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目前，法院審理的涉及到業主、業主委員會、物業服務企業和其它相關民事主體相互之間的訴訟越來越多，類型越來越復雜，不僅有常規的業主知情權訴訟、撤銷權訴訟，還有物業管理區域劃分之爭、維修資金使用糾紛、公共收益返還糾紛、物業用房占用之爭等等，本律師結合自己長期從事物業管理法律服務的經驗，對于常見的建筑物區分所有權案件處理中的一些常見焦點、難點問題，提出自己的一孔之見，與大家分析討論。
為了更好的討論一系列建筑物區分所有權糾紛，在此，本律師分成如下幾個問題討論：一、業主委員會與業主大會的民事訴訟主體資格及相關問題；二、業主知情權訴訟的范圍邊界與其它問題；三、業主撤銷權司法審查的邊界及其它問題；四、公共收益返還類訴訟常見疑難問題；五、物業管理資料移交和物業公司維修義務訴訟常見疑難問題。
一、 業主委員會與業主大會的民事訴訟主體資格及相關問題
從目前司法實踐看，涉及業主大會、業主委員會的訴訟案件類型比較多，通常意義上講，業主大會、業主委員會的民事訴訟主體資格，不管是作為原告，還是作為被告，司法實踐中爭議較少，但是實踐中對業主大會、業委會作為民事訴訟主體資格的一系列問題還是有較大的爭議，司法實踐也不盡統一，這里對于關于業主大會、業委會的民事訴訟主體資質的系列問題與各位讀者展開討論：
1. 業主大會與業委會主體資格的區別與聯系問題
什么情況下業委會作為原告或被告，什么情況下業主大會作為原告或被告，有些案件還是有較大的爭議。首先，關于業主大會、業委會作為原告的問題，比如說起訴被炒掉的物業服務企業移交資料、公共收益，起訴承包本小區工程的施工單位質量不合格等等，到底是業委會提起訴訟還是業主委員會提起訴訟呢？目前，并沒有明確的法律和行政法規的規定，只有最高人民法院[2002]民立他字第46號《關于金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函》（現行有效）中答復到：根據《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條的規定，金湖新村業主委員會符合“其他組織”條件，對房地產開發單位未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部位維護費及物業管理用房、商業用房的，可以自己名義提起訴訟。該復函承認了業主委員會在一定條件下具有民事訴訟主體資格。本案中，業主私占公共場區搭建建筑物的行為已侵害到其他業主的利益，業主委員會可以作為原告起訴。司法實踐中，法院大多數情況下也會受理業主委員會作為原告的各類訴訟，但是，考慮到業主委員會是業主大會的執行機構，一般情況下，業主委員會起訴需要業主大會的授權，即：經過業主大會表決授權后業主委員會才有相應的民事訴訟主體資格。
這里還需要討論的是：業主大會有無做原告的民事主體資格呢？根據最高人民法院網2016年9月19日發布的指導案例65號：上海市虹口區久樂大廈小區業主大會訴上海環亞實業總公司業主共有權糾紛案，明確了業主大會可以作為原告進行訴訟，法院裁決認為：“業主大會要求補繳維修資金的權利，是業主大會代表全體業主行使維護小區共同或公共利益之職責的管理權?！北韭蓭熣J為，最高院以答復的形式認可了業主委員會的民事訴訟主體資格，但是不等于排除了業主大會作為原告進行民事訴訟的主體資格，有觀點認為業主大會類似于公司的股東會或股東大會，一般情況下不具備民事訴訟主體資格，顯然沒有注意到業主大會本身的特殊性，業主大會本身具有直接進行民事行為的一定權利，而不是必然要作出決議后一定要通過業主委員會實施，比如說開設銀行賬戶，與物業服務企業簽署物業服務合同等等，所以我們的結論是業主大會也可以作為民事訴訟的原告，至于對于具體案件，是業委會作為原告，還是業主大會作為原告，應當由業主投票自行決定，司法實踐中沒有必要明確規定某一類案件是由業主大會作原告還是由業主委員會作原告。實際上，由于不管業主委員會作原告還是業主大會作原告，均需要召開業主大會授權，二者誰作原告其實無本質區別，均為全體業主具體的意思體現，現實中也沒有必要二者都作為原告進行訴訟。
