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2021年11月15日，上海市城市管理精細化工作推進領(lǐng)導小組辦公室發(fā)布了“關(guān)于印發(fā)《臨時管理規(guī)約》等三個示范文本的通知”。本文對比2015年和2021年《專項維修資金管理規(guī)約》示范文本后，就修改部分進行解讀。
| 時間 |
文本名稱 |
備注 |
| 2003年 |
《業(yè)主大會議事規(guī)則》 《業(yè)主臨時公約》 《業(yè)主公約》 |
不建議繼續(xù)使用 |
| 2004年 |
《業(yè)主大會議事規(guī)則》 《業(yè)主臨時公約》 《業(yè)主公約》 |
不建議繼續(xù)使用 |
| 2008年 |
《業(yè)主大會議事規(guī)則》 《臨時管理規(guī)約》 《管理規(guī)約》 《專項維修資金管理規(guī)約》 |
不建議繼續(xù)使用 |
| 2015年 |
《業(yè)主大會議事規(guī)則》 《臨時管理規(guī)約》 《管理規(guī)約》 《專項維修資金管理規(guī)約》 |
除《業(yè)主大會議事規(guī)則》外，其他文件不建議繼續(xù)使用 |
| 2021年 |
《臨時管理規(guī)約》 《管理規(guī)約》 《專項維修資金管理規(guī)約》 |
建議使用 |
2021年《專項維修資金管理規(guī)約》（示范文本）分為規(guī)約一《專項維修資金使用》和規(guī)約二《專項維修資金籌集》。
| 2021年 規(guī)約一 |
2015年 |
| 第一條 基本原則 本住宅小區(qū)業(yè)主、使用人應當遵守國家和本市專項維修資金使用、審價、審計、增值以及使用方案制定、費用承擔、賬目公布、賬戶管理等方面的相關(guān)規(guī)定以及本規(guī)約的約定。 |
第一條 制定的目的和依據(jù) 為了規(guī)范____小區(qū)專項維修資金（以下簡稱維修資金）籌集、使用、續(xù)籌、補建、增值等管理，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本住宅小區(qū)的實際情況，制定本規(guī)約。 |
解讀&提示：
本次修訂首次將“使用人”納入規(guī)約的約束范圍，但并未對“使用人”具體的權(quán)利和義務予以說明。
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| 2021年 規(guī)約一 |
2015年 |
| 第二條 賬戶管理 本住宅小區(qū)業(yè)主授權(quán)業(yè)委會代為與業(yè)主大會賬戶開立銀行簽訂《業(yè)主大會賬戶開立銀行委托合同》。本住宅小區(qū)委托代理記賬機構(gòu)的，授權(quán)業(yè)委會與代理記賬機構(gòu)簽訂《業(yè)主大會賬戶代理記賬合同》。 |
第二條 維修資金賬戶管理 本業(yè)主大會授權(quán)業(yè)委會代為與業(yè)主大會維修資金賬戶開立銀行、維修資金代理記賬等機構(gòu)分別簽訂《業(yè)主大會維修資金賬戶開立銀行委托合同》《業(yè)主大會維修資金賬戶代理記賬合同》。 |
解讀&提示：
將“業(yè)主大會”調(diào)整為“業(yè)主”，與《中華人民共和國民法典》第278條表述保持一致，此處授權(quán)主體仍為全體業(yè)主，而非個別的“業(yè)主”。
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| 2021年 規(guī)約一 |
2015年 |
| 第三條 資金使用一般原則 本住宅小區(qū)房屋設(shè)施設(shè)備場地等共用部分的維修、更新、改造等需要使用專項維修資金的，由物業(yè)服務企業(yè)制定維修、更新、改造等方案經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意后，由物業(yè)服務企業(yè)組織實施，費用按照下列約定承擔并列支： （一） 部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔； （二）全體共用部分的所需費用，由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。 物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的，費用由責任人承擔。 |
