網(wǎng)上投稿
一、上海全面實行酬金制，這是在誤讀上海市房屋管理局文件
2021年12月31日，上海市房屋管理局發(fā)布《關(guān)于住宅物業(yè)項目物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制物業(yè)服務(wù)計費方式有關(guān)事項的通知》（滬房規(guī)范〔2021〕15號）。文件就上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭谐杲鹬莆飿I(yè)服務(wù)計費方式的有關(guān)事項進一步規(guī)定，于是乎，有人誤以為上海將全面實行酬金制。為什么說是誤讀文件？其實早在2015年9月30日，上海市房屋管理局就下發(fā)了《關(guān)于住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制物業(yè)服務(wù)計費方式有關(guān)問題的通知》（滬房規(guī)范〔2015〕7號），后因文件有效性及酬金制出現(xiàn)的新問題需要更進一步規(guī)范，于是上海市房屋管理局才制定了新的文件，即（滬房規(guī)范〔2021〕15號），所以，我們大家在該文件第七條規(guī)定能夠看到“《關(guān)于住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制物業(yè)服務(wù)計費方式有關(guān)問題的通知》（滬房規(guī)范〔2015〕7號）同時廢止。”。
二、 滬房規(guī)范〔2021〕15號不調(diào)整酬金制物業(yè)服務(wù)計費方式的商業(yè)項目
根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定，目前物業(yè)收費存在兩種計費方式，即包干制和酬金制。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。滬房規(guī)范〔2021〕15號是僅就本市住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的有關(guān)問題進行規(guī)定，該文件并不適用商業(yè)項目。
三、滬房規(guī)范〔2021〕15號文件與滬房規(guī)范〔2015〕7號文件內(nèi)容有何不同
1、在關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定條款中增加了“物業(yè)費的稅費”內(nèi)容。
〔2015〕7號文僅規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與建設(shè)單位或者業(yè)主大會在物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準、收費標準、酬金以及物業(yè)服務(wù)資金使用管理、資金結(jié)余或者不足的處理方式等具體內(nèi)容，無關(guān)于物業(yè)費的稅費約定，〔2021〕15號文增加該條款內(nèi)容，為我們住宅小區(qū)酬金制下物業(yè)企業(yè)代收的物業(yè)費是否需要交稅找到突破口，相信新規(guī)定的執(zhí)行一定能破解大家討論多年稅費問題。
2、在物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成部分中刪除“離職補償金”，增加“公積金”條款，對審計費用列支中，刪除業(yè)主同意限制條款。
根據(jù)《中華人民共和國勞動合同法》第四十六條規(guī)定，“離職補償金”應(yīng)由用人單位應(yīng)當(dāng)向勞動者支付。〔2021〕15號文刪除“離職補償金”該內(nèi)容非常合理，否則，將增加業(yè)主選擇酬金制的風(fēng)險，實踐中也有不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)在《物業(yè)服務(wù)合同》終止后向業(yè)主委員會討要員工經(jīng)濟補償金的糾紛。關(guān)于增加“公積金”條款，本律師認為五險一金是勞動者的福利，屬于業(yè)主方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)人員工資成本支付，該規(guī)定將更加保護物業(yè)服務(wù)中的勞動者合法權(quán)益。關(guān)于審計費列支在國家發(fā)展改革委和建設(shè)部的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》并沒有規(guī)定，而這次我們〔2021〕15號文不僅進行了規(guī)定，還相比〔2015〕7號文直接刪除審計費中“業(yè)主同意”限制條款，這有利于貫徹落實2021年7月15日住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司和文明辦聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展“加大物業(yè)服務(wù)收費信息公開力度，讓群眾明明白白消費”》的通知的精神，必將切切實實地增強廣大業(yè)主的獲得感、幸福感、安全感。
3、 物業(yè)服務(wù)資金單獨核實賬戶開立，接受業(yè)主與業(yè)主大會的監(jiān)督。
〔2021〕15號文與〔2015〕7號文相比，新的文件不僅規(guī)定了單獨開設(shè)銀行賬戶，更加強調(diào)專門財務(wù)核算賬套管理，所謂會計賬套是指存放會計核算對象的所有會計業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)文件的總稱，賬套中包含的文件有會計科目、記賬憑證、會計賬簿、會計報表等，這樣的財務(wù)管理更加規(guī)范化。另外，〔2015〕7號文規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將預(yù)存物業(yè)服務(wù)資金中的酬金扣除后再存到單列賬戶，但〔2021〕15號文并未這么規(guī)定，而是要求將所有的預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金、公共收入及代收代付資金等存在單獨開設(shè)的銀行賬戶。賬戶及財務(wù)管理除接受業(yè)主大會監(jiān)督外，新的文件更強調(diào)單個業(yè)主的監(jiān)督權(quán)。相信通過賬務(wù)的公開透明，必將倒逼物業(yè)服務(wù)更加規(guī)范。