關于業主大會、業主委員會作被告的問題，相對來說比較復雜，本律師認為應當根據案件類型的不同有所區分，在此我們分幾個小問題進行討論，首先，關于業主委員會作為被告，通常意義上是被允許的，目前最為主要的明確的依據是《最高人民法院關于春雨花園業主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函》（[2005]民立他字第8號）（現行有效），其中明確：“根據《物業管理條例》規定，業主委員會是業主大會的執行機構，根據業主大會的授權對外代表業主進行民事活動，所產生的法律后果由全體業主承擔。業主委員會與他人發生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟。”所以，業主委員會作為被告從最高院的復函來看不存在問題，具體司法實踐案例中，業主委員會作為被告的情況亦大量存在。
從司法實踐看，業主大會或業委會可能作為被告的情況有四類：一是業主的知情權訴訟，比如，業主要求公開小區的公共收益；二是業主的撤銷權訴訟，業主要求撤銷業主大會調整物業費標準的決議；三是業主委員會或業主大會與其它民事主體的合同糾紛，最為常見的是業主委員會拖欠施工單位工程款的糾紛；四是業主大會或業主委員會作為被告的侵權糾紛，比如，外墻脫落傷人所引發的民事訴訟。
首先，對于業主的知情權訴訟，本律師認為應當以業主委員會作為被告，原因是業主知情權的資料一般是業主大會的執行機構業主委員會所保管，比如說物業服務合同、業主大會議事規則，停車位分配制度等等，當然，如果有些資料是物業服務企業，比如說停車費收取情況，也可以將物業服務企業作為被告，如果業主大會作為被告，其非常設機構，顯然難以提供知情權的資料。
其次，對于撤銷權訴訟的被告問題，則應當根據要求撤銷的內容而定，簡單的說，如果是業主大會作出的決議，則被告應當是業主大會，如果是業主委員會作出的決議（包括超權限所作決議），則被告應當是業主委員會，這一點與民法典第280條規定相符，該條明確規定：“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷?！逼涿鞔_區分了業主大會和業主委員會的決議，所以，一般情況下，業主行使撤銷權時應當根據決議作出的主體選擇不同被告。司法實踐中業主大會作出的決議，業主卻告了業主委員會，法院也進行了實體審判，如李曉峰等與上海市松江區鑫山匯眾苑（象嶼都城）業主委員會業主撤銷權糾紛案【案號： (2020)滬01民終10814號】，二審法院認為一般而言，針對業主委員會的決議，應以業主委員會為被告；針對業主大會的決議，應以業主大會為被告。然而，業主大會作為全體業主集體決策的議事會議，本身并不具有實體性，而業主委員會作為業主大會的常設執行機構負責處理日常事務，從應訴能力、訴訟便捷處理等方面考量，此類情形下將業主委員會列為被告亦可，相應訴訟后果仍應由全體業主承擔。
本律師認為，如果考慮到業主大會的所有決議一般都要業委會執行，業委會作被告其實質就是要停止執行業主大會的決議，也似乎能講的通，但是如果是業主委員會作出決議來訴訟業主大會則難以自圓其說。
再次，業主委員會或業主大會與其它民事主體的合同糾紛。比如，業委會與施工單位簽署合同，使用維修資金對小區外墻進行粉刷，工程完成后，業委會換屆，新一屆業委會以各種理由拒不支付工程款。司法實踐中，既有業委會作被告的，也有業主大會作被告的。以業委會作被告，如吉林市安宇建筑工程有限責任公司與吉林市水韻名城業主委員會建設工程施工合同糾紛一案【案號：(2020)吉0211民初1525號】，建筑公司即以業委會為被告要求支付工程款項。以業主大會作被告，如上海韶韻建筑工程有限公司與上海市楊浦區大運盛業主大會建設工程合同糾紛一案【案號：(2021)滬0110民初9462號】，建筑公司即以業主大會為被告要求支付小區屋頂和外墻等公共部位防水維修施工費用。