第七條 維修費用承擔 業(yè)主應當按照下列約定承擔物業(yè)維修、更新、改造費用： （一）專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔； （二）部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔； （三）全體共用部分的所需費用，由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。 物業(yè)共用部分屬于人為損壞的，費用由責任人承擔。 |
解讀&提示：
① 明確了專項維修資金使用的前提，即只能用于房屋設(shè)施設(shè)備場地等共用部分的維修、更新和改造。
② 明確了專項維修資金使用的流程，即先由物業(yè)服務企業(yè)制定方案，再經(jīng)相關(guān)（部分或者全部，取決于部分共有還是全體共有）業(yè)主同意后，由物業(yè)服務企業(yè)組織實施。
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| 2021年 規(guī)約一 |
2015年 |
| 第四條 緊急維修資金使用特別原則 房屋設(shè)施設(shè)備場地等共用部分存在以下安全隱患、影響正常使用或者危及房屋安全、公共安全等緊急情況，應當采取應急防范措施，費用按規(guī)定列支： （一） 水泵、水箱（池）故障，影響正常使用，由街鎮(zhèn)房屋管理部門出具整改通知書的（二次供水設(shè)施已移交供水單位管理的，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行）； （二） 電梯故障，電梯專業(yè)檢測機構(gòu)出具整改通知書要求停運的； （三） 火災自動報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)損壞，消防部門出具整改通知書的； （四） 外墻墻面、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)出具證明的； （五） 屋頂或外墻滲漏等情況，嚴重影響房屋使用，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)出具證明的； （六） 出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定必須維修的其他情形。 上述緊急維修工程由物業(yè)服務企業(yè)采取應急防范措施后，制定后續(xù)維修、更新方案，經(jīng)業(yè)委會同意，并經(jīng)具有相應資質(zhì)的審價機構(gòu)審核，由物業(yè)服務企業(yè)組織實施，費用按規(guī)定列支；業(yè)委會不履職或無法正常運作，且已出現(xiàn)影響房屋正常使用或者居民人身財產(chǎn)安全情形的，區(qū)房管局組織代為維修，業(yè)主大會賬戶開戶銀行將相應款項支付給區(qū)房管局。 |
第五條 維修資金使用 業(yè)主應當嚴格按照法律法規(guī)的規(guī)定和本規(guī)約的約定使用維修資金： （一） 物業(yè)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等共用的部分維修、更新符合下述情形之一的，由物業(yè)服務企業(yè)采取應急防范措施，費用按規(guī)定列支。 1、存在以下安全隱患、影響正常使用或者危及房屋安全、公共安全等緊急情況而采取應急防范措施： （1）給排水系統(tǒng)中設(shè)備控制箱柜、蓄水池、水泵、上水管道、下水管道、污水池、排污泵等設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，無法正常使用的； （2）電梯運行系統(tǒng)中轎廂、升降軌道、曳引機、鋼絲繩、基坑等設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，無法正常使用，由電梯專業(yè)檢測機構(gòu)出具整改通知書的； （3）消防設(shè)施設(shè)備中消防中央控制系統(tǒng)、消防供水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、正壓風系統(tǒng)、消防水泵（房）、消火栓箱、滅火器具、消防外部結(jié)合器、防火門損壞等發(fā)生故障，消防部門出具整改通知書的； （4）屋頂、屋面、地下室發(fā)生積水或嚴重滲漏，外墻面滲漏水或有脫落危險，經(jīng)房屋質(zhì)量檢測單位出具證明的。
