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2021年5月17日至5月19日，浙商證券滬杭甬高速封閉式基礎設施證券投資基金、博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金等9只基礎設施REITS分別通過上海證券交易所、深圳證券所審核，并發出詢價公告。至此，基礎設施公募REITs以試點項目為開端在我國進入正式實施階段，標志著涉及萬億級別的REITs藍圖正徐徐展開。

本文將從基礎設施公募REITs適用的法律規則、試點項目要求、基礎設施公募REITs的交易結構、首批發行試點項目的概況等方面對基礎設施公募REITs的情況進行概覽說明。

一、基礎設施公募REITs的法律及規則體系

目前基礎設施公募REITs沒有單獨的立法，基礎監管框架以《證券法》、《證券投資基金法》為上位法，結合2020年4月30日至2021年4月30日發改委、證監會、滬深交易所、基金業協會出臺的一系列規則和指引進行監管規制。涉及的主要法律及規則體系如下：

二、基礎設施公募REITs試點項目的主要要求

基礎設施公募REITs目前尚處于項目試點階段。根據2020年4月30日發改委、證監會《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》及2020年7月31日發改委辦公廳《關于做好基礎設施領域不動產投資基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，針對試點項目主要有如下要求：

1、聚焦重點區域。

優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域,支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。

具體而言，優先支持位于《京津冀協同發展規劃綱要》《河北雄安新區規劃綱要》《長江經濟帶發展規劃綱要》《粵港澳大灣區發展規劃綱要》《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》《海南自由貿易港建設總體方案》等國家重大戰略區域范圍內的基礎設施項目。支持位于國務院批準設立的國家級新區、國家級經濟技術開發區范圍內的基礎設施項目。

2、聚焦重點行業。

優先支持基礎設施補短板行業,鼓勵信息網絡等新型基礎設施開展試點。主要包括：

（1）倉儲物流項目。

（2）收費公路、鐵路、機場、港口項目。

（3）城鎮污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目。

（4）城鎮供水、供電、供氣、供熱項目。

（5）數據中心、人工智能、智能計算中心項目。

（6）5G、通信鐵塔、物聯網、工業互聯網、寬帶網絡、有線電視網絡項目。

（7）智能交通、智慧能源、智慧城市項目。

3、鼓勵國家戰略性新興產業集群、高科技產業園、特色產業園等開展試點。

（1）位于國家發展改革委確定的戰略性新興產業集群，或《中國開發區審核公告目錄（2018年版）》確定的開發區范圍內。

（2）業態為研發、創新設計及中試平臺，工業廠房，創業孵化器和產業加速器，產業發展服務平臺等園區基礎設施。

（3）項目用地性質為非商業、非住宅用地。

4、酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產項目不屬于試點范圍。

5、試點項目已依法依規取得固定資產投資管理相關手續。主要包括：

（1）項目審批、核準或備案手續。

（2）規劃、用地、環評、施工許可手續。

（3）竣工驗收報告（或建設、勘察、設計、施工、監理“五方驗收單”，或政府批復的項目轉入商運文件）。

（4）依據相關法律法規必須辦理的其他重要許可手續（例如，有關項目應按照《固定資產投資項目節能審查辦法》要求進行節能審查；涉及經營增值電信業務的數據中心項目應取得增值電信業務經營許可）。

具體應以手續辦理時的法律法規、規章制度、國家政策等為依據，判定相關手續的合法合規性。

6、如項目為PPP項目（政府與社會資本合作項目）的，還需滿足以下條件：

（1）2015年以后批復實施的PPP項目，應符合國家關于規范有序推廣PPP模式的規定。包括： ① 依法依規履行項目審批、核準或備案手續。 ② 批復PPP項目實施方案。 ③ 通過公開招標等競爭方式確定社會資本方。 ④ 依照法定程序規范簽訂PPP合同。

（2）2015年6月以后批復實施的特許經營項目，應符合《基礎設施和公用事業特許經營管理辦法》（國家發展改革委等6部委第25號令）有關規定。此前采用BOT、TOT、股權投資等模式實施的特許經營項目，應符合當時國家關于固定資產投資建設、特許經營管理等相關規定。

（3）收入來源以使用者付費（包括按照穿透原則實質為使用者支付的費用）為主。收入來源含地方政府補貼的，需在依法依規簽訂的PPP合同或特許經營協議中有明確約定。

（4）PPP項目運營穩健、正常，未出現暫停運營等重大問題或重大合同糾紛。

三、基礎設施公募REITs項目的交易結構

鑒于《證券投資基金法》中關于公募基金財產的投資限制，現行基礎設施公募REITs的交易結構采用的是“公募基金+資產支持專項計劃（ABS）”的交易結構。根據《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》、《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》的規定，基礎設施公募REITs交易結構圖如下：

  （圖源上海證券交易所官網）

四、基礎設施公募REITs試點項目發行的基本情況

從2020年4月30日《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》的出臺，截至2021年5月19日上海證券交易所及深圳證券交易所已申報并通過的基礎設施公募REITs項目共9個?；厩闆r如下：

正如《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》中所說，基礎設施REITs具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點,能有效盤活存量資產,填補當前金融產品空白,拓寬社會資本投資渠道,提升直接融資比重,增強資本市場服務實體經濟質效。有利于降低實體經濟杠桿,推動基礎設施投融資市場化、規范化健康發展。而基礎設施REITs具體配套規則和業務指引的出臺和首批試點項目的落地，標志著頂層規則設計和實操層面的成功結合，相信基礎設施REITs在我國的發展定能智行致遠，未來可期。