如果按照（[2005]民立他字第8號）最高院的《復函》，業委會代表業主大會進行民事活動，被告理應為業委會。從另外一個角度講，即使使用維修資金經過業主大會授權，甚至施工合同也是業主大會和物業公司共同與施工單位簽署的，但是合同和小區事務的具體執行一般是業主委員會，從這個意義上講，更合適的被告也應當是業主委員會，以業主大會作被告，反而不利于案件事實的查清，所以，對于這類訴訟，本律師更傾向于被告應當是業主委員會。
最后，是業主大會或業主委員會作為被告的侵權糾紛，這類案件常見有外墻脫落致他人損害或其它公共部位、公共設施造成他人權利被侵害的情況，本律師認為應當以業主委員會作為被告為宜，理由同上，不再贅述。
2. 業主委員會“真空期”的訴訟主體資格問題
業主委員會的“真空期”其實有兩種情況：一是業主委員會已經到期，但是仍然愿意履行職責，業主委員會成員積極作為的情況；二是業主委員會已經到期或業委會大部分成員辭職，業主委員會成員不愿意繼續履行職責的情況。我們先討論一下作原告的情況，如果過期的業委會經過業主大會的授權，代表全體業主提出訴訟，本律師認為，即使其已經到期，也應當賦予其民事訴訟主體資格，從法理上講，屬于訴訟擔當的概念，也可以理解為授權委托的概念，當然如果已經辭職的業委會由于無法正常組織召開業主大會，其不愿意作為，亦無法代表全體業主進行訴訟。
至于“真空期”業委會作被告的情況，過期的業委會其實是代表全體業主承擔法律責任，必須賦予其一定的民事訴訟主體資格，本律師認為也就應屬于訴訟擔當的范疇。但是，需要注意的是，在執行時，不宜對業委會的負責人進行“限高”或采取其它強制執行手段，因為其并非法定的實體權利和義務人。從業委會工作的實際情況看，業委會到期繼續履行職責的情況非常普遍，從政府行政管理角度講，沒有明確規定業委會到期不能履行職責，政府一般也不會叫停其正常工作，只是在已經啟動換屆工作情況下，業委會的工作會受到一定限制。
實踐中，還有居民委員會“代行”業主委員會職責的說法，有些地方性法規作出了明確規定，如《上海市居民委員會工作條例》第20條第二款規定：“因客觀原因未能選舉產生業主委員會的，居民委員會應當在街道辦事處或者鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織業主討論決策住宅小區公共管理事務，經業主大會委托也可以暫時代行業主委員會的相關職責。房屋行政管理部門應當加強對居民委員會代行業主委員會相關職責的業務指導和服務工作?！北韭蓭熣J為，這里也需要引入“訴訟擔當”的概念，即訴訟擔當人基于權利人的授權而成為適格的訴訟主體，實踐中，沒有明確法律規定情況下，居委會不管是作為原告代全體業主起訴維權，還是作為被告代全體業主應訴，均有相當的難度。
關于“真空期”業主大會的訴訟主體資格問題，本律師認為就業主大會而言，不存在“真空期”問題。根據國務院《物業管理條例》第8條規定：“物業管理區域內全體業主組成業主大會?！睂嵺`中業主大會也不存在換屆的問題，只存在業主委員會的換屆，所以，在業主大會經過了成立的程序后，不管業委會是否到期，其訴訟主體資格一直客觀存在。
3. 民事案件中業主委員會抑或業主大會承擔法律責任分析
業主大會或業主委員會如何承擔民事責任，也是訴訟或執行中必須要解決的問題，這里有幾點需要說明的：一是一般情況下，法院判令業主委員會承擔金錢給付責任的情況，應當由全體業主承擔責任或者說業主大會承擔責任；二是對于非金錢給付義務，比如說返還原物、公開小區管理資料等等，一般情況下應當由業主委員會承擔責任；三是對于金錢給付義務的執行問題，一般可從維修資金直接劃扣或讓物業公司協助執行小區的公共收益。對于一些費用不應當由全體業主承擔，而應當由部分業主承擔的情況，比如說某一棟樓外立面維修費用要支付給施工單位，法院亦可以直接扣劃整個小區維修資金專戶的款項，分戶賬目的具體分攤留待業主大會（業主委員會）自行處理。