2、出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定必須維修的其他情形： 上述緊急維修工程由物業(yè)服務企業(yè)采取應急防范措施后，制定后續(xù)維修、更新方案，經(jīng)業(yè)主委員會同意，并經(jīng)維修資金賬戶開立銀行提供的審價機構(gòu)審核，由物業(yè)服務企業(yè)組織實施，費用按規(guī)定列支；業(yè)主委員會不履職或無法正常運作時，全體業(yè)主授權(quán)區(qū)（縣）房屋行政管理部門組織代為維修，維修資金賬戶開立銀行按約定將相應款項支付給區(qū)（縣）房屋行政管理部門。 |
解讀&提示：
① 根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第73條，明確了屬于緊急維修的情況。
② 明確了緊急維修情況下的使用流程：
a. 緊急維修情況的確認必須有相應的書面證明，包括整改通知、鑒定證明等。
b. 物業(yè)服務企業(yè)在緊急情況發(fā)生時立刻采取應急防范措施，并制定后續(xù)的維修、更新方案（不包括改造）。
c. 后續(xù)維修、更新方案經(jīng)業(yè)委會同意和審價機構(gòu)審核。
d. 針對業(yè)委會不履職或者無法正常運作時，而緊急情況又將影響房屋正常使用或者居民人身財產(chǎn)安全的，區(qū)房管局可以組織代修，但費用由全體或者部分業(yè)主承擔。
注：區(qū)房管局代修的，費用的支付無需召開業(yè)主大會，可以直接由業(yè)主大會賬戶開戶行進行付款。此條款一方面體現(xiàn)出“誰的房屋誰負責”的基本原則，另一方面也體現(xiàn)出對業(yè)主必須承擔的公共安全責任。故在通過條款時不應對此修改或者刪除。
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| 2021年 規(guī)約一 |
2015年 |
| 第五條 直接授權(quán)金額的資金使用特別原則 （一） 房屋設(shè)施設(shè)備場地等共用部分的維修、更新、改造費用在___元以下，且每年度該類維修工程的資金累計總金額在___元以下的，由物業(yè)服務企業(yè)直接組織實施，費用按規(guī)定列支； （二） 房屋設(shè)施設(shè)備場地等共用部分的維修、更新、改造費用在__元以上__元以下，且每年度該類維修工程的資金累計總金額在___元以下的，由物業(yè)服務企業(yè)制定維修、更新方案，報業(yè)委會同意后，由物業(yè)服務企業(yè)組織實施，費用按規(guī)定列支。 |
第五條 維修資金使用 （二） 物業(yè)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等共用部分的維修、更新費用在___元（不大于500元）以下且每年度使用該類維修工程的資金總金額在元以下的，由物業(yè)服務企業(yè)直接組織實施，費用按規(guī)定列支； （三） 物業(yè)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等共用部分的維修、更新費用在___元（不大于501元）以上元（不大于2000元）以下，且每年度使用該類維修工程的資金總金額在___元以下的，由物業(yè)服務企業(yè)制定維修、更新方案，報業(yè)委會同意后，由物業(yè)公司組織實施，費用按規(guī)定列支 （四）除上述三項以外，有關(guān)物業(yè)設(shè)施設(shè)備場地等共用部分的維修、更新，需要使用維修資金的，由物業(yè)公司制定維修、更新方案，經(jīng)本小區(qū)專有部分占建筑物總面積過2/3的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過2/3的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務企業(yè)組織實施，費用按規(guī)定列支。 |
解讀&提示：
① 新增專項維修資金可用于房屋的“改造”。
② 取消額度范圍，由業(yè)主自行約定，最大限度尊重業(yè)主的意愿。
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| 2021年 規(guī)約一 |
2015年 |
