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合肥大溪地小區(qū)近日又成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的重要話題之一，一個(gè)占地面積44萬平方米，總建筑面積80萬平方米，共計(jì)6832戶的小區(qū)。該小區(qū)被關(guān)注源于新中標(biāo)的飛云物業(yè)承諾無償墊資600萬元入場(chǎng)用于小區(qū)品質(zhì)提升，并承諾在必要時(shí)可追加墊資400萬元用于小區(qū)建設(shè)。加上100萬元的履約保證金，這意味著，飛云物業(yè)在進(jìn)駐合肥大溪地小區(qū)之前，就需要撥備1100萬元預(yù)算。飛云物業(yè)中標(biāo)后，由于被業(yè)主投訴，今年1月17日，合肥市蜀山區(qū)財(cái)政局正式發(fā)布調(diào)查結(jié)果，“合肥飛云物業(yè)管理有限公司在案涉項(xiàng)目中，存在以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄的手段謀取中標(biāo)的行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第五十三條之規(guī)定，我局決定如下:合肥飛云物業(yè)管理有限公司在合肥市蜀山區(qū)大溪地小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的中標(biāo)無效。”2月13日，飛云物業(yè)正式提交了行政復(fù)議申請(qǐng)及相關(guān)證據(jù)材料。這是一場(chǎng)“鬧劇”還是一場(chǎng)正常的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，我們拭目以待。今天要討論的話題是，物業(yè)帶資進(jìn)場(chǎng)，最后受傷的是誰？
一、帶資進(jìn)場(chǎng)大多屬于低價(jià)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，最終是業(yè)主利益受損
小區(qū)在物業(yè)選聘過程中，入圍的物業(yè)公司承諾帶資無償投入，并且墊資用于基礎(chǔ)項(xiàng)目建設(shè)及升級(jí)改造，表面上體現(xiàn)物業(yè)公司提升服務(wù)品質(zhì)的承諾，保障業(yè)主的合法權(quán)益，但是略有了解物業(yè)管理行業(yè)基本常識(shí)的人，大都不會(huì)這樣認(rèn)為。物業(yè)公司的收入來源主要是物業(yè)管理費(fèi)，住宅物業(yè)的低利潤(rùn)已經(jīng)是行業(yè)共識(shí)。動(dòng)輒百萬，甚至千萬的帶資進(jìn)場(chǎng)，只靠物業(yè)管理費(fèi)，無法覆蓋正常物業(yè)管理的成本投入。物業(yè)公司作為追求利益的市場(chǎng)主體，“合規(guī)”的應(yīng)對(duì)無非是漲物業(yè)費(fèi)，多從公共收益（如停車費(fèi)）分成，羊毛應(yīng)當(dāng)出自羊身；但如果是不“合規(guī)”的做法，不乏有物業(yè)無底線地降低管理成本，通過使用業(yè)主的維修資金在小區(qū)實(shí)施各類工程以套取利益。所謂家裝升級(jí)、小區(qū)賣貨、租售不動(dòng)產(chǎn)等的噱頭，大多是有名無實(shí)，根本不足以彌補(bǔ)帶資投入與管理成本。對(duì)于上市物業(yè)公司來說，更是流于形式的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)而已。所以，承諾給業(yè)主的帶資，實(shí)際上還是要業(yè)主以另外一種形式，以不合規(guī)的形式還給物業(yè)，讓人唏噓無奈。
正如安徽省社區(qū)服務(wù)業(yè)協(xié)會(huì)2024年10月31日發(fā)布的《關(guān)于維護(hù)行業(yè)市場(chǎng)秩序、抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)警示》中所指出：“帶資進(jìn)場(chǎng)是目前物業(yè)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)中的一種新型競(jìng)爭(zhēng)手段，它缺乏法律法規(guī)及制度的規(guī)范，本質(zhì)是不正當(dāng)?shù)蛢r(jià)競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)重?fù)p害了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的社會(huì)形象。”物業(yè)帶資進(jìn)場(chǎng)對(duì)行業(yè)利益與形象的損害毋庸置疑，對(duì)業(yè)主利益的損害也昭然明了。有的業(yè)委會(huì)甚至抓住業(yè)主渴望物業(yè)“帶資入場(chǎng)”的心態(tài)，讓和業(yè)委會(huì)委員有利益往來的物業(yè)進(jìn)場(chǎng)，最終找一個(gè)理由使帶資一事不了了之，這樣的“帶資進(jìn)場(chǎng)”與業(yè)主的期望大相徑庭。
