表示，未違反法律、法規的禁止性規定，應為合法有效，各方均應恪守約定。庭審中K公司、A公司及第三人C公司對合同解除時間達成了一致意見，一審法院予以照準。
針對征收協議中部分補償項目的歸屬：首先，K公司未按約支付租金，違反合同約定，其主張租金系雙方合意故未付無依據；鎮政府告知地塊啟動征收補償工作，即使可能對其經營有所影響，但并不能因此免除其支付租金或延期支付租金的義務。
其次，房屋租賃合同及補充協議約定了在租賃期內，如遇政府要求征用或動遷該物業，雙方同意由政府指定的動遷評估公司進行評估，甲方按評估報告中乙方裝修部分所評估的價格按合同年限以每年12.5%的折舊率計算出的殘值金額向乙方賠償，并退還保證金。乙方不得另行向政府及甲方提出其他賠償要求。乙方及第三方不得另行以任何理由向政府及甲方提出其他賠償、補償要求。
再次，K公司于2023年6月才騰退并返還系爭房屋，房屋的裝修已折舊完畢，K公司無權主張房屋的征收補償款。K公司提供的部分裝修項目的合同及付款憑證，A公司和C公司雖不予認可，但未舉證予以推翻，故K公司舉證具有優勢，一審法院酌情確認K公司進行了其證據所對應的裝修行為。考慮裝修評估意見、雙方過錯程度及系爭房屋征收的相關政策，一審法院酌情確認由A公司向K公司支付一定補償款，并退回相關保證金。
一審判決后，K公司不服，提起上訴。
二審法院觀點
二審中，A公司提供了案涉征收項目相關的函件，欲證明案涉房屋是因政府規劃調整而導致被征收；K公司認為該函件不能達成A公司的證明目的，案涉征收應屬于協議征收，并非行政征收。
二審法院認為：首先，K公司并非案涉房屋征收補償法律關系的主體。因案涉房屋被征收而導致雙方租賃合同無法繼續履行，屬于一般租賃合同糾紛，K公司于本案中主張之補償的實質是因租賃合同無法如約繼續履行而導致承租人之損失的補償。
其次，因雙方簽訂的《租賃合同》及《房屋租賃補充協議》中對于租賃期內如遇政府規劃調整要求征用動遷案涉房屋情況下的承租人相關補償方案已有明確約定，故案涉房屋所涉租賃合同無法繼續履行所致承租人損失之補償事宜處理應從其約定。K公司認為《房屋租賃補充協議》第三條所約定之“政府規劃調整要求征用征收該物業”系特指由政府作出征收決定的政府征收，但從該第3條約定之文意并不能確定得出K公司所主張之結論，而案涉房屋之征收確系由政府主導之征收，故二審法院未采納K公司的上述意見。因K公司至2023年6月始騰退并返還案涉房屋，依雙方約定，案涉房屋的裝修已折舊完畢，故二審法院未支持K公司的相應補償請求。
最終，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
律師評議
本案涉及的征收屬于協議征收，本質上是一種民事行為。該行為由政府發起，通過平等協商的方式，直接與權利人簽訂補償協議，明確補償、騰退等相關事宜。其核心是《中華人民共和國民法典》合同編中的“自愿原則”，本案不存在征收決定，也未通過征收程序。
本案中，法院在處理案涉房屋補償爭議時，嚴格依照合同約定進行判決。租賃合同中明確約定，承租人僅能主張裝修殘值，而不得對其他補償項目提出權利要求。盡管此類“棄權條款”對承租人而言較為嚴苛，但其符合《中華人民共和國民法典》第一百四十三條所體現的意思自治原則。
【免責聲明】文中所述內容僅為作者個人觀點，不代表本網、律師協會以及任何官方或組織的立場，本網對文中陳述、觀點不作價值判斷，不對所包含內容的準確性、完整性或可靠性提供任何明示或暗示的保證。本文觀點僅供讀者參考，不作為訴訟證據或依據，不構成法律建議或承諾。