| 第六條 方案制定和實施 （一） 方案的制訂： 物業(yè)服務企業(yè)編制或委托專業(yè)單位編制的方案應當包括工程項目名稱、實施范圍、預算總金額、分攤范圍及面積、施工單位選擇方式、決算方式、實施時間等內(nèi)容，并提交業(yè)委會； （二） 方案的完善： 業(yè)委會應當征求相關(guān)業(yè)主的意見，完善使用方案； （三） 方案的決定： 業(yè)委會應當依據(jù)本專項規(guī)約第三條、第四條、第五條以及業(yè)主大會或業(yè)主小組表決等程序依法依約作出決定，并在本住宅小區(qū)內(nèi)公告； （四） 施工單位的落實： 業(yè)委會代表業(yè)主大會、業(yè)主小組與物業(yè)服務企業(yè)、施工單位簽訂物業(yè)共用部分維修、更新、改造的施工合同； （五） 工程項目的施工： 物業(yè)服務企業(yè)按照決定的方案組織實施。工程項目施工完成后，物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)委會提交物業(yè)維修、更新、改造情況的書面報告和列支費用； （六） 施工費用的審核： 業(yè)委會依據(jù)物業(yè)服務企業(yè)提交的物業(yè)維修、更新、改造情況的書面報告和費用列支清單進行審核；符合本專項規(guī)約第七條資金審價范圍的，還應當經(jīng)有資質(zhì)的審價機構(gòu)審價。審核通過或經(jīng)審價后，向?qū)翥y行發(fā)出同意劃轉(zhuǎn)專項維修資金通知，并將專項維修資金使用情況在本住宅小區(qū)內(nèi)公告。 |
第六條 維修資金使用方案的制定和實施 維修資金使用方案按下列程序制定并組織實施 （一） 制訂方案：物業(yè)服務企業(yè)編制的維修資金使用方案應當包括維修項目名稱、實施范圍、預算總金額、分攤范圍及面積、施工單位選擇方式、決算方式、實施時間等內(nèi)容，并提交業(yè)主委員會； （二） 完善方案：業(yè)主委員會應當征求業(yè)主的意見，完善使用方案。 （三） 決定方案：業(yè)主委員會應當將使用方案提交業(yè)主大會或者業(yè)主小組表決通過，并在小區(qū)內(nèi)公告； （四） 落實施工單位：由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)、施工單位簽訂物業(yè)共用部分維修、更新、改造的施工合同； （五） 組織項目施工：由物業(yè)服務企業(yè)按照使用方案組織實施。項目施工完成后，物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修、更新、改造情況的書面報告和列支費用； （六） 審核施工費用：由業(yè)主委員會依據(jù)物業(yè)服務企業(yè)提交的物業(yè)維修、更新、改造情況的書面報告和費用列支清單進行審核，應當審價的，經(jīng)審價后向?qū)翥y行發(fā)出同意劃轉(zhuǎn)維修資金通知，并將維修資金使用的情況按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。 |
解讀&提示：
① 新增方案制訂可由專業(yè)單位編制。
② 明確業(yè)委會是施工合同簽訂主體，代表業(yè)主大會/業(yè)主小組。
③ 明確需要審價的范圍，加強對專項維修資金使用合規(guī)性的審查。
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| 2021年 規(guī)約一 |
2015年 |
| 第七條 工程審價 除規(guī)定的5萬元以上的工程項目應當經(jīng)有資質(zhì)的審價機構(gòu)審價外，本住宅小區(qū)有下列情形之一的，也需經(jīng)有資質(zhì)的審價機構(gòu)審價后在專項維修資金中列支： （一） 屬于本約定第四條緊急維修類型的工程項目； （二） 工程項目金額在5萬元以下___萬元以上的； （三） 業(yè)主大會或者業(yè)主小組決定審價的； （四） 按照相關(guān)規(guī)定和有關(guān)標準應當審價的。 |
第八條 維修資金審價 除規(guī)定的維修費用在5萬元以上的維修項目應當經(jīng)有資質(zhì)的審價機構(gòu)審價外，本小區(qū)有下列情形之一的，維修費用也需經(jīng)有資質(zhì)的審價機構(gòu)審價后在維修資金中列支： （一） 屬于本約定第五條第（一）項緊急維修項目； （二） 維修項目金額在___元以上的或者維修單價在___元／平方米以上的； （三） 業(yè)主大會或者業(yè)主小組決定審價的； （四） 按照相關(guān)規(guī)定和有關(guān)標準應當審價的。 |
解讀&提示：
① 將“維修項目”改為“工程項目”，避免產(chǎn)生歧義，讓表述更規(guī)范。
② 從規(guī)范專項維修資金使用的角度，規(guī)約鼓勵對5萬元以下的工程項目也進行審價（金額下限由業(yè)主自行決定），取消了維修單價限定。
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| 2021年 規(guī)約一 |
2015年 |
