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為加快打造韌性安全城市，努力讓人民群眾有更多安全感，龔正市長(zhǎng)在市十六屆人大常委會(huì)第十五次會(huì)議（擴(kuò)大）上做政府工作報(bào)告中提出了要抓好四件事，其中房屋安全管理尤為引發(fā)代表關(guān)注。截至2023年底，2000年以前建造的老舊住房約28億平方米，大量房屋開(kāi)始步入“中老年”，高層建筑物外立面墻面開(kāi)裂、空鼓、滲水、脫落等問(wèn)題仍時(shí)有發(fā)生。按照國(guó)家部署，今年將先在浦東、黃浦等區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)探索實(shí)施三項(xiàng)制度：房屋定期體檢制度、房屋安全保險(xiǎn)制度、房屋養(yǎng)老金制度。筆者針對(duì)本市房屋安全治理開(kāi)展了深入調(diào)研，就如何完善資金保障措施，加速推進(jìn)三項(xiàng)制度的實(shí)施進(jìn)行研究。
一、問(wèn)題分析
建造于1999年—2002年的斜土東路333弄華浩苑小區(qū)正經(jīng)歷外立面脫落的危害，房屋外墻主要采用涂料飾面，外部裝飾有GRC線條，房屋外墻面出現(xiàn)多處GRC裝飾線條開(kāi)裂脫落等損壞現(xiàn)象，且已經(jīng)產(chǎn)生多起財(cái)產(chǎn)損害事故。經(jīng)“房屋體檢”《房屋質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告》建議采用整體拆除等有效措施進(jìn)行處理。但在開(kāi)展外立面的維修過(guò)程中發(fā)現(xiàn)主要存在以下問(wèn)題：
一是房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金嚴(yán)重不足。以華浩苑小區(qū)為例，小區(qū)房屋外立面維修目前面臨最難的問(wèn)題是房屋修繕資金沒(méi)有來(lái)源。經(jīng)初步估算，全面完成修繕需要資金1500萬(wàn)元，每平方米單價(jià)需300元，根據(jù)小區(qū)每戶(hù)建筑面積集中在100—150平方米左右，大戶(hù)型面積為200多平方米，每戶(hù)需籌集的費(fèi)用大約3萬(wàn)以上，而小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)內(nèi)的資金總額大約在200萬(wàn)元，缺口極大，短時(shí)間內(nèi)在小區(qū)籌集到位1000多萬(wàn)維修資金，目前來(lái)看困難重重。
二是資金籌措路徑單一。小區(qū)業(yè)主住房公積金賬戶(hù)上有巨額的余額，但不能提取補(bǔ)充維修資金。經(jīng)向市住建委公積金處咨詢(xún)，得到的回答是目前提取公積金用于商品房建筑外立面維修，在政策層面沒(méi)有相應(yīng)依據(jù)，并認(rèn)為商品房公共部位的維修不在“自住住房”的大修范疇。但經(jīng)查閱《住房公積金管理?xiàng)l例》《上海市住房公積金管理若干規(guī)定》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定后發(fā)現(xiàn)，立法層面并未限定個(gè)人大修自住住房的類(lèi)別，更未將商品房小區(qū)個(gè)人自住住房排除在外，也沒(méi)有排除需要業(yè)主承擔(dān)義務(wù)的商品房共有部位。為此，有關(guān)部門(mén)將此類(lèi)“自住住房”排除在外并沒(méi)有法律依據(jù)，對(duì)于繳納住房公積金的職工而言更是限制其權(quán)利行使。此外，上海已經(jīng)運(yùn)用“制定和調(diào)整提取住房公積金的具體管理措施”的事權(quán)，規(guī)定了困難人群提取公積金用于物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也規(guī)定了可提取住房公積金用于加裝電梯中業(yè)主個(gè)人所需支付的建設(shè)資金。那么，針對(duì)房屋安全治理，也應(yīng)該作出可以提取住房公積金用于物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金等相關(guān)規(guī)定。
三是房屋使用安全責(zé)任人的責(zé)任意識(shí)尚未入腦入心。房屋所有權(quán)人普遍認(rèn)為政府會(huì)對(duì)房屋安全承擔(dān)兜底責(zé)任，不會(huì)放任不管，存在安全問(wèn)題的小區(qū)常常以?xún)e幸心理來(lái)跟政府兜底責(zé)任開(kāi)展博弈，不愿意獨(dú)自承擔(dān)維修費(fèi)用。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，大部分房屋所有權(quán)人在發(fā)生房屋安全問(wèn)題需要大量資金籌集時(shí)，第一時(shí)間想到的是政府能夠給予多少支持，且比較依賴(lài)政府全方位的引導(dǎo)和支持，尤其是資金的支持。
