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最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋

（2020修正）

最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

法釋〔2009〕8號

解讀

無

第一條　建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

《民法典》第九百三十九條

建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。

物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

原司法解釋第一條和第十一條為《民法典》第九百三十九條所吸收合并，《民法典》將物業服務企業和其他管理人統稱為物業服務人。

無

第二條　符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

　　（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同；

　?。ǘ┪飿I服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

　　前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。

《民法典》第四百九十七條

有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權

利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。

《民法典》第九百四十一條

物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。

物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

原司法解釋第二條第一款第一項為《民法典》第九百四十一條所吸收，第九百四十一條第二款屬于禁止性的規定。原司法解釋第一款第二項為民法典相關條文所吸收，如若存在《民法典》第四百九十七條規定的情形，業主或者業主委員會可以向法院請求確認條款無效。

無

第三條　物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。

《民法典》第九百三十八條 物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。

物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分。

第九百四十二條第一款 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、 綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。

原司法解釋第二款規定為《民法典》吸收和調整。物業服務合同屬于《民法典》新增的內容，第九百三十八條

明確了物業服務合同的應包含那些內容和形式，《民法典》規定物業服務人的服務承諾，只有有利于業主的承諾才是物業服務合同的組成部分，對于物業服務人制定的服務細則是否屬于物業服務合同的一部分，還需結合實際情況判決，這一點《民法典》的規定與原司法解釋有所不同。第九百四十二條第一款則明確了物業服務人的責任，對其專業化要求更高了。

如若物業服務人未履行合同義務或者履行的合同義務存在瑕疵給業主造成的損失，應按照《民法典》合同篇的相關規定處理

第一條業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨礙物業服務與管理的行為，物業服務人請求業主承擔停止侵害、排除妨礙、恢復原狀等相應民事責任的，人民法院應予支持。

第四條　業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

該條的修改是將原司法解釋的”物業服務企業“改為“物業服務人”，使該條司法解釋更加完善，同時和《民法典》保持一致。

第二條物業服務人違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

業主請求物業服務人退還其已經收取的違規費用的，人民法院應予支持。

第五條　物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

　　業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

該條的修改是將原司法解釋的”物業服務企業“改為“物業服務人”，使該條司法解釋更加完善，同時和《民法典》保持一致。

無

第六條  經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

《民法典》第九百四十四條

業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

原司法解釋為《民法典》第九百四十四條吸收，同時民法也明確規定物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。物業服務人在催交物業費需要注意催繳的方式，應使用文明的方式進行催收物業服務費，原司法解釋為經書面催交，《民法典》則調整為催告，即物業服務人通過合法合規的方式進行催告即可，經催告后在合理的期限內業主仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者仲裁。

無

第七條  業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

《物業管理條例》第四十一條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

雖然《民法典》未對業主負連帶交納責任，但《物業管理條例》中作出了相應的規定，業主負連帶交納責任，一般在實際訴訟過程法院往往要求起訴不動產登記的產權人，而不是直接起訴物業使用人。

無

第八條  業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

《民法典》第九百四十六條  

業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。

原司法解釋為《民法典》第九百四十六條吸收，《民法典》明確了業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同但應提前60日書面通知物業服務人，同時因解除合同造成物業服務人損失的還應承擔賠償損失的責任。

第三條  物業服務合同的權利義務終止后，業主請求物業服務人退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。

第九條　物業服務合同的權利義務終止后，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。

該條的修改是將原司法解釋的”物業服務企業“改為“物業服務人”，是該條司法解釋更加完善，同時和《民法典》保持一致。

原司法解釋的第六條刪除，所以原司法解釋第九條第二款作出相應的刪除，若業主拖欠物業服務費的依據《民法典》第九百四十四條規定處理。

無

第十條　物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。

《民法典》第九百四十九條

物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。

原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。

原司法解釋為《民法典》第九百四十九條吸收，《民法典》明確物業服務人配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況以及違反規定需要承擔相應的后果。

無

第十一條　本解釋涉及物業服務企業的規定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

原司法解釋第一條和第十一條為《民法典》第九百三十九條所吸收合并，《民法典》將物業服務企業和其他管理人統稱為物業服務人

第四條   因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院可以參照關于業主的規定處理。

第十二條　因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。

該條主要是將“人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理”修改為“人民法院可以參照關于業主的規定處理”；修改之后的條文人民法院在處理因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛可以參照最新的司法解釋的相關規定處理，也可以參照其他法律、法規或者管理規約中的規定處理，給予了法院更多的參照依據和裁判依據。

另外一方面是原司法解釋的多數條文為《民法典》吸收，被刪除，因此新的司法解釋也應作出相應的調整。

第五條   本解釋自2009年10月1日起施行。

本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。

本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

無修改