| 第八條 財務審計 業(yè)主大會賬戶的收支情況按下述方法進行審計，審計費用由全體業(yè)主承擔： （一） 年度財務審計。每年 月份（不得晚于6月）之前，業(yè)委會應當委托審計機構(gòu)對上年度進行審計；業(yè)委會逾期未進行審計且經(jīng)街鎮(zhèn)督促仍未整改的，本住宅小區(qū)業(yè)主同意授權(quán)街鎮(zhèn)委托審計機構(gòu)進行審計。 （二） 換屆財務審計。業(yè)委會換屆改選小組成立之日起的___日內(nèi)，由業(yè)委會換屆改選小組委托審計機構(gòu)進行審計。 審計報告應當在本住宅小區(qū)顯著位置公告不少于30日。 |
第九條 維修資金審計 對維修資金、公共收益的使用和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況按下述方法進行審計： （一） 業(yè)主委員會換屆改選小組成立之日起的___日內(nèi)，由業(yè)主委員會委托業(yè)主大會維修資金賬戶開立銀行提供的審計機構(gòu)進行審計； （二） 業(yè)主委員會逾期未進行審計的，由___（業(yè)主委員會換屆改選小組/物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府/物業(yè)所在地的居（村）民委員會）委托業(yè)主大會維修資金賬戶開立銀行提供的審計機構(gòu)進行審計。審計報告應當在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)審計，維修資金、公共收益或業(yè)主委員會活動經(jīng)費被違規(guī)、違約使用的，業(yè)主委員會或者受侵害的業(yè)主可以向人民法院提起訴訟。 |
解讀&提示：
① 年度財務審計的范圍包括了業(yè)主大會賬戶下的三個子賬戶，即專項維修資金賬戶、公共收益賬戶和業(yè)委會工作經(jīng)費賬戶。
② 年度審計時，業(yè)主可以在業(yè)委會不啟動審計的情況下，授權(quán)街鎮(zhèn)委托審計機構(gòu)。
③ 換屆審計時，委托審計機構(gòu)的主體由街鎮(zhèn)人民政府或者居（村）委員會調(diào)整為換屆改選小組。
④ 審計報告的公告時間應不少于30日。
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| 2021年 規(guī)約一 |
2015年 |
| 第九條 賬目公布 業(yè)主委員會或者委托的代理記賬機構(gòu)每年1月、7月向全體業(yè)主公布一次下列情況： （一） 專項維修資金收入、支出和結(jié)存的金額； （二） 發(fā)生維修、更新、改造項目和費用以及按戶分攤情況； （三） 專項維修資金使用和管理的其他有關(guān)情況。 上述收支賬目公布信息分別張貼于本住宅小區(qū)公告欄、___、每個門牌幢出入口。業(yè)主對收支賬目有異議的，業(yè)委會應當自受理異議申請之日起的___日內(nèi)接受業(yè)主查詢。 |
第十條 維修資金和公共收益賬目公布 業(yè)主委員會或者委托的代理記賬機構(gòu)每年1月、7月向全體業(yè)主公布一次下列情況： （一） 維修資金收入、支出和結(jié)存的金額； （二） 發(fā)生物業(yè)維修、更新、改造項目和費用以及按戶分攤情況； （三） 利用本物業(yè)管理區(qū)域全體和部分共用部分從事停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營性活動而獲取的收入和使用情況； （四） 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用情況； （五） 維修資金使用和管理的其他有關(guān)情況。上述賬目公布信息分別張貼于小區(qū)公告欄、___、每個門牌幢出入口。業(yè)主有異議的，業(yè)主委員會應當自受理異議申請的___日內(nèi)接受業(yè)主查詢。 |
解讀&提示：
① 規(guī)約中僅就專項維修資金的公開予以約定，公共收益的公布可以詳見《上海市房屋管理局關(guān)于進一步規(guī)范本市住宅小區(qū)公共收益使用管理相關(guān)工作的通知》。
② 增加業(yè)主對“收支賬目”的監(jiān)督權(quán)，如有異議可以要求查詢，業(yè)委會應當在限定期限內(nèi)提供查詢。
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| 2021年 規(guī)約一 |
2015年 |
| 第十條 資金增值 本住宅小區(qū)業(yè)主授權(quán)業(yè)委會按照國家和本市的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本住宅小區(qū)專項維修資金的金額、使用情況、房屋設(shè)施設(shè)備場地等共用部分老舊程度，綜合考慮并確定本住宅小區(qū)專項維修資金存款中定期比例占__和活期比例占___。 |