4、年度預(yù)算外事項在業(yè)主委員會缺位時，居民委員會代為履行。
〔2015〕7號文對年度預(yù)算外事項由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報業(yè)主委員會，然后業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)進行批準后實施，但實踐中因客觀原因未能選舉產(chǎn)生小區(qū)業(yè)主委員會的小區(qū)將面臨預(yù)算外工作無法開展情況，特別是有些小區(qū)業(yè)主委員會一停擺就是幾年，給物業(yè)管理工作帶來極大不便，為此，〔2021〕15號文規(guī)定預(yù)算外項目在業(yè)主委員會未能選舉產(chǎn)生的，由居民委員會依法組織業(yè)主討論決定，但需要注意的是，不是居民委員會代為決定，而是居民委員會組織業(yè)主討論決定。
5、每季度定期公示賬目，審計機構(gòu)選擇更加尊重市場規(guī)則。
〔2015〕7號文規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年8月底前，向業(yè)主大會和全體業(yè)主公布經(jīng)業(yè)主委員會或者建設(shè)單位確認的本年度上半年的物業(yè)服務(wù)資金收支情況，每年2月底前，向業(yè)主大會和全體業(yè)主公布經(jīng)業(yè)主委員會或者建設(shè)單位確認的本年度上一年的物業(yè)服務(wù)資金收支情況。現(xiàn)2021〕15號文規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向全體業(yè)主公布上一季度物業(yè)服務(wù)資金收支情況表，在公布時間間隔上將原來半年一公布調(diào)整為一季度一公布，更加強調(diào)公布的真實性，不再強調(diào)業(yè)主委員會或建設(shè)單位的確認程序。另外，關(guān)于賬目審計方面，〔2015〕7號文規(guī)定專業(yè)審計機構(gòu)由業(yè)主委員會或建設(shè)單位確認，審計費用在物業(yè)服務(wù)資金中列支，〔2021〕15號文規(guī)定，審計單位由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位或業(yè)主大會聘請，共同選擇審計單位較單方審計單位更加公平，也可避免雙方之間的矛盾，當(dāng)然無論任何一方選擇審計單位，所有的審計都應(yīng)當(dāng)依法進行，同時〔2015〕7號文規(guī)定由業(yè)主委員會確定審計單位執(zhí)行上存在法律障礙，聘請第三方必須由業(yè)主大會決定，新的規(guī)定更加規(guī)范。
6、物業(yè)服務(wù)資金結(jié)余及不足時處理有新變化。
關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金結(jié)余的處理。〔2015〕7號文規(guī)定，物業(yè)服務(wù)資金有結(jié)余的，可以轉(zhuǎn)至下一年度使用，但〔2021〕15號文規(guī)定，上一年結(jié)余的物業(yè)服務(wù)資金可以轉(zhuǎn)至下一年度使用或按照物業(yè)服務(wù)合同約定處理，相比原文件規(guī)定更加強調(diào)契約精神，賦予合同相對人可以約定。合同終止后，物業(yè)服務(wù)資金的結(jié)余處理方式都是一樣，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還給相關(guān)繳費業(yè)主或按照業(yè)主大會決定處理。關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金的不足，〔2015〕7號文規(guī)定，應(yīng)由全體業(yè)主予以補足，可以由業(yè)主一次性補繳相關(guān)費用或用業(yè)主公共收益等方式予以補足，但〔2021〕15號文規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費資金不足，應(yīng)由相關(guān)業(yè)主一次性補繳相關(guān)費用或根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定處理。〔2021〕15號文的規(guī)定根據(jù)規(guī)范，誰拖欠物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向誰進行索要，不應(yīng)當(dāng)全體業(yè)主為其買單，另外，公共收益也是屬于全體業(yè)主所有，不能拿全體業(yè)主的錢為個別業(yè)主還債，如物業(yè)服務(wù)合同有約定，即業(yè)主大會有授權(quán)另當(dāng)別論。
7、刪除〔2015〕7號文關(guān)于探索建立服務(wù)經(jīng)營激勵機制。
〔2015〕7號文第15條規(guī)定，鼓勵業(yè)主大會采用多樣化的激勵方式，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分運用技術(shù)創(chuàng)新手段，開展節(jié)能降耗，降低服務(wù)成本，提高管理效率，提升服務(wù)水平；充分利用物業(yè)共用部位、共有設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營，通過多種渠道，拓展延伸服務(wù)、定制服務(wù)、跨界經(jīng)營、社區(qū)電商等服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造更多的公共收益，探索建立業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)利益共享的良性循環(huán)運作模式。在〔2021〕15號文中已找不到相關(guān)規(guī)定，刪除理由很簡單，在酬金制下物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理收取酬金外，不應(yīng)再有其他激勵性利益分配，另外，根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，利用全體業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收益扣除合理成本后屬于業(yè)主共有，酬金制的合理成本已由全體業(yè)主分攤，其余部分應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。