二、 業主知情權訴訟的范圍邊界與其它問題
業主知情權訴訟的法律依據，從民法典規定看，合同篇典型合同中物業服務合同第943條的規定。明確具體的法律依據是《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》（以下簡稱“《建筑物區分所有權司法解釋》”）第13條規定：“業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業主公開的情況和資料。”司法實踐中，業主的知情權訴訟并不罕見，也存在一些司法實踐上的爭議，在此，筆者就業主知情權訴訟問題展開討論：
《建筑物區分所有權司法解釋》雖已明確業主享有知情權的內容，但該內容表述過于模糊、籠統，司法實踐中難以操作。有的法院依據該條款認為只要業主請求的事項包括在該條款中，便事無巨細的都要求業委會滿足業主的訴請；有的法院則依據該條款的內容并結合自身判斷及利弊因素從而判定部分滿足業主要求。至于究竟該如何判定業主知情權的界限，本律師認為可參考《公司法》中股東知情權的相關規定。《公司法》第23條規定：“股東有權查閱、復制公司章程、股東會會議記錄、董事會會議決議、監事會會議決議和財務會計報告。股東可以要求查閱公司會計賬簿”?？梢?，公司法中已經明確股東可以查閱的具體事項。對于股東查閱公司會計賬目的問題更做了詳細的規定，“股東要求查閱公司會計賬簿的，應當向公司提出書面請求，說明目的。公司有合理根據認為股東查閱會計賬簿有不正當目的，可能損害公司合法利益的，可以拒絕提供查閱，并應當自股東提出書面請求之日起十五日內書面答復股東并說明理由。公司拒絕提供查閱的，股東可以請求人民法院要求公司提供查閱”。公司法在股東知情權的規定上權衡利弊，既保障股東合法的知情權，也避免股東知情權的濫用，妨礙公司的正常運轉，在賦予公司一定否決權的同時又給予股東相對的救濟。公司的運營涉及到公司的商業秘密，公司有證據證明股東有不正當目的，可以不予查閱，但是小區物業管理運作則不同，一般不涉及業主秘密或隱私，正常情況下，所有業委會對外簽署的合同、維修資金使用的原始財務憑證，業委會均應當提供。從目前我國的立法趨勢和現實需要看，保障小區業主對物業服務的知情權是大勢所趨，2021年1月1日生效的民法典第943條規定：“物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告”。各地物業管理規定或條例也有對物業管理服務事項公布的具體要求。
業主的知情權實務操作還有幾個問題值得探討：1.知情權的時效問題。從目前司法實踐看，對于業主知情權的保護，并無訴訟時效的限制，從保護業主權利方面看是可行的，但是帶來一個難以處理的問題，業主要求知情的事項跨度達10年以上，如果法院完全按照業主訴求“照單全收”進行裁決，往往不能保證業主委員會有相關的資料，這就需要業主明確知情的具體內容，比如說可以要求知情業委會會議決議，但是不能籠統地要求復制業主委員會決議，而應當明確決議的具體事項，如果業主不能說明，則不應當得到支持。還有，如果業主委員會明確表示自己沒有相關資料，客觀上也較有可能存在這種情況，比如業委會換屆后未進行移交，業委會只有本屆資料，法院如果一定要判決提供所有業委會資料，顯然不可行；2.知情權的提出主體資格的限制。一般情況下只要是小區的業主，均可以行使對小區公共事務的知情權，對于使用權人，如租客的知情權，目前沒有法律或司法解釋的支持。對于新業主是否可以起訴知情其成為業主之前的小區公共事宜，司法實踐中尚無定論，本律師傾向于從寬原則，一方面考慮小區公共事務的延續性；另一方面新業主作為新的建筑物區分所有權人之一，理應有權了解小區以前的公共事務。