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2025年11月7日，上海律協城市更新（征收）專業委員會聯合律師學院舉辦的“房屋征收與城市更新領域爭議解決”實務培訓課程成功舉辦。本次培訓聚焦城市更新行動深入推進背景下的爭議解決痛點難點，由城更委副主任武順華、李維世，城更委委員陳元奇、林琴四位律師分別圍繞城市更新爭議解決、行政協議糾紛、公房承租人爭議、調解實務技巧四大核心議題展開深度分享。本文結合培訓核心內容，對房屋征收與城市更新領域爭議解決實務進行全面梳理與解析。
一、武順華：城市更新常見爭議類型與疑難案例實解
（一）城市更新概況
城市更新是推動城市高質量發展的重要舉措，涵蓋城中村改造、舊區改造、舊住房成套更新、產業轉型升級、商業商辦類更新、市政基礎設施和公共服務設施更新六大類型。政策層面，國家多部門密集出臺文件支持，明確 “四好” 建設重點，強化資金、用地等要素保障。各地因地制宜推進項目，以上海為例，明確了各類更新的階段性目標，如 2032 年底全面完成城中村改造，2025 年底完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造等。
（二）城市更新爭議緣起
城市更新爭議核心源于三大因素：一是利益主體多元，涉及政府、物業原有權利人、實施主體等，訴求差異顯著；二是產權關系復雜，涵蓋國有與集體土地上房屋，涉及多重權利主體；三是法律關系交織，行政法律關系與民事法律關系相互疊加，增加了爭議處理難度。
（三）城市更新爭議類型拆解
爭議主要分為行政爭議與民事爭議兩類。行政爭議包括知情權、行政強制、征收決定及補償、規劃許可等爭議，核心問題為行政行為的合法性與合理性；民事爭議中，集中于補償利益分割、協議履行，法人端則以土地權屬、補償利益歸屬爭議為主。武律師認為處理爭議的關鍵在于明確城市更新模式、產權歸集規則及補償利益構成方式。
（四）疑難案件爭議解決
通過分析典型案例分析，武律師詳細分析了城市更新領域多類核心爭議以及處理的要點：賠償應以合法評估為依據；舊住房成套改造案須確立“95%簽約生效”規則，并通過“行政調解+行政決定+司法強制執行”的方式依法推進；電梯加裝及相鄰權案件中須明確業主表決程序效力與相鄰權合理容忍邊界。
二、陳元奇：國有土地上房屋征收行政協議糾紛案件辦案思路及常見爭議解析
（一）行政協議的概念
行政協議指行政機關為實現行政管理或公共服務目標，與公民、法人等協商訂立的含行政法權利義務的協議。實踐中，房屋征收補償協議具備主體特定性（一方為行政機關，另一方為被征收人）、目的公益性（基于公共利益需求）、內容行政性（補償方式、標準等法定）特征，屬行政訴訟受案范圍。
（二）常見的行政協議糾紛類型
在國有土地上房屋征收工作中，常見的行政協議糾紛類型包括：協議效力之訴與協議履行之訴。行政效力支付包含協議無效（意思表示不真實、違強制性規定等）、可撤銷（欺詐、顯失公平等），及補償標準（房屋類型、建筑面積等認定）、簽約主體適格性爭議；協議履行之訴包括未履行協議，未按期支付補償款（涉及違約金）、交付產權調換房屋（涉及臨時安置費、賠償損失）等問題。
（三）征收行政協議糾紛辦案思路
1.當事人的認定
在多數國有土地上房屋征收行政協議糾紛案件中，原告含私房產權人、私房繼承人等，公房承租人、公房戶籍在冊人員等；被告通常為簽訂協議的行政機關（上海多為區房管局或建交委）；部分案件還需追加利害關系人、公房管理單位等為第三人。
2.管轄法院
在上海行政協議糾紛案件一般實行跨區域基層法院管轄，涉外案件由房屋所在區域上級法院管轄。
3. 所涉的期限及時間規定
行政機關單方行為的起訴期限一般6個月，最長20年；協議履行爭議的訴訟時效為3年；根據司法解釋的規定，公民、法人或者其他組織對2015年5月1日之前作出的行政行為提起訴訟，請求確認行政行為無效的，人民法院不予立案；撤銷、解除協議類案件適用除斥期間。
4. 舉證責任
通常案件中，被告應舉證證明協議訂立、履行的合法性；原告應舉證證明協議撤銷、解除事由，且需準備征收決定、房籍、戶籍等證據材料。
（四）常見爭議解析
實踐中常見的導致行政協議無效的原因包括：簽約主體問題（如私房部分共有人簽約）、建筑面積（如公房閣樓、房屋類型認定）、居住困難人口補貼（人數審核、他處住房認定、補貼計算）等。行政協議履行糾紛案件中需先確認協議效力與履行對象。行政協議違約責任認定以協議約定期限為準，也需考量協議變動、各方過錯等因素。
三、林琴：公房承租人變更及撤銷的法律規則與實務辨析
（一）公房的基礎概念
公房是國家或單位分配的帶有福利性質的住房，其所有權歸國家或單位所有，自然人作為承租人僅享有居住使用權。其與產權房的核心區別在于所有權歸屬和權利行使范圍，公房不具備市場屬性。公房的共同居住人（以下簡稱同住人）需滿足戶籍在冊、實際居住一年以上且本市無其他住房或居住困難的條件。
（二）承租人身份的重要性