二、帶資進(jìn)場(chǎng)是行業(yè)自律與他律“失靈”的集中體現(xiàn)
物業(yè)管理市場(chǎng)中各家物業(yè)公司的競(jìng)爭(zhēng)，基本上沒有行業(yè)自律約束。在部分地區(qū)，更換物業(yè)形成了兩類“樣板戲”操作。一種以業(yè)委會(huì)為主導(dǎo)，先是成立業(yè)委會(huì)，夸大物業(yè)公司的服務(wù)瑕疵，在小區(qū)烘托換一家物業(yè)會(huì)更好的氛圍，而后順理成章啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)投票流程，更換物業(yè)公司。城市中，一些小區(qū)的管理權(quán)在各大物業(yè)公司之間輪轉(zhuǎn)，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司利益綁定的現(xiàn)象絕非個(gè)案。
另一種是物業(yè)公司毫無底線、不擇手段地“拿項(xiàng)目”，合肥大溪地就是此種情況。拿項(xiàng)目的“套路”無非是不切實(shí)際地降低投標(biāo)價(jià)，拿下再說，項(xiàng)目成本核算明明得出項(xiàng)目會(huì)虧損的結(jié)論，但一切先等拿下項(xiàng)目再運(yùn)營(yíng)。至于拿下項(xiàng)目后的套路上文已述，往往是以犧牲企業(yè)品牌、業(yè)主利益和整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)信譽(yù)為代價(jià)。當(dāng)然也有企業(yè)妄想通過開展多種經(jīng)營(yíng)模式獲利來彌補(bǔ)虧損，但絕大多數(shù)無法實(shí)現(xiàn)。不管是業(yè)委會(huì)更換物業(yè)的套路，還是物業(yè)公司之間互損的無序競(jìng)爭(zhēng)，都反映了行業(yè)自律的缺失。
除了行業(yè)自律外，就是政府主管部門對(duì)不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的監(jiān)管缺位。低于成本價(jià)的物業(yè)投標(biāo)，顯然是不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，違反了《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》第十四條第二款的規(guī)定：“為了排擠競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或者獨(dú)占市場(chǎng)，以低于成本的價(jià)格傾銷，擾亂正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序，損害國(guó)家利益或者其他經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益。”但現(xiàn)實(shí)中，幾乎沒有對(duì)物業(yè)低于成本價(jià)投標(biāo)、低于成本價(jià)中標(biāo)而施以行政處罰的案例。《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》中明確禁止違反法律規(guī)定、擾亂市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序、損害其他經(jīng)營(yíng)者或者消費(fèi)者合法權(quán)益的行為。面對(duì)物業(yè)管理行業(yè)這一“內(nèi)卷式”惡性競(jìng)爭(zhēng)，政府的管理措施并不到位。但客觀來講，由于物業(yè)服務(wù)不同于一般的有形產(chǎn)品和可量化的服務(wù)，不同服務(wù)品質(zhì)下成本的彈性空間極大，政府要進(jìn)行監(jiān)管確實(shí)存在相當(dāng)大的難度。
三、業(yè)主應(yīng)理性對(duì)待帶資進(jìn)場(chǎng)，行業(yè)“內(nèi)卷”還需行業(yè)規(guī)范
物業(yè)帶資進(jìn)場(chǎng)本身并不直接構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，但如果在實(shí)施過程中存在違反法律法規(guī)、損害其他經(jīng)營(yíng)者或業(yè)主合法權(quán)益的行為，則涉嫌不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，最終是廣大業(yè)主受傷。作為業(yè)委會(huì)，讓物業(yè)公司為小區(qū)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行投資、改造和升級(jí)是件好事，但如果希望物業(yè)的資金投入是為小區(qū)無私奉獻(xiàn)，這就屬于幻想了。