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在住宅小區治理中，更換物業公司本是業主行使自治權利的正常環節，但老物業以各種理由拒絕退場、拒不移交相關物資的情況卻屢見不鮮。從浦東新區康橋鎮綠地香頌小區“雙物業共存”近一年的漫長拉鋸戰，到浦東新區浦興路街道金巷小區因資料移交受阻引發的行政處罰，此類糾紛不僅嚴重阻礙了新物業的正常進駐，破壞了小區業主治理小區和接受物業服務的正當權利，更直接影響廣大業主的正常生活秩序。面對這一困局，業委會與新物業唯有依托法律框架有序推進，結合案例等實踐經驗采取階梯式維權策略，方能有效破解不斷發生的新老物業交接難題。
一、筑牢根基：以合法決議鎖定維權前提
老物業拒絕退場的常見借口之一，便是質疑業主大會解聘與選聘程序的合法性。因此，確保業主大會決議合規，是維權行動的“第一道防線”。根據《上海市住宅物業管理規定》，解聘原物業、選聘新物業必須采用體現了業主自治與效率平衡的“雙過半”條款，即專有部分占建筑物總面積過半數的業主參與表決且占參與表決業主總人數過半數的業主同意，同時需完整地履行包括召集、投票、公示等在內的一系列法定程序。
綠地香頌小區的案例印證了程序合法的重要性。2023年8月，該小區1305名業主參與投票，618票反對續聘老物業公司深長城物業，表決結果符合法定要求。此后老物業公司聯合部分業主質疑選聘程序違法，試圖阻撓新物業公司中海物業進駐。但上海市第一中級人民法院經審理認為，業委會的選聘過程不存在程序瑕疵，最終駁回上訴，為維權提供了關鍵的司法支撐。
實踐中，業委會在履職時應盡到審慎義務：留存完整的會議記錄、投票憑證、相關文件材料及公示照片，從而形成閉環的證據鏈，在源頭上杜絕老物業的抗辯空間。
二、先行催告：以書面通知啟動交接程序
根據《民法典》第九百四十九條規定，物業服務合同終止后，原物業服務人負有在約定期限或合理期限內退出物業服務區域并向新物業服務人移交物業服務用房、相關設施、物業服務必須得相關資料的義務。在選定新物業的業主大會決議生效后，業委會應第一時間向老物業發出書面交接通知，明確物業服務合同終止事實、費用結算規則、撤場期限及移交清單。
綠地香頌小區業委會在維權過程中，先后九次發布撤場通知，詳細列明物業管理用房、公共設備設施、地庫產權資料、業主一戶一檔等需移交的內容，明確要求深長城物業于2024年12月16日前撤離服務人員，為后續維權提供了清晰的催告依據。金巷小區則在合同到期后，由業委會書面告知老物業上海申舟公司終止服務并限期移交資料，該通知既成為城管部門依法介入的關鍵憑證，也為后續行政處罰奠定了基礎。
書面的先行催告通知的核心價值在于固定催告事實，避免老物業以“未收到通知”、“交接要求不明確”為由拖延撤場甚至拒絕依法交接。
三、行政介入：依托監管力量破解僵局
當書面催告無果時，尋求小區所在街道辦事處與當地房地產行政主管部門的行政介入，是高效推進交接的重要途徑。上海已經明確將物業交接糾紛納入街道與區房管部門的監管職責。根據《上海市住宅物業管理規定》，街道（鎮）負責業委會組建、換屆改選和日常運作的指導和監督，區房管部門負責制定政策并指導街道開展相關工作。市房管局通過制定《上海市住宅小區物業服務質量提升行動方案》，明確要求街道、居（村）委與房管部門協同監管，確保物業服務規范運作。目前，上海已經廣泛采用?三所聯動機制和?鎮物調委協調等方式化解矛盾與處理物業選聘更換等糾紛，建立了?城管進社區、?管執聯動等物業糾紛的協同處置與管理機制。在行政協調與執法威懾雙管齊下的幫助下，多數糾紛可在此階段得到有效化解。
