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2020年5月28日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議表決通過(guò)《中華人民共和國(guó)民法典》。在民法典表決通過(guò)的一段時(shí)間內(nèi)，大家都在討論“業(yè)主大會(huì)會(huì)議接下來(lái)怎么召開”“在民法典下，業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開難度大了還是更方便了”等問(wèn)題。針對(duì)這些問(wèn)題，民法典實(shí)施至今也未出臺(tái)司法解釋，于是更多人開始關(guān)注相關(guān)的司法判例，希望通過(guò)司法判例來(lái)解讀民法典下的業(yè)主大會(huì)該如何召開。但非常遺憾，目前司法判例也存在不同的理解，就拿上海的情況來(lái)說(shuō)，不同區(qū)法院和物業(yè)主管部門對(duì)此有不同的理解，當(dāng)然也有故意回避雙三分之二參與表決問(wèn)題的。那么，在民法典下該如何依法高效表決通過(guò)業(yè)主大會(huì)決議呢？對(duì)此，筆者提出以下建議：
一、 業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開有效，參會(huì)條件必須符合法律規(guī)定，即召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議參與表決的人數(shù)必須達(dá)到雙三分之二的標(biāo)準(zhǔn)。那么爭(zhēng)議來(lái)，什么是參與表決？我們知道在物權(quán)法下只要參與，沒(méi)要求表決，那么表決是什么意思？根據(jù)百度百科關(guān)于“表決”的釋義，表決是指通過(guò)舉手、投票等方式在大會(huì)上做出決定。根據(jù)字面意思的正常理解，業(yè)主大會(huì)參與表決必須實(shí)際參與投票，否則不能算參與表決。那么，如果真的這樣表決，估計(jì)沒(méi)有幾個(gè)小區(qū)能有效召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議真的這么難嗎？我認(rèn)為，大家完全沉迷于對(duì)文字本身的字義理解，而忽略法律意義的表決。表決在民事行為中是意思表示，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第140條規(guī)定，行為人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律規(guī)定、當(dāng)事人約定或者符合當(dāng)事人之間的交易習(xí)慣時(shí)，才可以視為意思表示。重點(diǎn)來(lái)了，法律意義的業(yè)主大會(huì)表決有兩種方式：明示，直接投票；默示，可由業(yè)主大會(huì)約定進(jìn)行表決。也就是說(shuō)，業(yè)主大會(huì)可以約定采用默示方式進(jìn)行表決。顯然，召開業(yè)主大會(huì)雙三分之二參與表決不再是困擾大家的難題。律師建議，抓緊時(shí)間修改小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，對(duì)參與表決的形式進(jìn)行約定。
二、對(duì)已送達(dá)的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、反對(duì)、棄權(quán)意見的該如何處理？這類表決票在物權(quán)法下都是按照小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定進(jìn)行處理。一般約定：對(duì)已送達(dá)的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、反對(duì)、棄權(quán)意見的，視為同意已表決的多數(shù)人的意見或直接視為同意。那么，現(xiàn)在在民法典下這類表決票可否依舊這么約定？答案是可以約定，但必須有個(gè)前提，這類表決票必須參會(huì)表決，否則，無(wú)法計(jì)為表決票中多數(shù)人的意見或視為同意。理由很簡(jiǎn)單，這類業(yè)主都不是參會(huì)表決中雙三分之二的業(yè)主，即未參會(huì)，顯然不能將他們的意見計(jì)入。如果想把這類業(yè)主表決票意見計(jì)入，那么，請(qǐng)結(jié)合律師提出的建議一，可以通過(guò)默示表決的方式解決這類業(yè)主參會(huì)問(wèn)題，律師認(rèn)為可以這么約定，對(duì)于已送達(dá)的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、反對(duì)、棄權(quán)意見的，視為參與表決，并視為同意已表決的多數(shù)人的意見或直接視為同意。
民法典充分保障小區(qū)業(yè)主高度自治，完善小區(qū)議事規(guī)則勢(shì)在必行。民法典是保障人民權(quán)利的“寶典”，而絕非像一部分人所認(rèn)為的，不讓業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議或?yàn)闃I(yè)主大會(huì)召開設(shè)置障礙等。律師認(rèn)為，為什么民法典下業(yè)主大會(huì)會(huì)特別強(qiáng)調(diào)雙三分二的參與表決，就是解決業(yè)主自治過(guò)程中的民主問(wèn)題，只有達(dá)到雙三分二參與表決的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主大會(huì)才符合召開的條件，而不是像物權(quán)法下，采取簡(jiǎn)單的少數(shù)服從多數(shù)的形式進(jìn)行表決，從而導(dǎo)致部分業(yè)主認(rèn)為“被同意”。另外，民法典允許業(yè)主制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，將促進(jìn)“業(yè)主自治”真正落地，更好保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
總之，民法典加大了對(duì)建筑物業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，在解決業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開民主性的同時(shí)，也降低了業(yè)主共同決定重大事項(xiàng)的參與表決門檻，可以說(shuō)，民法典真正貫徹了以人民為中心的法治理念。