第十一條 維修資金增值 業(yè)主授權(quán)業(yè)主委員會按照國家和本市的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)維修資金金額和使用情況，以及房屋本體和設(shè)施設(shè)備場地等物業(yè)共用部分老舊程度，確定本小區(qū)維修資金存款中定期和活期的比例。 |
解讀&提示：
要規(guī)約要求業(yè)主委員會直接明確存款定期和活期的比例，確保專項維修資金的合理使用。
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| 2021年 規(guī)約一 |
2015年 |
| 第十一條 矛盾糾紛調(diào)處 專項維修資金使用中產(chǎn)生矛盾糾紛時，本著互諒互讓的原則，由街鎮(zhèn)、居委會設(shè)立的人民調(diào)解委員會依法調(diào)解。 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)委會或業(yè)委會無法正常、規(guī)范化運作時，經(jīng)責令整改逾期未整改的，本住宅小區(qū)業(yè)主同意授權(quán)居委會代為履行業(yè)委會的職責。 |
無 |
解讀&提示：
① 拓展人民調(diào)解作為矛盾化解方式，降低業(yè)主維權(quán)成本。
② 在特殊情況下，居委會可根據(jù)業(yè)主的授權(quán)，代行業(yè)委會職責。
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| 2021年 規(guī)約一 |
2015年 |
| 第十二條 違約的特別處理 業(yè)委會在專項維修資金使用過程中，不得擅自變更專項維修資金使用方案或越權(quán)簽訂施工合同，不得在專項維修資金使用過程中謀取個人利益。 專項維修資金被違規(guī)、違約使用的，業(yè)委會或者受侵害的相關(guān)業(yè)主可以依法提起訴訟。 |
第十二條 違約處理 業(yè)主違反本規(guī)約約定，業(yè)主委員會有權(quán)責令行為人改正；拒不改正的，業(yè)主委員會可以向人民法院提起訴訟。 業(yè)委會在維修資金使用過程中，不得擅自變更維修資金使用方案或越權(quán)簽訂施工合同，不得在維修資金使用過程中謀取個人利益。 損害業(yè)主合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟。 |
解讀&提示：
明確了違規(guī)使用專項維修資金時，業(yè)委會和相關(guān)業(yè)主均可以作為訴訟主體。
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| 2021年 規(guī)約一 |
2015年 |
| 第十三條 生效 本規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會決議依法通過。本規(guī)約自___年___月___日業(yè)主大會會議討論通過之日起生效。 本規(guī)約未盡事項由業(yè)主大會依法補充，補充條款為本規(guī)約的組成部分。
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第十三條 生效和修改 本規(guī)約經(jīng)___年___月___日業(yè)主大會會議討論通過。 本規(guī)約由業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會的決議修改。修改后的規(guī)約，自業(yè)主大會會議通過之日起生效。 本規(guī)約未盡事項由業(yè)主大會補充。業(yè)主大會通過的有關(guān)本規(guī)約的決定為本規(guī)約的組成部分。 |
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| 2021年 規(guī)約一 |
2015年 |