金巷小區的案例就充分展現了行政介入的實效。老物業申舟公司以經濟糾紛為由拒不移交物業管理資料，小區業委會向街道城管部門投訴后，執法人員當即開具《責令改正通知書》，責令申舟公司于10日內完成移交工作。在申舟公司拒不履行通知要求后，執法部門啟動立案調查，并擬對申舟公司處以罰款的行政處罰，最終迫使申舟公司在聽證會上當場同意移交資料。綠地香頌小區則在康橋鎮建設管理事務中心的協調下，由第一界業委會工作人員與老物業工作人員于2024年3月達成和解協議，明確了2024年4月30日的撤場期限，雖后續仍有一系列波折，但行政協調卻為事件的最終解決創造了先決條件。
行政介入的優勢在于響應迅速，且可依據《上海市住宅物業管理規定》第八十一條之規定，對拒不移交者處以1萬至10萬元罰款，從而對違反規定義務的物業公司形成直接威懾，便于更好更快的解決糾紛。
四、司法終局：以訴訟強制執行退場義務
若行政協調仍無法打破新老物業交接面臨的僵局，司法程序無疑將成為維權的最終手段與終極保障。小區業委會或選聘的新物業可向小區物業所在地的人民法院提起訴訟，請求判令老物業公司限期撤離并移交與小區物業管理相關的各項物資。若法院做出的判決生效后老物業公司仍拒不履行，則訴訟原告可以向人民法院申請強制執行。
綠地香頌小區在和解協議失效、老物業公司持續占據高層區域的情況下，通過司法途徑實現了維權目標。2025年1月21日，上海市第一中級人民法院作出二審判決，明確業委會選聘新物業程序合法有效，徹底否定了老物業的抗辯理由，促成深長城物業在判決生效后撤離小區。而上海市第二中級人民法院在處理外灘某百年建筑物業交接糾紛時，面對判決生效后仍拖延兩年的老物業，通過強制執行程序，組織雙方逐層核對物資與文件、交接鑰匙，最終完成房屋交付，避免了占有使用費的持續增長。
司法維權的核心價值在于形成具有強制力的法律文書，對于拒不履行者，人民法院可依法采取強制清場措施，甚至對阻礙執行的相關人員采取強制措施，保障生效法律文書的內容得到有效執行。
五、應急兜底：保障交接期間小區運轉
在新老物業交接未果期間的空窗期，部分老物業可能采取停運公共設施、消極服務等極端手段向業主及新物業施壓，此時業委會及新物業除了依法采取維權措施外，還需提前制定應急方案，確保業主的基本生活及小區的正常秩序不受影響。
綠地香頌小區新物業中海物業在進駐受阻期間，提前調配客服與工程人員介入別墅區域服務，并在正式進駐后迅速排查修復缺失的監控探頭、處理消防隱患，有效穩定了小區秩序。楊浦區延吉新村街道某小區則在老物業公司拒退場期間，由街道城建中心協調居委、派出所組建臨時保障組，接管電梯維護、垃圾清運等核心服務，避免了小區管理陷入癱瘓。
應急保障兜底措施的核心在于臨時接管并維持小區的基本順暢運行。該措施不僅能贏得業主支持，其產生的合理費用還可依法向老物業追償，從而實現維權與服務的雙重保障。
六、 柔性策略：爭取業主支持與緩和矛盾
新老物業交接行為的本質是平等民事主體間的權利義務轉移，關鍵還是在于兩家企業本著負責的態度依法依規處理交接事務、保障業主權益。在交接未果后的維權過程中，為了爭取業主支持與緩和矛盾，新物業公司需做到以下幾點：
信息公開：向全體業主公示老物業拒絕交接的事實、維權進展及必要的公示文件；
爭取信任：新物業可以通過提供臨時服務、減免初期物業費等方式贏得小區業主的支持；
切斷資金：告知小區業主停止向老物業繳納任何費用，避免其繼續不當獲利。
七、 結語
從程序合規到司法強制執行，上海新老物業交接的維權路徑已形成清晰的“書面催告—行政投訴—司法訴訟”階梯。綠地香頌小區的九道通知、浦興路街道的行政處罰、外灘建筑的強制執行案例均證明，維權成功的關鍵在于固定證據、依法推進、多部門聯動。只要業委會與新物業堅守法律底線，充分運用行政與司法資源，便能有效破解老物業拒退場的困局，保障小區治理的順利銜接。