舉例來說，一個(gè)年飽和收入500萬的小區(qū)，如果物業(yè)公司承諾為小區(qū)投資300萬，并且物業(yè)服務(wù)合同期限只有3年，那每年的純利潤(rùn)需高達(dá)20%才能保本，而這對(duì)于物業(yè)公司來說幾乎難以做到，除了降低管理水平，幾乎沒有更好的方式來消化前期的資金投入。所以業(yè)主對(duì)此應(yīng)有理性的認(rèn)識(shí)，如果一家物業(yè)公司報(bào)價(jià)單中列舉的物業(yè)費(fèi)、停車管理費(fèi)收入不能覆蓋物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)成本（包含承諾的帶資進(jìn)場(chǎng)部分），則后期項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)非常之大。如上文所述，進(jìn)場(chǎng)后使用“花招”來彌補(bǔ)前期資金投入，最終是傷害業(yè)主利益。業(yè)主要切實(shí)了解低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)可能導(dǎo)致的服務(wù)縮水、設(shè)施維護(hù)不足等諸多風(fēng)險(xiǎn)，廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)應(yīng)更多關(guān)注服務(wù)質(zhì)量，而非單純對(duì)物業(yè)公司的報(bào)價(jià)數(shù)字進(jìn)行比大小的排序。
整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的自律是解決上述問題的關(guān)鍵，首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)理性競(jìng)爭(zhēng)，低價(jià)與低成本管理對(duì)企業(yè)品牌是極大的傷害，好的市場(chǎng)口碑一定是建立在好的服務(wù)之上，好的服務(wù)要有一定的成本支撐，好服務(wù)、好口碑對(duì)企業(yè)的發(fā)展更為重要；其次，行業(yè)協(xié)會(huì)在治理不合理“帶資”問題上也應(yīng)有所作為，協(xié)會(huì)可以制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)定價(jià)格指導(dǎo)或信息價(jià)，避免惡意低價(jià)。協(xié)會(huì)可以建立誠(chéng)信體系，建立并公示黑名單以維護(hù)行業(yè)信用體系；協(xié)會(huì)可以制定行業(yè)公約，通過舉報(bào)和懲戒機(jī)制，禁止會(huì)員單位參與惡意低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)或違規(guī)墊資行為。此外，通過引入第三方機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行定期評(píng)估，重點(diǎn)檢查低價(jià)中標(biāo)項(xiàng)目的履約情況，將評(píng)估結(jié)果與物業(yè)企業(yè)信用掛鉤，可有效阻卻不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。
今年全國(guó)兩會(huì)，綜合整治“內(nèi)卷式”競(jìng)爭(zhēng)被寫入政府工作報(bào)告。事實(shí)上，對(duì)于整治“內(nèi)卷式”競(jìng)爭(zhēng)的呼聲久已有之。 2024年7月，中共中央政治局會(huì)議提出防止“內(nèi)卷式”惡性競(jìng)爭(zhēng)；2024年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出綜合整治“內(nèi)卷式”競(jìng)爭(zhēng)。2025年以來，國(guó)家發(fā)展改革委、市場(chǎng)監(jiān)管總局等部門紛紛聚焦企業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)話題，強(qiáng)調(diào)綜合整治“內(nèi)卷式”競(jìng)爭(zhēng)，為企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。不計(jì)成本的帶資進(jìn)場(chǎng)是典型的“內(nèi)卷式”競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)此一方面應(yīng)提高業(yè)主選擇物業(yè)的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)部自律。同時(shí)，也希望政府相關(guān)部門出臺(tái)相關(guān)管理措施，規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)行為、明確禁止并查處“明顯低于成本價(jià)”的惡意競(jìng)爭(zhēng)行為，設(shè)定相應(yīng)處罰措施以維護(hù)健康的市場(chǎng)環(huán)境和廣大業(yè)主的利益。