一般來說公房承租人在征收補償中享有當然分割資格，而同住人則需按照上述要求，進行嚴格認定。在變更承租人、簽訂征收補償協議等關鍵環節，承租人也擁有主導話語權。若公房原承租人死亡，承租人身份一直未變更的，公房被征收時，物業公司指定的簽約代表仍需通過同住人的身份審核。
（三）公房承租人變更的法律程序
公房原承租人在世，但需變更承租人的，需承租人及戶籍在冊的成年同住人協商一致，簽訂書面協議后變更，新承租人需符合同住人條件。若公房原承租人死亡后，則應先由成年同住人協商確定新承租人；協商不成的，公房管理單位按配偶、子女、父母、其他直系親屬的順序指定，指定時考量他處住房及本處居住時長。
（四）公房承租人變更的撤銷
若存在隱瞞欺騙、惡意串通等情形的，法院可撤銷變更承租人的行為。撤銷權的行使受除斥期間限制，且在實踐中僅利害關系人有權行使。法院在審理時會考慮既成事實是否影響社會秩序的穩定性，若變更承租人的行為已經形成長期穩定的變更結果，法院原則上不會輕易撤銷該變更行為。
（五）實務操作要點與風險防范
在實踐中，為避免承租人變更產生的爭議，公房管理部門應嚴格審查承租人變更申請材料、充分履行告知義務，在指定承租人過程中貫徹公平原則。而申請變更人應保證材料真實，主動與同住人協商。其他同住人也應關注變更動態，及時收集證據并通過法律途徑維權。
四、李維世：調解技巧在征收案件中的運用
（一）律師工作核心價值觀
律師在為當事人提供法律服務的過程中，應摒棄與當事人對抗的思維，以友好溝通和為當事人爭取合法權益為目標。律師在提供法律服務過程中兼具“服務員”與“運動員”的雙重身份，既要為當事人提供專業服務，又要主動推動案件進程。同時秉持“不卑不亢”的原則，既維護當事人合法權益，又尊重各方合理訴求，為當事人尋求案件最佳的解決方案。
（二）律師調解工作方法論
1. 順水推舟，該技巧強調借勢而為，在不愿或難以判決的情況下，促成案件以調解結案。
通過詳細介紹四個案例的訴訟及調解進程，李律師強調，在案件調解時，可提出將與案件無直接關聯的事項納入調解范圍，一攬子解決當事人間的全部爭議，作為對當事人讓步的補償。例如，若當事人在調解金額上進行了讓步，則可以為當事人爭取逾期支付的利息，不應“頭痛醫頭腳痛醫腳”，而應注意全盤考慮案件細節。
2. 攻心為上，律師促進調解工作時應注重打破對方心理防線，在調解請求合理的基礎上，促成調解。
李律師詳細介紹了某宅基地征收案件。該案件中，我方2名當事人和對方2名當事人均是征收協議認定的安置人口。對方當事人偽造了簽名，已經將兩套安置房屋過戶至其名下，一審判決兩套安置房屋均歸對方所有，我方當事人僅獲得折價補償。在二審中律師對關鍵證據，一張書面的證明的真實性和內容提出了的質疑，二審認為本案一審事實認定不清，進而發回重審。在發回重審一審中，我方已經占據心理優勢，最終通過調解為我方當事人爭取到安置房屋1套以及相應的補償款。
李律師提醒，征收案件調解中，精準解讀法官提問的深層意圖至關重要，需捕捉法官提問的“話外音”。即便一審處于不利困境，也要堅定信心，梳理爭議、收集有利證據據理力爭，以“一切發生皆有利”心態適配策略，最大化當事人權益。
3. 未雨綢繆，律師應當將準備工作做在訴訟前，充分準備以待調解。
在辦理征收補償款共有糾紛時，律師應快速分析案件事實，在訴訟前采取措施固定證據，為后續訴訟及調解奠定基礎。在某公房征收案件中，對方當事人為承租人，我方當事人戶籍末次遷入后居住的相關證據材料遺失。律師在發現這一情形后，立即幫助我方當事人與對方當事人簽訂了分配協議，約定征收補償利益對半分割，同時立即采取財產保全措施，保全了大部分的征收補償款。在分配協議這一證據面前，最終本案調解結果也是按照分配協議約定確定。
在征收補償利益所涉共有糾紛中，若發現我方證據不足的情形，提前促成當事人簽訂家庭內部協議是一個有效的方式，為后續爭議解決創造有利條件。
4. 李代桃僵，調解的關鍵在于舍棄自身小利益，抓大放小，以促成調解。
在一私房征收共有糾紛案件中，被繼承人去世前立遺囑將私房1及征收款由我方當事人繼承，但私房1的產權為被繼承人與繼母婚后所購，被繼承人的3名繼子女A、B、C提起訴訟，要求分割私房1的征收補償利益。私房1的購房款源自被繼承人與原配，即我方當事人母親，共同共有的一套房屋出售后的售房款，但我方當事人沒有證據證明前述事實。經整理案件事實，律師發現被繼承人另有一套私房2，被繼承人對私房2前后立有兩份內容沖突的遺囑，一份寫明繼承給我方當事人，一份寫明繼承給對方當事人A、B、C。最終我方當事人通過放棄私房2的繼承份額、不認定遺囑效力的方式，爭取到對方C對調解的支持，并最終順利以調解結案。
四位律師均結合自身代理的疑難復雜案件，還原真實辦案場景與決策邏輯，既有法律規則的系統梳理，又有實操技巧的細致分享，更有實用工具與案例素材的輸出。參會律師紛紛表示，培訓內容精準覆蓋房屋征收與城市更新領域的高頻爭議與實操難點，案例鮮活、指引明確，對今后處理相關案件具有極強的指導意義。
（注：以上嘉賓觀點，根據錄音整理，未經本人審閱）
執筆人：王覽 上海律協城市更新（征收）專業委員會秘書