3.物業公司作為知情權被告主體問題。從《建筑物區分所有權司法解釋》看，業主要知情的相對方并不拘泥于業主委員會，物業服務企業也可以成為知情權的對象，司法實踐中也不乏相關的案例，如趙亞東、闞亞娟等與上海曹安國際商城商貿市場經營管理有限公司業主知情權糾紛一案【案號：(2020)滬02民終1445號】，一二審法院判決物業公司應當配合業主查閱相關資料以實現業主的知情權。對于酬金制收費的小區，物業公司應當提供所有物業管理的資料；對于包干制小區，公共收益情況則應當提供，其它相應資料的提供可參照民法典第943條的規定；4. 業主知情權與業主隱私權的邊界問題。關于業主知情權，實踐中需平衡知情權與隱私權之間的關系，例如停車位的出租情況，只需對應特定門戶的業主，無需披露業主個人信息，又如業主大會的投票情況，也無需具體到每個業主的具體投票情況；至于業主知情權的行使限制，因業主知情權不涉及商業秘密，可以允許查閱會計賬簿、原始會計憑證等，以不影響物業服務企業和業主委員會正常運轉為限。
三、 業主撤銷權司法審查的邊界及其它問題
關于業主撤銷權的規定主要是民法典和《建筑物區分所有權司法解釋》。民法典第280條第二款規定：“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”《建筑物區分所有權司法解釋》第12條規定：“業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據民法典第二百八十條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使?！笨梢?，業主要享有撤銷權，應具備如下要件:（1）業主大會或者業主委員會作出了決定；（2）業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益或者違背法定程序；（3）撤銷權的行使，必須在法定除斥期間內以訴訟方式向人民法院提起。
關于業主撤銷權，本律師認為有幾個問題需要探討：1.法院一般如何認定侵害業主合法權益或者違反了法律規定的程序；2.如何審查撤銷權中的焦點問題--業主投票權合法合規問題；3.在具體案件處理上，法院對舉證責任如何分配，舉證責任的邊界如何？4.對于業主委員會的選舉、換屆是否可以提出訴訟的問題。以上四個問題本律師在下文分別分析：
對于業主合法權益的侵害，司法實踐中常見的有增加物業管理費標準、小區綠化改車位影響部分業主生活、維修資金使用費用過高等等，而程序上的權利侵害主要是業主未能參加投票、投票的權數達不到法定要求、選票送達不符合程序、填寫票時有代簽署情況等等。合法權益的侵害一般根據表決的事項由法官來綜合評判對起訴業主的影響，而程序上的違法問題相對來說比較復雜：一方面有法律、法規明確規定的程序要求，比如說業主大會召開應當提前15天就表決事項進行公示，按照民法典278條規定，業主表決應當達到“雙參與”“雙通過”的法定要求等等，如有違反，一般法院都可以對業主大會決議進行撤銷；另一方面所謂的程序是小區的《議事規則》所規定的，比如說《議事規則》規定了送達選票應當有兩個以上業主見證，但實際操作中業委會少了這個見證環節，這種違反了《議事規則》的程序是否也屬于違反“法定程序”，本律師認為不宜一概認定為違反了《建筑物區分所有權司法解釋》法定程序，應當區別對待，如果判定下來違反“約定程序”對結果不會有較大影響，業委會也不是有意而為之，比如說通知開會時間地點不明確、未按照《議事規則》公告送達情況、開票時間延后等等，這些往往不足以影響投票結果，不宜認定為程序違法而被撤銷，反之，違反了約定程序可能會直接影響投票結果，比如說《議事規則》要求業主投票一定要核對身份證、房產證才能投票，但是業委會并未核實，再比如說《議事規則》規定不能采用投信箱方式送達，而業委會操作中卻采用了這種方式，大大提高了投票率，但違反了《議事規則》的約定，這些情況可能會直接影響投票結果，法院可以考慮違反了《議事規則》的約定則予以撤銷業主大會決議。