| 第十四條 本規(guī)約中有關(guān)專業(yè)用語的含義 （一） 街鎮(zhèn)，是指本住宅小區(qū)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。 （二） 居委會，是指本住宅小區(qū)所在地的居（村）民委員會。 （三） 業(yè)委會，是指本住宅小區(qū)依法組建的業(yè)主委員會。 （四） 區(qū)房管局，是指本住宅小區(qū)所在地的區(qū)房屋行政管理部門。 （五） 審計機構(gòu)是指本住宅小區(qū)業(yè)主大會賬戶開立銀行合作的專業(yè)機構(gòu)。 （六） 審價機構(gòu)是指本住宅小區(qū)業(yè)主大會賬戶開立銀行合作的專業(yè)機構(gòu)。 （七） 全體共用部分，是指以下設(shè)施設(shè)備場地： 1、物業(yè)服務企業(yè)用房、業(yè)委會用房、居委會用房、社區(qū)活動室、門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、消控室、垃圾箱房； 2、按規(guī)劃配建的共有車庫、共有綠化、道路、共有場地； 3、建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)，主要有：____； 4、其他依法歸業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備：____； （八） 部分共用部分，是指一幢住宅內(nèi)部由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位；供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備歸部分業(yè)主共有。 其他依法歸部分業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備場地：____。 |
無 |
解讀&提示：
明確了全體共用部分與部分共用部分。
| 2021年 規(guī)約二 |
2015年 |
| 第一條 基本原則 本住宅小區(qū)業(yè)主、使用人應當遵守國家和本市專項維修資金籌集方面的相關(guān)規(guī)定以及本規(guī)約的約定。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定，籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。 |
無 |
解讀&提示：
與《中華人民共和國民法典》關(guān)于專項維修資金籌集的表決規(guī)則保持一致。
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| 2021年 規(guī)約二 |
2015年 |
| 第二條 專項維修資金再次籌集 專項維修資金余額不足首次籌集金額的30%時，按下列第__、__項方式再次籌集。再次籌集后專項維修資金余額，不得低于首次籌集金額： 1、憑專項維修資金交款單，在規(guī)定時間內(nèi)向業(yè)主大會賬戶開戶銀行一次性交納； 2、分___次交納，由物業(yè)服務企業(yè)代收，并在___日內(nèi)轉(zhuǎn)入專項維修資金分戶賬內(nèi)； 3、按___元/平方米逐月交納，由物業(yè)服務企業(yè)在收取物業(yè)費時予以代收，并在___日內(nèi)轉(zhuǎn)入專項維修資金分戶賬內(nèi)； 4_____________. |
第三條 維修資金籌集、補建與再次籌集 業(yè)主應當按照下列方式籌集、補建、再次籌集維修資金： （一） 按照相關(guān)規(guī)定交納首期維修資金；原未交納首期維修資金的業(yè)主按以下第___、___項方式補建： 1、根據(jù)房屋建筑面積，按___元/平方米一次性交納； 2、分___次交納，根據(jù)房屋建筑面積按每次不少于___元/平方米交納補建； 3、_____________. （二） 維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時，按下列第___項方式再次籌集。再次籌集后維修資金余額，配備電梯的物業(yè)不得少于每平方米建筑面積成本價的7%；不配備電梯的物業(yè)不得少于每平方米建筑面積成本價的5%： 1、分期交納的，按___元/平方米逐月交納，由物業(yè)服務企業(yè)在收取物業(yè)服務費時予以代收，并在___日內(nèi)轉(zhuǎn)入維修資金分戶賬內(nèi)； 2、憑維修資金交款單，在規(guī)定時間內(nèi)向業(yè)主大會維修資金賬戶開戶銀行一次性交納； 3、_____________. |
解讀&提示：
① 明確了再次籌集后的金額應當和首次籌集時的金額保持一致或者高于首次籌集的金額。
② 規(guī)約刪去了關(guān)于“補建”的內(nèi)容，小區(qū)如有需要補建的情形，建議業(yè)主大會在制訂規(guī)約時明確參照本條內(nèi)容執(zhí)行。
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| 2021年 規(guī)約二 |
2015年 |
