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案情簡(jiǎn)介
上海市普善路鐵路新村100號(hào)101室為系爭(zhēng)房屋，兩原告系母子關(guān)系，原告李玉珠與第三人李玉敏系姐妹關(guān)系。該處房屋在冊(cè)戶籍六人，即邵彩霞、李玉敏、石華、甘嗣學(xué)、徐寒冰、李玉珠。2017年12月，系爭(zhēng)房屋被納入征收范圍。簽約之前，原告石華曾向被告提交居住困難審核申請(qǐng)，被告認(rèn)為原告未提交整戶材料，未予以理會(huì)。2017年12月30日，被告靜安房管局與第三人李玉敏就系爭(zhēng)房屋征收相關(guān)事宜簽訂了系爭(zhēng)協(xié)議。協(xié)議約定，甲方為靜安房管局，乙方為李玉敏；房屋性質(zhì)私房，用途居住，評(píng)估單價(jià)為人民幣以下幣種均以人民幣計(jì)74360元每平方米建筑面積；被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償款共計(jì)4000000元，裝潢補(bǔ)償29616元，其他各類補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)2000000元，乙方選擇貨幣補(bǔ)償安置方式；被征收人不符合居住困難戶的條件等。另外，原告石華的妻子范瀟月和兒子石韻陽(yáng)戶籍不在系爭(zhēng)房屋處。?
雙方觀點(diǎn)
原告認(rèn)為：上海市普善路鐵路新村100號(hào)101室房屋系售后公房，原產(chǎn)權(quán)人登記為原告李玉珠的母親邵彩霞，2017年該房屋產(chǎn)權(quán)變更到第三人李玉敏名下，原告李玉珠應(yīng)當(dāng)享有系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)份額的六分之一。2017年12月，系爭(zhēng)房屋被納入征收范圍。征收伊始，原告方多次向第三人及被告提出居住困難審核申請(qǐng)，但被告拒絕辦理。被告于2017年12月30日與第三人簽訂了征收編號(hào)為J-NB-1-042的《上海市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》。協(xié)議中未將原告應(yīng)享有的居住困難補(bǔ)貼利益計(jì)入。第三人簽署放棄居住困難保障補(bǔ)貼的承諾書(shū)兩原告均不知情。原告認(rèn)為，兩原告及原告石華的妻子和兒子符合居住困難的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)享受合法的安置。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，原告有權(quán)提出居住困難審核申請(qǐng)，被告拒絕原告申請(qǐng)的行為嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益，故訴至法院，請(qǐng)求判決：1、確認(rèn)系爭(zhēng)協(xié)議無(wú)效；2、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。?
被告辯稱：不同意原告訴訟請(qǐng)求，系爭(zhēng)協(xié)議內(nèi)容符合法律規(guī)定，簽約主體適格。被告征收是以戶計(jì)算，在簽協(xié)議前也詢問(wèn)過(guò)第三人李玉敏，李玉敏也簽署了承諾書(shū)稱不會(huì)提出居住困難審核。原告石華提交居住困難審核，因被告沒(méi)有收到過(guò)該戶整戶的申請(qǐng)資料，被告就沒(méi)有走后續(xù)程序。原告是要求將原告石華的兒子和妻子納入征收補(bǔ)償，被告愿意與原告協(xié)商解決。協(xié)議合法有效。?
法院觀點(diǎn)
根據(jù)房屋征收決定，被告作為房屋征收部門(mén)有權(quán)對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行征收。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，居住困難審核申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)由被征收人、公有房屋承租人提出。被征收人、公有房屋承租人不提出居住困難審核申請(qǐng)，房屋使用人、共同居住人可以提出居住困難審核申請(qǐng)。本案中，兩原告有權(quán)提出居住困難審核申請(qǐng)，其提出申請(qǐng)符合法律規(guī)定。被告未經(jīng)居住困難審核，直接與第三人簽訂系爭(zhēng)協(xié)議，違反了法定程序。此外，被告提供的證據(jù)中也沒(méi)有證據(jù)證明兩原告皆不符合居住困難認(rèn)定條件，被告未將其認(rèn)定為居住困難戶缺乏事實(shí)依據(jù)，被告在此情況下與第三人簽訂系爭(zhēng)協(xié)議影響了原告的權(quán)益，該協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效。協(xié)議無(wú)效后，被告作為征收部門(mén)應(yīng)在合理期限內(nèi)盡早與該戶重新協(xié)商安置補(bǔ)償事宜，妥善完成對(duì)該戶的安置補(bǔ)償。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十四條第一款之規(guī)定，判決如下：確認(rèn)被告上海市靜安區(qū)住房保障和房屋管理局與第三人李玉敏于2017年12月30日簽訂的征收編號(hào)：J-NB-1-042《上海市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》無(wú)效。案件受理費(fèi)50元，由被告上海市靜安區(qū)住房保障和房屋管理局負(fù)擔(dān)。?
案例分析
《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》將居住困難的申請(qǐng)權(quán)賦予給被征收人、公房承租人。但事實(shí)上經(jīng)常會(huì)碰到有權(quán)申請(qǐng)的人員拒絕申請(qǐng)，符合條件的非被征收人或者承租人，一般是私有房屋的實(shí)際使用人或者公房的同住人，希望通過(guò)居住困難申請(qǐng)保護(hù)自己的居住權(quán)利。因此，往往會(huì)產(chǎn)生一些訴訟，比如，同住人以其未享受居住困難為由起訴要求確認(rèn)協(xié)議無(wú)效。 實(shí)際上規(guī)定申請(qǐng)居住困難的權(quán)利的文件除了《實(shí)施細(xì)則》外，還有一些文件，補(bǔ)充和完善了《實(shí)施細(xì)則》內(nèi)容。比如滬房管征（2014）243號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市房屋征收補(bǔ)償工作的通知》規(guī)定：“居住困難審核申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)由被征收人、公有房屋承租人提出。被征收人、公有房屋承租人不提出居住困難審核申請(qǐng)，房屋使用人、共同居住人可以提出居住困難審核申請(qǐng)。”。因此房屋的承租人不愿意申請(qǐng)居住困難審核申請(qǐng)的，房屋的使用人或者同住人一樣可以提出申請(qǐng)。本案就是如此，在第三人不提出申請(qǐng)的情況下，同住人提出行政訴訟，要求確認(rèn)承租人所簽訂的協(xié)議無(wú)效，最終得到法院的支持。?