如何審查撤銷權中的焦點問題--業主投票權合法合規問題，主要是民法典第278條規定的“雙參與”“雙多數”規則的應用問題，這是業主對業主大會撤銷權訴訟中必然遇到的問題。根據民法典的新增規定，“業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決”。此處規定的是“參與表決”操作中爭議最大，它是指一定要業主投票，還是將選票給到業主也算其參與表決，本律師認為，此參與表決應當指業主提交表決票。通常而言，業主參與表決的過程分為送達選票、提交/回收選票以及計票。已送達表決票的業主未反饋意見，不應當視為參與表決，因為從法律上講，參與表決應當以積極表示行為為準，而非消極不作為，民法典之所以作出這條規定，其目的就是為了保護業主的表決權，鼓勵業主積極投票，保證了投票結果有廣泛參與，防止業主以未參與表決為由不愿意執行業主大會決議。當然，業主投票還有很多問題，考慮到并非新的焦點問題，不再贅述。
關于撤銷權舉證責任的分配問題，司法實踐中主要集中在違反程序規定上，關于違反法定程序的具體認定，可以考慮通過舉證責任的分配完成程序合法性的審查，如果業主大會（業主委員會）舉證證明其決議過程符合法定程序（邀請居民委員會或村民委員會派員列席、相關業主大會或者業主委員會會議記錄完備等），則應認定業主大會（業主委員會）就其決定的程序合法性完成舉證義務；如果業主進一步對計票結果提出異議，則應就計票結果錯誤承擔舉證責任；如果業主舉證證明計票結果錯誤存在高度可能性，比如說有大量的業主表明自己未參加投票，但是計票卻顯示自己投票，則業主大會（業主委員會）應提供原始選票，并就原始選票的真實性和完整性承擔舉證責任；如果業主大會（業主委員會）無法完成舉證義務，則應承擔舉證不能的后果，法院可以徑行認定業主大會（業主委員會）決定存在瑕疵，也可以在法官監督下重新計票。
關于業主委員會的選舉、換屆是否可以提出撤銷權訴訟的問題，實務上也有兩種截然相反的觀點，一種觀點認為，業主委員會委員的選舉結果屬于業主大會的決定，業主委員會委員不具備法定或約定的選任資格則導致業主程序權利受損，由此構成可撤銷的決定?！段飿I管理條例》第十九條規定此類事項的行政救濟途徑并不意味著排除業主通過民事訴訟獲得救濟的可能；另一種觀點則認為，業主就業主委員會委員的選任資格或者流程提出異議的，由于此業主大會的召開系籌備組或者換屆改選小組實施的，籌備組或者換屆小組實際上是街道房管部門主導，雖然法律規定上是指導和監督，但實際操作中是政府主導，業主大會作為被成立的對象，業主委員會作為被選舉出來的對象，根本未參與到選擇過程，對其提出民事訴訟顯然不合適，且業主完全可以就選舉過程提出異議，并提出行政復議或訴訟，這類行政訴訟亦非個案，業主完全有司法救濟的渠道。目前，司法實踐中傾向于認為不屬于法院受理民事訴訟的范圍，以裁定不予受理、駁回起訴居多，如吳濱等業主撤銷權糾紛一案【案號：(2017)滬01民終12655號】，吳濱等業主請求法院撤銷業委會換屆改選小組發布的《關于上海市浦東新區錦繡華城19街區小區業主委員會候選人名單的公告》的決議，一二審法院均認為起訴事宜僅涉及業主委員會組成人員的選舉事宜，不涉及相關業主的物權權益，故起訴人的起訴不屬于人民法院民事訴訟的受案范圍，起訴不符合民事訴訟的起訴條件，裁定對起訴不予受理。。
撤銷權訴訟中還有其它法律問題，比如說業主可否起訴撤銷業主大會與物業簽署的合同或其它對外行為，考慮到這是業主委員會對外的具體民事行為，而不是內部決議，所以本律師認為不宜通過撤銷權訴訟來解決；關于在訴訟業主大會撤銷權案件中，是否增加業主委員會為被告的問題，司法實踐也有不同操作，考慮到業主委員會是業主大會召開的實際操作人，司法實踐中增加為宜。本律師也查詢過一些地方法院的案例，其以撤銷權起訴要求一定比例的業主參加方可，否則就駁回起訴，顯然與撤銷權的法律規定本意不符，相當部分撤銷權之訴就是業主大會或業委會的決議侵害了部分業主利益才引發的訴訟，如果要求20%業主，甚至更多業主才能進行撤銷權訴訟的話。法律要求20%業主作出原告方可提出撤銷權訴訟，顯然是混同了《物業管理條例》所規定的提議召開業主大會的要求，實為不妥。