此外，公共政策對(duì)售后公房的傾斜也導(dǎo)致商品房業(yè)主內(nèi)心的不平衡。本市先后制定實(shí)施三輪“美麗家園”三年行動(dòng)計(jì)劃，持續(xù)推進(jìn)住宅小區(qū)綜合治理，確實(shí)有效提升了住宅小區(qū)運(yùn)行安全水平，讓小區(qū)更安全，尤其是直管公房品質(zhì)全面提升，售后公房也享受到了美麗家園建設(shè)帶來(lái)的運(yùn)行安全水平的提高。但步入“中老年”的商品房小區(qū)并未納入。同為所有權(quán)人的商品房小區(qū)業(yè)主和售后公房業(yè)主，在享受公共財(cái)政資金方面存在不平衡，商品房小區(qū)業(yè)主內(nèi)心存有不滿(mǎn)情緒，也是小區(qū)業(yè)主和政府開(kāi)展博弈的潛在原因之一。
三、思考與對(duì)策
針對(duì)目前房屋安全問(wèn)題時(shí)有發(fā)生的情況，結(jié)合房屋養(yǎng)老金制度和房屋保險(xiǎn)制度的探索實(shí)踐，以正在開(kāi)展房屋安全維修專(zhuān)項(xiàng)工作的黃浦區(qū)華浩苑為定向試點(diǎn)案例，對(duì)接屬地街道，指導(dǎo)“三駕馬車(chē)”，集中力量剖析麻雀，形成合力，為三項(xiàng)制度探索實(shí)踐提供實(shí)驗(yàn)樣本。
1、定向試點(diǎn)。提速住房公積金用于房屋大修機(jī)制實(shí)操研究，盡快出臺(tái)住房公積金提取補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金的相關(guān)規(guī)定，為打通養(yǎng)老金個(gè)人賬戶(hù)的補(bǔ)充資金通道，完善房屋養(yǎng)老金制度提供有力支撐。
步入“中老年”的商品房小區(qū)的房屋所有權(quán)人，一般職工住房公積金賬戶(hù)內(nèi)有較多資金閑置，提取住房公積金解決房屋安全維修資金能夠幫助業(yè)主解決再行繳納維修費(fèi)用的資金不便和消除其內(nèi)心的“不認(rèn)同”。同時(shí)，可以參照加梯工作經(jīng)驗(yàn)做法，從提取對(duì)象及條件、提取金額、申請(qǐng)材料、業(yè)務(wù)流程、辦理時(shí)限、辦理場(chǎng)所、支付方式等內(nèi)容開(kāi)展實(shí)地調(diào)研，制定和調(diào)整住房公積金補(bǔ)充房屋養(yǎng)老金的具體管理措施，全過(guò)程聽(tīng)取小區(qū)業(yè)主的意見(jiàn)建議。
由上海市住房公積金管理委員會(huì)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策，制定和調(diào)整住房公積金的相應(yīng)管理措施，盡快出臺(tái)提取住房公積金補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金（房屋養(yǎng)老金）的相關(guān)規(guī)定，并監(jiān)督實(shí)施。
2、結(jié)合小區(qū)房屋大修資金籌集難點(diǎn)堵點(diǎn)，先行設(shè)立房屋安全治理引導(dǎo)資金，充分發(fā)揮財(cái)政資金的引導(dǎo)帶動(dòng)作用，引導(dǎo)房屋所有權(quán)人對(duì)房屋安全治理的投入，尤其是支持房屋安全保險(xiǎn)制度，最終為房屋養(yǎng)老金制度中公共賬戶(hù)的建立提供可行性樣本。
在房屋安全治理政府出資公共賬戶(hù)建立過(guò)程中，先行設(shè)立政府財(cái)政資金出資的房屋安全治理引導(dǎo)資金，嘗試帶動(dòng)房屋所有權(quán)人積極加入房屋安全治理體系建設(shè)，在政府引導(dǎo)下有序參與房屋安全治理，尤其是積極參加房屋安全保險(xiǎn)，履行房屋使用安全責(zé)任人的義務(wù)，及時(shí)籌集維修費(fèi)用，對(duì)危險(xiǎn)房屋積極采取治理措施。同時(shí)，在引導(dǎo)資金運(yùn)作過(guò)程中，以實(shí)際案例為抓手，真正形成實(shí)際可行的公共賬戶(hù)資金來(lái)源、資金配置、資金運(yùn)行等制度設(shè)計(jì)。
3、結(jié)合新時(shí)代“美麗家園”建設(shè)，將步入“中老年”的商品房小區(qū)一并納入行動(dòng)計(jì)劃，加快既有住宅小區(qū)“美麗家園”建設(shè)全覆蓋進(jìn)程，為商品房小區(qū)開(kāi)展房屋定期體檢提供資金保障。將2000年以前建造的商品房住宅納入新時(shí)代“美麗家園”建設(shè)范疇，為房屋定期體檢制度的執(zhí)行提供資金扶持，從而引導(dǎo)房屋所有權(quán)人積極參與定期檢測(cè)、養(yǎng)護(hù)和周期性修繕，持續(xù)開(kāi)展住宅外立面安全隱患整治，完善預(yù)測(cè)預(yù)判、巡查檢測(cè)、應(yīng)急處置和隱患整改的閉環(huán)管理機(jī)制；推進(jìn)高層住宅消防設(shè)施檢測(cè)，對(duì)接檢測(cè)結(jié)論，推動(dòng)消防設(shè)施修理、改造、更新，完善基礎(chǔ)信息動(dòng)態(tài)維護(hù)更新和消防安全長(zhǎng)效管理機(jī)制。