| 第三條 專項維修資金補充 本住宅小區(qū)業(yè)主應當按照下列第__、__、__項方式補充專項維修資金： （一） 業(yè)主大會決定將部分全體公共收益用于補充專項維修資金的，每季度末予以結(jié)算，次月___日前補充入業(yè)主大會賬戶內(nèi)的公共收益子賬戶，補充比例為該季度全體公共收益總額的___%（高于50%）。 入賬的公共收益自入賬之日起___日（一般不跨月）內(nèi)轉(zhuǎn)入專項維修資金分戶賬內(nèi)。 （二） 專項維修資金余額大于首期籌集金額的30%，但不足首期籌集金額___%時，按照下列第___項的方式進行補充： 1、按___元/平方米逐月交納補充； 2、__________; （三） _______ 。 |
第四條 維修資金補充 業(yè)主應當按照下列第__、__、__項方式補充維修資金： （一） 授權(quán)業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)本小區(qū)利用物業(yè)共用部分獲取的收入，扣除管理服務成本和業(yè)主大會決定用于補充物業(yè)管理需要的其他費用后的公共收益，按照以下第___種方式納入業(yè)主大會維修資金銀行賬戶： 1、每季度末予以結(jié)算，次月5日前補充入業(yè)主大會維修資金賬戶； 2、__________； （二） 維修資金余額大于首期籌集金額30%，但不足首期籌集金額___%時，按照下列第___項的方式進行補充： 1、按___元/平方米逐月交納補充； 2、________; （三） ______。 |
解讀&提示：
① 強調(diào)了公共收益補充專項維修資金的比例，高于當季度公共收益的50%。
② 明確了資金的補充方式，即先補充至公共收益子賬戶，再轉(zhuǎn)入專項維修資金子賬戶。
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| 2021年 規(guī)約二 |
2015年 |
| 第四條 矛盾糾紛調(diào)處 業(yè)主經(jīng)催告后仍不交納專項維修資金的，本住宅小區(qū)業(yè)主同意（授權(quán)/不授權(quán)）業(yè)委會依法提起訴訟。 專項維修資金籌集中產(chǎn)生矛盾糾紛時，本著互諒互讓的原則，由街鎮(zhèn)、居委會設(shè)立的人民調(diào)解委員會依法調(diào)解。 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)委會或業(yè)委會無法正常、規(guī)范化運作時，經(jīng)責令整改逾期未整改的，本住宅小區(qū)業(yè)主同意授權(quán)居委會代為履行業(yè)委會的職責。 |
無 |
解讀&提示：
允許業(yè)主大會授權(quán)業(yè)委會對經(jīng)催告仍不交納專項維修資金的業(yè)主提起訴訟。
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| 2021年 規(guī)約二 |
2015年 |
| 第五條 生效 本規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會決議依法通過。本規(guī)約自___年___月___日業(yè)主大會會議討論通過之日起生效。 本規(guī)約未盡事項由業(yè)主大會依法補充，補充條款為本規(guī)約的組成部分。
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第十三條 生效和修改 本規(guī)約經(jīng)___年___月___日業(yè)主大會會議討論通過。 本規(guī)約由業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會的決議修改。修改后的規(guī)約，自業(yè)主大會會議通過之日起生效。 本規(guī)約未盡事項由業(yè)主大會補充。業(yè)主大會通過的有關(guān)本規(guī)約的決定為本規(guī)約的組成部分。 |
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| 2021年 規(guī)約二 |
2015年 |
| 第六條 本規(guī)約中有關(guān)專業(yè)用語的含義 （一） 街鎮(zhèn)，是指本住宅小區(qū)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。 （二） 居委會，是指本住宅小區(qū)所在地的居（村）民委員會。 （三） 業(yè)委會，是指本住宅小區(qū)依法組建的業(yè)主委員會。 |
無 |