四、 公共收益返還類訴訟常見疑難問題
按照民法典第282條規定：“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。”這種收入，我們一般稱之為公共收益，其主要是小區的停車費、電梯廣告費和一些公共部位的租賃費用，一般是由物業公司代全體業主收取，而有些物業公司在退出小區時卻拒不返還這些公共收益，業主委員會只能代表全體業主提出訴訟。本律師根據自己處理此類案件的經驗發現有以下幾個問題在司法實踐中有不同的觀點：一是公共收益可否抵扣物業公司對公共部位的維修支出；二是物業公司的合理成本司法實踐中一般如何考慮；三是物業公司拒不提供收益的相關資料或不配合審計的處理；四是此類案件的訴訟時效起算問題，下面我們分別分析：
在業委會成立之前，公共部位維修費用理應由開發商承擔保修責任或由全體業主來承擔，而不是從物業管理費中支出，但是業委會成立前，小區確實存在物業公司對外墻滲水、電梯維修的事項，所以物業公司往往要求在返還全體業主公共收益時，要求扣除自己墊付的維修費用，即：相互抵扣，但在司法實踐中對此卻有截然相反的觀點，一種觀點認為可以相互抵扣，因為均是同類的金錢給付義務，性質一樣，可以抵扣；一種觀點則認為物業公司侵占全體業主公共收益返還，是對業主物權的侵害，而物業公司墊付的維修費用則是物業公司的無因管理行為，二者分屬不同的法律性質和不同的法律關系，不應相互抵扣，司法實踐中也分別有不同的裁判。本律師認為第二種觀點更有一定的合理性，公共收益返還和墊付費用的問題確實屬于不同法律性質、不同法律關系，物業公司不應作為不支付公共收益的抗辯，而可以另行訴訟。但是，需要說明的是如果物業公司就使用公共收益征求過業主意見，并獲得了業主同意，本律師認為這種情況下實際上是業主有意思表示愿意用公共收益承擔維修費用，則可以從公共收益中扣除物業公司墊付的費用。
關于物業公司的合理成本扣除司法實踐中一般如何考慮的問題，操作中也有不同觀點，一種觀點是法院自行酌定物業公司可以扣除一定比例作為管理成本；一種則要求物業公司提供一定的證據證明自己的管理成本，否則不予考慮。司法實踐中第一種觀點較多，本律師也比較認同第一種觀點，但是有幾個問題要說明：一是如果是酬金制收益小區，則不應考慮物業公司管理成本，因為小區所有管理成本均已經由全體業主承擔，物業公司提取了一定酬金；二是小區地面停車收益的管理成本和廣告收益、租金收益的管理成本應當分別考慮，不應當“一刀切”，客觀上，其管理成本是不一樣的，一般停車管理成本較高，而對于廣告的管理和租賃管理的管理成本較少，有些公共收益則沒有成本，比如說政府對于占用小區公共部位修建地鐵口的補償，就不存在要給物業公司成本的問題。
關于在公共收益訴訟中，物業公司拒不提供收益相關資料或不配合審計的處理，本律師處理的兩件案件是這樣的：一件是物業公司拒不提供相應的證據，法院根據小區停車的具體情況酌定了公共收益；一件是物業公司提供的證據明顯與業主訴求不符，法院根據業委會提供的證據認定小區停車收益。小區停車作為原告的業委會還是比較容易舉證的，但是對于廣告費或者其它公共收益，業委會要舉出證據有一定難度，這種情況下往往對小區業委會不利，律師一般應協助業委會找到初步的證據，比如小區安裝廣告的照片，否則，法院連酌定的基本依據都沒有。
關于公共收益的訴訟時效問題，一般應當從業委會成立起算，例如業委會是2020年8月1日成立，成立3年內其均可以向物業公司提出公共收益的訴訟，這主要是考慮到在業委會成立前，法律上沒有一個合格的主體可以向物公司主張權利，即：權利客觀上不能行使。也有司法實踐中，即使業委會成立過了3年才主張公共收益，法院也支持的案件，大部分是因為長期以來，公共收益未結算過，物業從未公示，法院認為未結算、業主不知曉具體數字的情況下，也不存在時效問題，從法院對訴訟時效問題掌握較寬松的角度來理解，不無道理。
五、 物業管理資料移交與物業公司維修義務訴訟常見疑難問題
根據民法典第949條規定：“?物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況?！痹谖飿I服務活動中，一方面是被更換的物業企業公共收益不移交給業委會，另一方面常見的問題便是小區管理資料的移交問題，這類案件在司法實踐中常見的問題有：一是原物業服務企業的資料移交范圍如何確定；二是原物業管理期間物業公共部位、公共設備設施維修義務如何界定，下文我們分別闡述：
民法典規定了上家物業應當移交物業管理所必須的資料，何為必須的資料？國務院《物業管理條例》39條規定按照第29條規定的建設單位向前期物業管理公司移交資料，包括：“（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（四）物業管理所必需的其他資料?！边@些規定在具體操作中存在兩個問題：一是如果沒有移交資料更為具體的清單的話，在司法判決具體執行時很難確定物業公司具體提供的相關資料；二是前期物業在接受物業管理時，開發商可能存在未將第29條規定的資料移交給物業公司的問題，況且有些樓盤是在2003年9月1日之前交付給物業公司管理的，當時國務院《物業管理條例》尚未生效。對于第一個問題，本律師認為，作為原告的業主委員會，應當根據《條例》原則的規定列舉詳細的移交清單，比如說具體的設備名稱和資料及維修保養清單，司法實踐中，大多數法院還會支持在物業服務過程中形成的資料，如：小區監控系統、電梯、水泵、電子防盜門等共用設施設備檔案及其運行、維修、養護記錄，小區弱電系統、消防系統、水泵系統維修、養護記錄，小區公共收益賬冊等。對于是否增加開發商為第三人以查清當時開發商與原物業移交情況，本律師認為還是必要的，否則就會存在開發商確實未向物業公司移交資料的情況，而如果司法裁決又判決了物業公司承擔移交責任情況下，對物公司顯然不公且判決不具有可執行性。
大多數業委會認為原物業公司服務不佳，在管理期間不及時維修對設施設備造成了損害，可能提出其對公共部位、公共設施設備進行維修的責任。法院一般是怎么處理的呢？從本律師遇到的案例看，對于業委會訴求物業公司的上述維修義務，法院大多數情況下是不予支付的，如佛山市南海區獅山鎮金棕櫚園小區第一屆業主委員會與深圳市彩生活物業管理有限公司物業服務合同糾紛一案【案號：(2020)粵06民終9128號】，天津市和平區誠基經貿中心業主大會、長城物業集團股份有限公司天津分公司物業服務合同糾紛一案【案號：(2020)津01民終6937號】，法院均不認可業委會要求物業公司承擔維修義務或維修費的訴請。
原因有二：一是小區的設施設備一般情況下使用時間較長，有些設施其本身的設計使用年限可能就是8年、10年，最長為20年，比如說消防、防水等等，如果再讓物業公司來承擔這些設施設備年久失修的設備，顯然不具有合理性；二是小區設施設備的維修，一般情況下應當使用維修資金，但是業主委員會沒有成立，或者成立后大多不愿意使用維修資金，也是造成小區設備設施失修的重要原因，在物業公司有一定證據證明其已經盡到一定的保養義務情況下，法院一般不會再讓物業公司承擔退場后的維修責任。
最后，圍墻式中國物業管理模式特殊性，決定了此類糾紛法律關系的復雜性和司法實踐的高難度，涉及業主建筑物區分所有權的案件總體來說，屬于較新型的案件，實踐也在發展變化中，上述內容不可能窮盡所有此類糾紛，不完整、不恰當之處請各位物業管理專家和法務、律師同行指正。
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